Waarom een ​​goede hefboomwerking in onroerend goed geen teken van zwakte is

#יםמהשבוי Ari Rubinstein #Post4

Dus vandaag heb ik ervoor gekozen om u te schrijven over hefboomwerking en waarom een ​​goede hefboomwerking in onroerend goed geen teken van zwakte is, maar een juiste zakelijke beslissing die vanaf een bepaald stadium begint en waarmee u een klasse hoger kunt komen.

Aan het begin van mijn reis in onroerend goed (en in het begin nogal wat jaren) kocht ik alleen eigendommen met eigen vermogen dat ik had opgebouwd. Als ik geen geld had zou ik niet kopen of zou ik passieve partners in de investering stoppen. Zo liep ik veel goede deals en meer plezier mis van de waardestijging van onroerend goed door de jaren heen.

Ik ben opgegroeid in een financieel conservatief gezin waar mij werd geleerd dat schulden slecht en gevaarlijk zijn en dat je "leeft van wat je hebt" en investeerders ook. Het is waar dat ik door mijn financiële opleiding 'op papier' de wonderen van hefboomwerking goed begreep, maar als afgestudeerde van de beurscrash in 2008 herinnerde ik me dat hefboomwerking twee kanten op werkt en koos voor een conservatieve benadering.

Het kostte me nogal wat jaren om mezelf te bevrijden van de overdreven conservatieve kijk en verstandig buitenlands kapitaal te gaan gebruiken om onroerend goed te benutten. Ik doe het nog steeds conservatief en met financiële flexibiliteit om controle te hebben over elk scenario, maar het gebruik van hefboomwerking is een noodzakelijk hulpmiddel voor een vastgoedondernemer die wil opklimmen naar de competitie van ondernemerschap en versnelde groei en niet alleen het geld wil investeren dat hij heeft bespaard bij onroerend goed. 

Ik zal een eenvoudig voorbeeld geven van hoe hefboomwerking in ons voordeel kan werken voor de beginners onder ons: laten we zeggen dat we een huis hebben gekocht voor $ 100,000 dat ons $ 1,000 aan huur oplevert (in het belang van het voorbeeld laten we de kosten buiten beschouwing). Het jaarlijkse rendement zonder hefboomwerking is 12%.

Stel nu dat we hetzelfde huis kochten, maar een lening van de bank aangingen voor $ 60,000 tegen 8% rente. Aan huur zullen we nog steeds $ 12,000 per jaar ontvangen, de jaarlijkse leningskosten zullen $ 4,800 bedragen en we zullen $ 7,200 overhouden voor de $ 40,000 die we in het onroerend goed hebben geïnvesteerd. Het rendement op ons kapitaal springt naar 18% op jaarbasis in plaats van 12%. 

Wanneer er een aanzienlijke marge is tussen het huurrendement en de rente, zijn de voordelen van leverage duidelijk. Maar ik ben er zeker van dat meer ervaren beleggers die de voorbeeldcijfers lazen, dachten dat de rente op leningen in de VS nu 8% of hoger is en dat het moeilijk is om een ​​deal te sluiten die een aanzienlijke marge boven deze rente zou laten. En precies in deze kwestie wilde ik enkele kwesties onder de aandacht brengen die mij en mijn partners *Moshe en Yona* ertoe brengen om zelfs in deze tijd succesvol onroerendgoedzaken te blijven doen in de VS:

1) De omgeving met hoge rentetarieven en de wens om deals te sluiten, zorgt ervoor dat wij ondernemers meer moeite doen om deals te vinden die werken: multi in plaats van single, airbnb in plaats van verhuur, off-market in plaats van kopen op de markt, nauwkeurigere renovatie, sub -twee deals, elke ondernemer en wat voor hem werkt. In de praktijk blijven zowel wij als vele andere geweldige ondernemers met wie we voortdurend contact hebben, werken met een hefboomeffect en creëren we lucratieve deals, zelfs perfecte brrrr. Vergeet niet dat de beste tijd om onroerend goed te kopen x jaar geleden was en het op één na beste moment om onroerend goed te kopen vandaag is. Laat de renteomgeving u er niet van weerhouden om het te doen.

2) Wij kopen, zoals de meeste ontwikkelaars, alleen transacties tegen een prijs die aanzienlijk lager is dan de marktwaarde van het onroerend goed. Daarom profiteren we van elke transactie en vergroten we het eigen vermogen van ons bedrijf door onder de marktprijs te kopen, zelfs als de kloof tussen het rendement van het onroerend goed en de rente niet erg groot is. 

3) Tijd werkt in het voordeel van vastgoedbeleggers - na verloop van tijd stijgen de vastgoedprijzen en stijgen ook de huurprijzen, aan de andere kant hebben leningen in de VS een vaste rentevoet en de inflatie tast voortdurend de reële waarde van de lening aan. U hebt bijvoorbeeld een hypotheek afgesloten met een maandelijkse aflossing van € 650 om een ​​woning te kopen die € 1,200 aan huur opbrengt. Het is waarschijnlijk dat de huur van het onroerend goed over 10 jaar $ 1,400 zal zijn, maar het bedrag van de hypotheek tegen een vaste rentevoet zal hetzelfde blijven (trouwens, een maaltijd bij McDonald's kost je over tien jaar ook meer - de waarde van het geld zal eroderen, maar de lening die u hebt afgesloten zal nominaal blijven en niet stijgen, en daarom zal het bedrag van de echte schuld eroderen). 

4) Naast het huidige rendement op het eigen vermogen wordt in de berekeningen vaak voorbijgegaan aan het feit dat er ook elke maand een aflossing op de hypotheek zit. Bij reguliere Spitzer-leningen neemt elk jaar dat verstrijkt het bedrag van de schuld af en moet u hier rekening mee houden bij het overwegen van een transactie.

5) De rente over de lening is een erkende last, waardoor uw belastingdruk daalt.

6) Hefboomwerking stelt ons in staat om meer activa te kopen en ons eigen vermogen over meer activa te spreiden. Bij beleggingen is diversificatie een welkome zaak, als één pand een maand niet verhuurd is, heeft dat minder impact op onze portefeuille als geheel.

7) Als u een beginnende belegger bent die probeert het spel te leren en ervaring op te doen, kunt u met hefboomwerking meer onroerendgoedtransacties doen en zo uw ervaring in onroerend goed vergroten, meer relaties ontwikkelen en een voordeel van grootte voor uzelf creëren ten opzichte van dienstverleners . Zelfs als u een doorgewinterde ondernemer bent, stelt hefboomwerking ons in staat om constant actief te zijn en continue werkrelaties te onderhouden met groothandels, agenten, aannemers en aannemers.

😎 Tot slot noem ik nog de bekende zin (in vrije vertaling): trouw met de woning, ga op date met de lening. Vastgoed doe je voor de lange termijn. Er zullen dagen komen dat de rentetarieven dalen en eigenaren van onroerend goed in staat zullen zijn om de hypotheek tegen een lagere rente te herfinancieren en het rendement op het kapitaal van het onroerend goed te verbeteren. Mijn ervaring en de grafieken laten zien dat je in onroerend goed altijd in het spel moet zijn, zolang je voor de lange termijn speelt, stop nooit met spelen!.

Op de foto's: grafieken van veranderingen in vastgoedprijzen in Cleveland, ook tijdens de crisis van 2008 en veranderingen in huurprijzen door de jaren heen in de VS en een foto van een ander eigendom dat we kochten in South Euclid.