הדרך לנכס הראשון

#יזםהשבוע אמיר נדיבי
אחרי שהתמקדנו במדינה בה אני רוצה להשקיע צריך למצוא את הצינורות המתאימים לרכישת נכס כפי שרובכם ראיתם ישנן חברות ישראליות שמציעות למשקיעים לשים את הכסף שלהם אצל החברה עצמה בתמורה לרישום הנכס על שם המשקיע וניהולו על ידי החברה, לצערי ולצער כל מי שהשקיע בחברות האלה בהתחלה נהנה מהכסף של עצמו שהתקבל לחשבון שלו בישראל תחת רישום “דמי שכירות” אך בפועל התגלה שהנכס לא נוהל על ידי אף אחד ולא היה מושכר וכשהכסף הפסיק להיכנס לחשבון התחילו הבעיות…הסיפור הזה מוכר וידוע בכל מיני חברות בישראל, שמותיהן לא משנה לנו כרגע אבל כן יש להן מכנה משותף שצריך לשים לב אליו. את הכסף לא מעבירים להן בשום פנים ואופן את הכסף אנחנו המשקיעים צריכים לנהל ולעקוב אחריו ולא להעביר אותו לצד ג’ בעסקה כשאין לנו שליטה על הכסף שלנו.
*מה עושים במצב שכזה? בתור אזרח ישראלי כל השקעה במדינה זרה מחויבת בדיווח לרשויות המס בישראל, ההמלצה שלי להקים חברה בע”מ בישראל שהיא חברת ניהול על מנת לדווח לרשויות המס בישראל על הנכסים הקיימים בחו”ל.
השלב הבא שלנו הוא איתור נכס להשקעה ואיך לרכוש אותו? למהלרכוש את הנכס שהוצע לנו?
היה צורך לאתר ברוקר עם רישיון לניהול ותחזוקה של הנכס. מרבית הברוקרים בפלורידה ממה שאני מכיר גובים כ10% מדמי השכירות החודשיים במידה והם מכניסים דייר חדש חודש השכירות הראשון עובר לידי הברוקר.
לאחר איתור ברוקר ראינו את פועלו, רצינותו בניהול נכסים ומה אנו מקבלים ממנו בשירותיו. הברוקר היה מציג לנו נכסים למכירה מעריך את שווי הנכס (לא הערכת שמאי) מעריך את גובה השיפוץ בנכס )אם נדרש שיפוץ) ובכמה ניתן להשכיר את הנכס. לאותה תקופה החישוב היה פשוט מאוד:
הכנסות פחות הוצאות לחלק בהשקעה נותן לנו את התשואה. לשם כך יש להגיע עם רף תשואה שמתאים להלוואות שנלקחו לרכישת הנכס ובאותה תקופה תשואה נטו של 7%-9% זה היה היעד הנדרש לרכישת הנכס.
השאלה הבאה שנשאלת מאיפה מביאים את הכסף? מה לאדם צעיר כמוני בלי הון עצמי? בלי חסכונות? לא היה לי מישהו להלוות ממנו כסף לצורך כך אבל לבנק באותה שנה היה כסף וגם הריבית הייתה נמוכה לכן ההשקעה הייתה כדאית וההלוואה נלקחה תקופה של 3.5 שנים בריבית של פריים+1.5% כך שניתן לראות את הרווחיות בין הריבית לתשואה.
Related News Real Estate Entrepreneurs

Related Articles

Responses