נפלאות האקסל והניהול העצמי

#יזםהשבוע שלי נועם #פוסט5

שיטוט ברשתות החברתיות בעיקר למי שמצוי בתחילת דרכו גורם לאשליה שכל מי שנכנס לעולם הנדל”ן הולך להרוויח עשרות אם לא מאות אלפי דולרים מדי שנה והכל כהכנסה פאסיבית.

אז נכון שיש עסקאות מאוד רווחיות והרי לשם כך נכנסנו כולנו לעולם הנדל”ן, אבל ברור שיש גם עסקאות פחות מוצלחות, שעליהן פחות מדברים, שגם אם באקסל נראות מדהים, בפועל המציאות היא זו שמכתיבה את המספרים.

אני רוצה לשתף אתכם בשתי עסקאות לדוגמא שביצענו בשנים האחרונות, האחת היתה מוצלחת מתחילתה והשניה היתה עסקה הפסדית במשך כשנה ולאחר שפיטרנו את חברת הניהול ועברנו לניהול עצמי, הפכה לעסקה רווחית.

עסקת רנטל מוצלחת מהיום הראשון:

באמצע שנת 2021 רכשנו ביחד עם שותף דופלקס בשכונה מצויינת בדרום מילווקי.

לנכס היתה בעיית יסודות ועל כן רוכשים אחרים נרתעו מלקנות אותו.

אחרי שביצענו אינספקשן ושלחנו את הקבלן שלנו לקבל הצעת מחיר מפורטת לשיפוץ, התברר שעלות התיקון של היסודות תהיה $15,000.

אין ספק שמדובר בעלות לא מבוטלת, אבל מלבד בעיית היסודות הבית היה במצב לא רע ועלות השיפוץ הכוללת שקיבלנו עמדה על $27,000.

החלטנו לרכוש את הבית, שיפצנו במשך כחודש וחצי וזמן קצר לאחר שחברת הניהול פרסמה את הנכס, הצלחנו למצוא דיירים טובים שנמצאים כבר למעלה משנתיים בנכס וכמעט ולא שמענו מהם, מלבד תיקונים מינוריים ביותר.

העסקה הנ”ל לא רק שתאמה את האקסל אלא אפילו הפתיעה אותנו לטובה.

המספרים של העסקה:

רכישה כולל הוצאות סגירה – $81,000

סה”כ שיפוץ: $27,000

הנכס מושכר מאז השיפוץ ב- $1,700 ברוטו ($1050 דולר נטו בממוצע לחודש, תשואה נטו של 12% לפני מס).

בשנת 2023 הנכס הוערך ב- $155,000.

עסקת רנטל שהתחילה גרוע והפכה לעסקה מעולה בעקבות ניהול עצמי:

בתחילת שנת 2021 רכשנו 5 יחידות בטולדו, אוהיו כעסקת חבילה.

שלוש יחידות היו משופצות ודרשו מעט עבודה ושתיים דרשו שיפוץ.

עלות השיפוץ עמדה על $32,000

2 יחידות הושכרו ב- 700$ ויחידה נוספת הושכרה ב- $600. שתי היחידות הנוספות היו ריקות.

אלא שלחברת הניהול שטיפלה לנו בנכסים לא אצה הדרך ולקח לה חודשיים-שלושה לאכלס את היחידות הריקות, וגם לאחר שהן אוכלסו, נוצר סכסוך בין חברת הניהול לבין הדיירים על תיקונים שנדרשו בבית וכעבור מספר חודשים התחלפו לנו דיירים בשתיים מהיחידות.

מיותר לציין שבכל פעם שהוכנס דייר חדש (לאחר שחלפה חצי שנה של מגורים) חברת הניהול גבתה מאיתנו “דמי השמת דייר” נוספים של חודש שכירות ונדרשנו בנוסף לעשות שיפוץ קטן ליחידות.

כמו כן, בסיום כל חודש במסגרת הדו”ח החודשי גילינו שחברת הניהול ביצעה תיקונים רבים שלא היינו מודעות להם במחירים לא סבירים של מאות דולרים לתיקון וכן שלחה אנשי מקצוע בשעות לא מקובלות מבלי להפעיל שיקול דעת, כך שרק על ביקורים של אנשי המקצוע גבו מאיתנו לעיתים מאות דולרים בחודש.

לאחר כשנה של ניהול באמצעות חברת הניהול, שבמהלכה יצאנו עם תשואה כמעט אפסית, החלטנו לקחת את המושכות לידיים ולהתחיל לנהל את הנכסים לבד.

פרסמנו את שתי היחידות שהיו שוב ריקות במרקט, מצאנו דיירים מצויינים שמשלמים בזמן ושומרים על היחידות והשכירות שלנו על חמשת היחידות עלתה מכ- $700 נטו לחודש ל- $2200 נטו לחודש, פי 3!!

המספרים של העסקה:

רכישה כולל הוצאות סגירה – $121,000

סה”כ שיפוץ: $32,000

בשנה הראשונה בה הנכס נוהל על ידי חברת הניהול הנכסים הניבו בממוצע $1600 ברוטו בחודש וכ- $700 נטו (5% תשואה לפני מס, רק 3 יחידות היו מושכרות במשך מרבית התקופה ובחודשים מסויימים רק 2).

בשנה השניה בה התחלנו לנהל את הנכסים לבד – כל היחידות היו מושכרות והנכס הניב $3,400 ברוטו וכ- $2,200 נטו ממוצע בחודש (17% תשואה לפני מס).

בשנת 2023 חמשת היחידות הוערכו ב- $180,000.

היתרונות והחסרונות של ניהול עצמי:

הדוגמא הנ”ל ממחישה עד כמה ניהול עצמי יכול להיות קריטי בחישוב התשואה הסופית.

ניהול עצמי מצריך כמובן יותר התעסקות, פרסום היחידות, מציאת דיירים מתאימים, קבלת טלפונים בענייני תחזוקה לעיתים בשעות הקטנות של הלילה והתמודדות באופן עצמאי גם עם תהליכים פחות נעימים כמו פינוי של דייר לא משלם.

אבל מעבר לשינוי המהותי בתמורה הכספית ובתשואה, ניהול עצמי מאפשר שליטה על הדברים ותקשורת ישירה מול הדיירים, מה שמונע הפתעות בסוף החודש וגם יוצר פעמים רבות מחוייבות של הדיירים לשמירה על הנכס.

חשוב כמובן שיהיה צוות מקצועי וזמין שידאג לטפל בבעיות תחזוקה ולסייע במה שנדרש. אנחנו הצלחנו לגבש במהלך השנים צוותים כאלה בכל אחת מהערים שאנחנו משקיעות בה.

כמובן שיש גם חברות ניהול טובות וחלק מהנכסים שלנו ושל המשקיעים שלנו מנוהלים על ידי חברות ניהול שעושות עבודתם נאמנה ובכל מקרה ניהול עצמי ממש לא מתאים למי שמעוניין בהכנסה פאסיבית.. זאת הכנסה מאוד אקטיבית

מי ששוקל לעבור לניהול עצמי – מוזמן תמיד להתייעץ.