מליווי פרטני לניהול השקעה מרוכז

#יזםהשבוע שמוליק בורגן

#פוסט3

העסקאות בשנים הראשונות התמקדו ברכישת נכסים עבור משקיעים פרטיים, סינגלים ודופלקסים בעיקר באיזורי C המייצרים תשואה יפה (אפילו מאוד) על הכסף. 

הליווי כלל את כל הבדיקות הפיננסיות והכדאיות, סיוע וליווי של כל תהליך הרכישה.

רשמית משלב הרכישה עושים העברת מקל, וכעת המשקיע עצמאי עם ניהול הנכס כאשר הכנו נהלים להתמודדות עם הניהול. 

בשנים הראשונות היה אפשר למצוא יחסית עסקאות טובות על הנייר, דופלקסים ב 70 אלף דולר באזורים סבירים, השכרה ל Section 8 וגם לדיירים עם רישום נקי והכל הלך מצוין, גם בתקופת הקורונה שבה השכירות נפגעה, נלחמנו עבור המשקיעים עד שקיבלנו את כל השכירות מהמדינה.

ההגדרה של החזקה בנכס בארה”ב, שונה ממה שמכיר ישראלי ממוצע בעל נכס בישראל, ניהול התשלומים מורכב יותר, שעות העבודה והתקשורת מול חברות הניהול, לעיתים פערי השפה, השאירו אותנו באופן תמידי בתמונה לצורך סיוע מלא למשקיעים.

עבר זמן והנכסים הצטברו והגענו למסקנה שככל ונכניס יותר משקיעים, לא נוכל לתת להם את השירות המקסימלי הנדרש שאנחנו מצפים לתת, מה שמונע מאיתנו להגדיל את העסק.

אציין מראש שנכון שישנם משקיעים מנוסים שיודעים לעבוד ולהסתדר לבד, אבל ישנם גם משקיעים שגם אם בחוזה מופיע שאחרי שנה הוא מנהל את הנכס עצמאי, זה לא באמת קרה, ומתוקף האחריות שלנו למולו המשכנו לנהל את הנכסים שלהם, ואכן כשכמות הנכסים גדלה משמעותית, עלה הצורך לשנות את אופי העבודה.

השינוי הראשון שחשבנו שיעבוד היה לבצע איחוד של הנכסים תחת קבוצות מודל ה- Multi Single המנוהלים ע”י חברה אחת, מאחר ואם בכל מצב אנחנו מנהלים את זה, הגיוני שנאגד את כולם כך שיהיה Win Win לנו ולמשקיעים.

המון יתרונות יש למודל של MULTI SINGLE ואפשר רק על זה לכתוב פוסט ארוך, אבל בסופו של תהליך גם פה הבנו שזה לא התאים עבורנו בגלל מגבלות של ניהול ובקרה שאי אפשר לתת לאחרים לבצע (בהמשך נפרט). בשורה התחתונה לאורך זמן זה נהיה המיקוד של העסק ועיקר העיסוק הוא בתפעול הקיים מרחוק, ומעבר לזה ומעל הכל החסרון המשמעותי היה במפת האינטרסים, חוסר האינטרס בצד השני מעבר לשת”פ העתידי לא עמד בציפיות שלנו מהמוצר אותו אנחנו מצפים לספק, לא קיבלנו יציבות של מולטי סינגל ולא תשואה של סינגל.. 

בשורה התחתונה אם אנחנו לא בטוחים במליון אחוז שזה יהיה יציב וכדאי ללקוח אנחנו לא נמשיך לשווק את המוצר.

לאחר ניתוח המצב, האידיאל עבורנו היה לחבור לשותף מקומי כשותפים מלאים בפרויקט כשגם השותף וגם אנחנו נהיה מושקעים בפרויקט כספי (אינטרס כלכלי אישי בפרויקט לטוב ולרע) וכשלכולם יש אינטרס שהפרויקט יצליח, התוצאות הם בהתאם. 

זה לא היה קל, עבדנו חודשים על חודשים ללמוד לעומק את התחום, ולהמיר את כל הנסיון שצברנו והעבודה במודל הקודם ולמצוא שותף אמין מקצועי שמתאים עבורנו.  

כיום יש לנו שני שותפים חזקים בשתי מדינות שונות בארה”ב לכל אחד מהם התמחות בסוגי פרויקטים אחרים  שיחד אנחנו מאתרים עסקאות ומביאים אותם לביצוע, בשנתיים האחרונות ביצענו פרויקטים מסחריים, מולטי פמילי, קרקעות, בנייה חדשה, שינוי ייעוד של מבנים והסבה לבניין מגורים  וכו’ שעליהם נפרט בפוסטים הבאים. 

לסיכום כל יזם חייב להבין את החוזקות שלו אבל גם את המגבלות שלו.

אנחנו אמנם “חיים על הקו,” אבל היתרון של שותף מקומי עם אינטרס אישי בפרויקט שמפקח על הביצוע, נותן לנו את היכולת להביא את החוזקות שלנו במציאת וניתוח העסקאות וניהול המשקיעים.

בתמונה – הנכס הראשון שרכשנו וכמובן כל נסיעה לארה”ב התחילה בבקשת ברכה ב”אוהל” של הרבי מילובביץ 

יום עצמאות שמח  

ובתפילה ותקווה לחזרתם של כל החטופים בשלום