Η αγορά ακινήτων στη Φιλαδέλφεια επιστρέφει στα «κανονικά»

Όσον αφορά τα ακίνητα, είναι πιθανό το 2023 να μοιάζει με μια «κανονική» χρονιά στην αγορά ακινήτων στην περιοχή της Φιλαδέλφειας. Ωστόσο, είναι τόσο πολύ καιρό που είχαμε μια κανονική χρονιά ακίνητης περιουσίας, είναι εύκολο να ξεχάσουμε πώς μοιάζει.
Το πιο σημαντικό χαρακτηριστικό μιας κανονικής χρονιάς στην ακίνητη περιουσία είναι οι εποχιακές επιπτώσεις. Ο Μάρτιος έως τον Ιούνιο είναι η πιο ενεργή περίοδος αγοράς σπιτιού, με πολλές νέες καταχωρήσεις. Ο Ιούλιος και ο Αύγουστος είναι πολύ ήσυχοι στο κέντρο της μητροπολιτικής πόλης, με νεότερους αγοραστές κατά μήκος της παραλίας ή να απολαμβάνουν καλοκαιρινές διακοπές και κοινωνικές δραστηριότητες. Στα προάστια, ωστόσο, οι αγοραστές σπιτιού με παιδιά σχολικής ηλικίας προσπαθούν να βρουν σπίτι πριν από τον Σεπτέμβριο, εν μέσω της ταχείας εξάντλησης του νέου αποθέματος ακινήτων.
Μετά την Ημέρα της Εργασίας, υπάρχει ένα χτύπημα στην αγορά στο Κέντρο Σίτι τόσο για τους αγοραστές κατοικιών όσο και για ακίνητα. Αντίθετα, υπάρχουν λιγότεροι αγοραστές κατοικιών στα προάστια και οι νέες καταχωρήσεις χρειάζονται περισσότερο χρόνο για να πουληθούν - συχνά κάτω από τη ζητούμενη τιμή. Συνήθως, το Σαββατοκύριακο από τον Νοέμβριο έως το Super Bowl είναι μια νεκρή ζώνη με λίγες νέες καταχωρίσεις και οι περισσότεροι αγοραστές δεν ξεφεύγουν από μια διαδικτυακή αναζήτηση.
Πώς θα μοιάζει λοιπόν το 2023 αυτό το κανονικό μοτίβο στην περιοχή της Φιλαδέλφειας, πώς θα αλλάξει και γιατί; Μετά από μια ταχεία αύξηση των επιτοκίων στεγαστικών δανείων στα μέσα του 2022, τα επιτόκια έχουν γίνει πιο σταθερά. κυμαίνεται μεταξύ 5.5% και 7%, και μέχρι την έναρξη της εαρινής αγοράς θα παραμείνει σε αυτό το εύρος για περίπου έξι μήνες. Ακόμη και με τις συνεχιζόμενες αυξήσεις των επιτοκίων της Federal Reserve, τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων έχουν σταθεροποιηθεί με αλλαγές που προκύπτουν από συγκεκριμένες προσωρινές επιπτώσεις στην αγορά.
Αυτό στο οποίο οι αγοραστές κατοικιών ανταποκρίνονται ακόμη περισσότερο από ένα συγκεκριμένο επιτόκιο στεγαστικών δανείων είναι η αβεβαιότητα. Όταν τα επιτόκια άλλαξαν γρήγορα, οι αγοραστές δεν ήξεραν αν να πηδήξουν γρήγορα ή να περιμένουν να δουν πού προσγειώθηκαν οι τιμές και οι τιμές των κατοικιών. Μέχρι την άνοιξη αυτά τα δύο κόστη θα είναι σταθερά για έξι μήνες, οπότε θα υπάρχουν πολλοί «κρατούμενοι» αγοραστές έτοιμοι να επιστρέψουν στην αγορά.
Σε εθνικό επίπεδο, οι αγορές ακινήτων τείνουν να είναι πιο ασταθείς - επηρεάζονται από τις πληθυσμιακές αλλαγές, τον όγκο των νέων κατασκευών και τη διαθεσιμότητα κατοικιών σε μέτρια τιμή. Η τοπική μας αγορά κατοικίας τείνει να παρουσιάζει μικρότερες διακυμάνσεις από τις περισσότερες μητροπολιτικές περιοχές, επειδή έχουμε μικρή αλλαγή στο συνολικό πληθυσμό και έχουμε σχετικά νέες κατασκευές. Έχουμε ένα ασυνήθιστα υψηλό ποσοστό ιδιοκατοικούμενων κατοικιών, αρχοντικών και ημιανεξάρτητων κατοικιών που παρέχουν τη «μεσαία αγορά» που λείπει από τις αναπτυσσόμενες πόλεις του Νότου και της Δύσης, επομένως η αγορά κατοικίας μας φέτος θα είναι πιο σταθερή από τις εθνικές αγορές.
Ο μεγαλύτερος καθοριστικός παράγοντας για τις τιμές των κατοικιών στην αγορά της φετινής άνοιξης θα είναι πόσα σπίτια βγαίνουν στην αγορά. Οι ιδιοκτήτες σπιτιού με στεγαστικά δάνεια 3% αναβάλλουν τη μετακόμιση επειδή θα πρέπει να αγοράσουν ένα σπίτι αντικατάστασης με 6% εκτός εάν έχουν συγκεντρώσει αρκετά ίδια κεφάλαια για μια αγορά μετρητών.
Ένα παράδειγμα αυτού μπορεί να είναι τα άδεια μαννάνια που πωλούνται όταν είναι έτοιμα να μειωθούν. Θα εξακολουθήσουν να υπάρχουν σπίτια που θα κυκλοφορούν στην αγορά καθώς οι άνθρωποι βιώνουν μετακομίσεις εργασίας, διαζύγια, επεκτάσεις οικογένειας και θανάτους.
Πρόσφατα παρατήρησα ότι ένα μεγαλύτερο από το συνηθισμένο ποσοστό των σπιτιών που δείχνω είναι κτήματα, γιατί ακόμα και όταν λιγότεροι άνθρωποι επιλέγουν να μετακινηθούν, οι άνθρωποι δεν πεθαίνουν σε μικρότερο όγκο.
Οι τοπικές αυξήσεις των τιμών τα τελευταία δύο χρόνια φαίνεται να έχουν φτάσει σε ένα σημείο όπου η μειωμένη ομάδα αγοραστών σε αυτές τις τιμές έχει εξισορροπηθεί με τη μειωμένη ομάδα αποθεμάτων, επομένως οι άνθρωποι επιστρέφουν στην απλή αγορά με βάση την τιμή και την κατάσταση του σπιτιού.
Ένας άλλος λόγος για τη σταθερότητα της αγοράς είναι ότι η απασχόληση στην περιοχή μας παραμένει σταθερή και πολλοί περισσότεροι αγοραστές κατοικιών έχουν τώρα δύο χρόνια σταθερής ιστορίας εργασίας για να λάβουν έγκριση για υποθήκη.
Ωστόσο, τα υψηλά επιτόκια εξακολουθούν να απενεργοποιούν ένα ποσοστό εκείνων των ανθρώπων που δεν μπορούν πλέον να αντέξουν οικονομικά το σπίτι που φιλοδοξούν να αγοράσουν, οπότε ενώ αναμένω ότι πολλές καταστάσεις προσφορών θα παραμείνουν κοινές αυτή την άνοιξη, πιθανότατα θα είναι τρεις έως πέντε προσφορές σε ένα σπίτι, όχι 15 με 20. Ή αλλιώς μια κανονική ανοιξιάτικη αγορά.
Από την αρχή του χρόνου, οι συνάδελφοί μου και εγώ έχουμε δει πολλούς αγοραστές κατοικιών που έχουν ήδη καταλάβει όλα αυτά, προσπαθώντας να ταυτιστούν και να συνάψουν συμβόλαιο για ένα σπίτι πριν από την ανοιξιάτικη βιασύνη. Είχα ήδη τέσσερα κλείσιμο τον Ιανουάριο και τον Φεβρουάριο, όλα έκλεισαν σε τιμές χαμηλότερες από τις τιμές, αλλά όχι δραματικά. Αναμένω ότι και οι τέσσερις αγοραστές θα ανακουφιστούν που θα κερδίσουν την ανοιξιάτικη αγορά όταν τα σπίτια πωλούν σε ή ελαφρώς υψηλότερες από τις τιμές που ζητούν. Αυτή η συμπεριφορά θα μπορούσε να προσφέρει ευπρόσδεκτη σταθερότητα στην τοπική μας αγορά κατοικίας μετά από τρία ταραχώδη χρόνια.