Οι τιμές των κατοικιών κορυφώθηκαν πέρυσι

Η αγορά ακινήτων πήρε πτωτική στροφή το 2022, καθώς η αύξηση των επιτοκίων επιβράδυνε γρήγορα την ξέφρενη δραστηριότητα πωλήσεων που παρατηρήθηκε το προηγούμενο έτος - αλλά οι τιμές των κατοικιών εξακολουθούν να έφτασαν σε υψηλά ρεκόρ.
Η διάμεση τιμή πώλησης κατοικιών το 2022 ήταν 386,300 δολάρια, αυξημένη κατά 10.2 τοις εκατό από το 2021 και είναι η υψηλότερη που έχει καταγραφεί, σύμφωνα με στοιχεία της Εθνικής Ένωσης Μεσιτών που δημοσιεύθηκαν την Παρασκευή.
Εν τω μεταξύ, οι πωλήσεις κατοικιών είχαν την πιο αδύναμη χρονιά από το 2014, με 5.03 εκατομμύρια κατοικίες, μειωμένες κατά 17.8% σε σχέση με το προηγούμενο έτος. Ήταν η μεγαλύτερη ετήσια πτώση των πωλήσεων από το 2008, όταν η αγορά βρισκόταν στη μέση της στεγαστικής κρίσης.
Οι πωλήσεις υφιστάμενων κατοικιών - που περιλαμβάνουν μονοκατοικίες, townhomes, συγκυριαρχίες και συνεταιρισμούς - μειώθηκαν για 11ο συνεχόμενο μήνα τον Δεκέμβριο, παρόλο που τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων που ήταν πάνω από το 7% τον Νοέμβριο μειώθηκαν ελαφρά. Οι αγοραστές έχουν αποφύγει την αγορά λόγω των πεισματικά υψηλών τιμών και οι τιμές εξακολουθούν να είναι διπλάσιες από ό,τι ήταν το προηγούμενο έτος.
Τον Δεκέμβριο οι πωλήσεις μειώθηκαν κατά 1.5% από τον Νοέμβριο και μειώθηκαν κατά 34% σε σχέση με πέρυσι. Όλες οι περιοχές της χώρας σημείωσαν μειώσεις στις πωλήσεις από έτος σε έτος και τρεις περιφέρειες σημείωσαν πτώση από μήνα σε μήνα, με τη Δύση να παραμένει αμετάβλητη.
Ωστόσο, οι τιμές συνέχισαν να αυξάνονται τον Δεκέμβριο, με μέση τιμή 366,900 $, αυξημένη κατά 2.3% από πέρυσι, η οποία είναι η μικρότερη αύξηση τιμών από την περίοδο lockout τον Μάιο του 2020. Η αύξηση των τιμών σηματοδοτεί περισσότερο από μια δεκαετία από έτος σε έτος μηνιαίες αυξήσεις.

«Ο Δεκέμβριος ήταν ένας άλλος δύσκολος μήνας για τους αγοραστές, οι οποίοι συνεχίζουν να αντιμετωπίζουν περιορισμένα αποθέματα και υψηλά επιτόκια στεγαστικών δανείων», δήλωσε ο Lawrence Yoon, επικεφαλής οικονομολόγος του NAR. «Ωστόσο, αναμένουμε ότι οι πωλήσεις θα αυξηθούν ξανά σύντομα, καθώς τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων έχουν μειωθεί σημαντικά μετά την κορύφωση στο τέλος του περασμένου έτους».

«Μεταβατικό έτος» για τα ακίνητα

Μετά την έκρηξη των ακινήτων του 2021, που τροφοδοτήθηκε από μερικά από τα χαμηλότερα επιτόκια στεγαστικών δανείων που έχουν καταγραφεί, η άνοδος των επιτοκίων ακινήτων το 2022 κατέστειλε τη ζήτηση και επιβράδυνε την αύξηση των τιμών των κατοικιών. Τώρα, η αγορά κατοικίας κινείται σε κάτι πιο κοντά στο φυσιολογικό το επόμενο έτος, λένε οι ειδικοί.
«Μετά την έκρηξη των πωλήσεων το 2021, το 2022 ήταν ένα μεταβατικό έτος κατά το οποίο οι πωλήσεις μειώθηκαν σημαντικά», είπε ο Yun. «Γνωρίζουμε ότι υπάρχουν ανησυχίες για την πτώση της αγοράς κατοικίας και οι πωλήσεις έχουν μειωθεί, αλλά οι τιμές έχουν αυξηθεί για το έτος».
Ενώ η αύξηση 10% στις διάμεσες τιμές των κατοικιών κατά τη διάρκεια του έτους ήταν μικρότερη από την ετήσια αύξηση 17% το 2021, οι μηνιαίες αυξήσεις των τιμών μετριάστηκαν κατά τη διάρκεια του 2022 με ετήσια αύξηση τιμών 15.4% τον Ιανουάριο που μειώνεται σε αύξηση 2.3%. τον Δεκεμβριο. από το προηγούμενο έτος.
«Η αύξηση των τιμών του Δεκεμβρίου είναι κοντά στο 0%, πράγμα που σημαίνει ότι η μισή χώρα βλέπει κάποιου είδους μειώσεις τιμών και η άλλη μισή βλέπει αυξήσεις τιμών», είπε ο Yoon. Περιοχές όπου οι τιμές είχαν τα μεγαλύτερα άλματα τα τελευταία χρόνια - Φοίνιξ. Ώστιν, Τέξας; Και το Λας Βέγκας - είναι επίσης μέρη όπου οι τιμές πέφτουν περισσότερο.
Από το τέλος του προ του Covid 2019 έως το τέλος του 2022, οι μέσες τιμές εκτινάχθηκαν κατά 42%, είπε ο Yoon, που μεταφράζεται σε αύξηση 114,000 $ στον πλούτο των κατοικιών για τον τυπικό ιδιοκτήτη σπιτιού.
Αλλά για όσους δεν έχουν σπίτι, πρόσθεσε, οι τιμές των κατοικιών έχουν πέσει πολύ πιο γρήγορα από το εισόδημα. Αυτό θέτει προκλήσεις σε προσιτές τιμές για πολλούς αγοραστές.
Η υπάρχουσα έκθεση για τις πωλήσεις κατοικιών του Δεκεμβρίου έπληξε την τριπλή απώλεια χαμηλότερων πωλήσεων, χαμηλότερου αποθέματος και υψηλότερων τιμών, δήλωσε ο Robert Frick, εταιρικός οικονομολόγος στη Navy Federal Credit Union.
Το μόνο θετικό σημείο, σύμφωνα με τον ίδιο, ήταν ότι οι τιμές των διαμερισμάτων τον Δεκέμβριο αυξήθηκαν μόνο κατά 2.3% σε σύγκριση με ένα χρόνο νωρίτερα.
«Σε πολλές αγορές, βλέπουμε ότι οι τιμές των κατοικιών μειώνονται από διογκωμένα επίπεδα, κάτι που είναι μια ευκαιρία για ορισμένους πιθανούς αγοραστές», είπε ο Frick. «Ωστόσο, ενώ τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων έχουν μειωθεί ολόκληρη ποσοστιαία μονάδα σε περίπου 6%, αυτό το επίπεδο εξακολουθεί να είναι πολύ υψηλό για να ενθαρρύνει περισσότερες καταχωρήσεις και πολύ περισσότερες αγορές».

Το χαμηλό απόθεμα εξακολουθεί να απογοητεύει τους αγοραστές κατοικιών

Ενώ το απόθεμα τον Δεκέμβριο ήταν αυξημένο σε σχέση με ένα χρόνο πριν, το συνολικό απόθεμα κατοικιών εξακολουθεί να είναι κάτω από το XNUMX εκατομμύριο μονάδες, το οποίο είναι ιστορικά χαμηλό.
Τα ακίνητα έμειναν συνήθως στην αγορά για 26 ημέρες τον Δεκέμβριο, σε σύγκριση με 24 ημέρες τον Νοέμβριο και 19 ημέρες τον Δεκέμβριο του 2021, σύμφωνα με το NAR. Περισσότερα από τα μισά σπίτια που πωλήθηκαν τον Δεκέμβριο του 2022 ήταν στην αγορά για λιγότερο από ένα μήνα. Είναι ακόμα, ιστορικά, μια γρήγορη αγορά, χωρίς αφθονία διαθέσιμων κατοικιών.
Το απόθεμα των κατοικιών προς πώληση παραμένει πεισματικά χαμηλό, καθώς πολλοί υποψήφιοι πωλητές διστάζουν να αποχωριστούν τα εξαιρετικά χαμηλά επιτόκια στεγαστικών δανείων που αγόρασαν ή χρηματοδότησαν τα τελευταία χρόνια.
Από το τρίτο τρίμηνο του 2022, η συντριπτική πλειονότητα των διαθέσιμων στεγαστικών δανείων είναι στο ή κάτω του 6%, σύμφωνα με τον Mark Fleming, επικεφαλής οικονομολόγο της First American.
«Αυτό αφήνει πολλούς υπάρχοντες ιδιοκτήτες σπιτιού σε μια θέση όπου θα κοστίσει περισσότερο ο δανεισμός του ίδιου ποσού χρημάτων που οφείλουν στην τρέχουσα υποθήκη τους, εμποδίζοντάς τους να βάλουν το σπίτι τους προς πώληση και να προσθέσουν προσφορά στην αγορά», είπε ο Φλέμινγκ.
«Τα καλά νέα είναι ότι το απόθεμα των νέων κατοικιών βρίσκεται σε άνοδο και το συνολικό απόθεμα συνήθως αυξάνεται προς την άνοιξη», είπε. «Η αγορά κατοικιών υπέστη βαθύ πάγωμα τους χειμερινούς μήνες του 2022, αλλά υπάρχει λόγος να πιστεύουμε ότι θα αρχίσει να ξεπαγώνει καθώς πλησιάζει η ανοιξιάτικη περίοδος αγοράς κατοικιών».