Καρότο αλλά όχι ακριβώς:
#Innovator of the week Adam Ashkenazi #Post 3
Στο προηγούμενο κεφάλαιο, μίλησα για την πρώτη συναλλαγή, αυτή τη φορά - θα μιλήσουμε για τη δεύτερη συναλλαγή.
-
Πήδησα έναν βαθμό, από την πρώτη δημοτικού στην πέμπτη δημοτικού. Εντόπισα στην αγορά, Four-Flex (4 κατοικίες). Μια πόλη - όχι η καλύτερη στην κομητεία Allegheny που ονομάζεται "McKeesport" (Πενσυλβάνια). Ένα πράγμα με γοήτευσε - το κτίριο βρίσκεται ακριβώς στην έξοδο της πόλης, δίπλα σε ένα νοσοκομείο. Συνολικά, δεν είναι η καλύτερη περιοχή για επένδυση, αλλά είμαι λάτρης της περιπέτειας, οι αριθμοί ήταν σεβαστοί και ήταν ξεκάθαρο για μένα ότι δεν θα ήταν το πιο εύκολο στη διαχείριση κτήριο και ότι επρόκειτο να φτύσω αίμα πρώτα.
-
Είδα το σπίτι δύο φορές (μαζί με τη γυναίκα μου στις 22 Απριλίου), ήμουν και εγώ παρών σε έλεγχο. Γνώρισα ακόμη και όλους τους ενοικιαστές, ήταν όλοι εργαζόμενοι (ένας σε κατάστημα, άλλος σε υποκατάστημα Walmart, άλλος σε εστιατόριο), απλοί άνθρωποι, που μου φάνηκαν πολύ θετικοί (αυτός που δεν ήταν - περισσότερα για αυτό αργότερα), και έρεα. Το σπίτι, πρέπει να σημειωθεί, ήταν κατεστραμμένο, αλλά σε καλή κατάσταση (πόσο εξαντλήθηκε; Στο κλείσιμο, ανακαλύψατε ότι ο πωλητής έπρεπε να πληρώσει κοντά στα 25 χιλιάδες τοπικούς φόρους, που ταίριαζαν επίσης με τις ιστορίες των ενοικιαστών που γνώρισα ο οποίος μου είπε για την πλήρη εξάντλησή του και την έλλειψη ανταπόκρισης στις επισκευές).
-
Η ζητούμενη τιμή ήταν 65,000. Το σπίτι αγοράστηκε για 54 χιλ. τον μήνα 22 Ιουλίου. Δύο φορές αναβάλαμε το κλείσιμο, μια φορά γιατί κάποια πράγματα που με ενοχλούσαν δεν διορθώθηκαν -από άποψη ασφαλείας (ένα ντουλάπι κουζίνας δίπλα στον τοίχο που κόντεψε να πέσει - ζήτησα να ενισχυθεί, και επίσης ένα εντελώς σπασμένο παράθυρο που ζήτησα να επισκευαστεί, και ένα δέντρο που θα έπεφτε στο σπίτι - τους ζήτησα να κόψουν το πάνω μέρος του - αργότερα το αφαίρεσα εντελώς).
-
Στην βλακεία μου, δεν επέμεινα να διώξουν όλους τους ενοικιαστές από τα διαμερίσματα, γιατί κανένας από αυτούς δεν είχε τακτοποιημένο συμφωνητικό (εκτός από έναν που τον έδιωξα αργότερα από εμένα), κάποιοι έζησαν εκεί για αρκετά καλά χρόνια, πλήρωσαν ντροπιαστικά ποσά (στην περιοχή των $300, ενώ τώρα, εκεί νοικιάζονται διαμερίσματα από εμένα σε ποσά μεταξύ 650 -750). Από την άλλη, όπως αναφέρθηκε, αφού γνώρισα τους ενοικιαστές, και ήταν εργαζόμενοι, που μου έκαναν πολύ καλή εντύπωση και επίσης μου είπαν πόσο πολύ ο ιδιοκτήτης παραμελεί το σπίτι και δεν εξετάζει τα αιτήματά τους (ότι όταν Τους συνάντησα και είδα την κατάσταση του σπιτιού, οι ισχυρισμοί τους μου φάνηκαν απολύτως λογικοί) , επομένως, δεν επέμεινα (σοβαρό λάθος).
-
Το σπίτι αγοράστηκε. Έπρεπε να γίνουν τα εξής: αντικατάσταση ταράτσας, μόνωση στο υπόγειο λόγω πολλών παλιών ζημιών στο νερό, ανακαίνιση στη μονάδα της οποίας η βάση ήταν πολύ βρεγμένη λόγω παλιών προβλημάτων υγρασίας από την ταράτσα (που αντικαταστάθηκε όπως αναφέρθηκε), που προκάλεσε το πάτωμα να βυθιστεί (το λένε "αδερφή δοκός"), επισκευή Μπαλκόνι (αίθριο) που βυθίστηκε (τοποθετήσαμε κολώνες υπόγεια, δουλειά γνωστής εταιρείας ιδρύματος), αντικατάσταση δεξαμενών ζεστού νερού, πλήρης αφαίρεση ξύλων, και κάποιες άλλες μικρές επισκευές σε αρκετές μονάδες.
-
Καθόλου δράμα. Το έργο έχει ξεκινήσει.
-
Στην πραγματικότητα, όσον αφορά την ανακαίνιση, ήταν ομαλή, ρέουσα, όλοι οι επαγγελματίες έκαναν εξαιρετική δουλειά. Μου πήρε λίγο χρόνο για να βρω έναν εργολάβο για να κάνει τις γενικές εργασίες, στο τέλος έκλεισα με κάποιον που συνάντησα πίσω στην περιοδεία μου τον Απρίλιο (έφτασα ξανά στις 22 Ιουλίου μόνος μου αυτή τη φορά). Ήταν και σταρ - τότε (αλλά αργότερα ανακάλυψα κάτι που λέγεται «σύνδρομο εργολάβου», και θα μιλήσουμε γι' αυτό στο επόμενο κεφάλαιο).
-
Έκλεισα με μια εταιρεία διαχείρισης (εταιρεία Alec, κάποιος που διαχειρίζεται ακίνητα που της πρόσφερε υπηρεσία), ήμουν σε επαφή μαζί της για δύο μήνες μέχρι το κλείσιμο, με βοήθησε πολύ στο να παρουσιάσω το σπίτι σε εργολάβους, και επαγγελματίες. Έκανε καλή εντύπωση, έδειξε πολλές γνώσεις (είχε μεγάλη εμπειρία χωρίς αμφιβολία). Αλλά - ακόμη και τότε φυτεύτηκαν οι σπόροι της συμφοράς, για την οποία απολύθηκε ξαφνικά.
-
Δεν μου άρεσαν κάποια πράγματα σχετικά νωρίς με εκείνο τον «διαχειριστή ακινήτων», αλλά έρρευσα. Αναλυτικά θα αναφέρω:
-
Το θέμα της διαθεσιμότητας με ενοχλούσε, μερικές φορές δεν απαντούσε στο τηλέφωνο σε πολύ λογικές ώρες και επέστρεφε την επόμενη μέρα (μπορεί να με τρελάνει). Επιπλέον, υστερία. Θα μου έκανε υστερίες. Ναι, ξέρω ότι είναι λίγο περίεργο να γράφεις, αλλά υπάρχουν άνθρωποι που εκπέμπουν και δρουν σε έναν πανικό δυσανάλογο με το γεγονός και την ευθύνη, και αυτός είναι ένας δύσκολος χαρακτήρας να συνεργαστείς. Για παράδειγμα - πριν καν αγοράσω το σπίτι, μου τηλεφωνούσε υπό την πίεση ότι υπήρχε κάποιο πρόβλημα με τον ενοικιαστή (θα έδειχνε το σπίτι σε επαγγελματίες κατόπιν αιτήματός μου για να συναντηθεί με τους ενοικιαστές) και απλά της έλεγα - Α. (το πλήρες όνομα αποθηκεύτηκε στο σύστημα) Δεν έχω Ο ιδιοκτήτης, κλείνει σε τρεις εβδομάδες. Αφήστε τον να σεβαστεί και να επικοινωνήσει με τον ιδιοκτήτη του σπιτιού (και η υστερία ήταν εκεί, όλη την ώρα, και ήταν δυσάρεστη). Η σοβαρή υπόθεση - ήταν μια μέρα πριν το κλείσιμο. Υποτίθεται ότι θα ήταν με τον μεσίτη μου, και τον μεσίτη του πωλητή, σε μια τελευταία περιοδεία πριν κλείσει. Όλα ταιριάζουν μαζί της, μαζί με τον μεσίτη μου.
-
Δεν μπήκε στον κόπο να εμφανιστεί, και το χειρότερο από όλα δεν μπήκε στον κόπο να με ενημερώσει. Ευτυχώς (ή ευτυχώς) ο μεσίτης μου, που είναι θετικός και γενικά αξιοπρεπής τύπος, ήταν εκεί και με ενημέρωσε.
-
Μόνο την επόμενη μέρα - όταν επικοινώνησα μαζί της, μου είπε ότι δεν ήρθε γιατί είχε πρόβλημα με τον γιο της. Συγχώρεσα, η αρρώστια μου προχώρησε (σοβαρό λάθος).
-
Μια εβδομάδα αργότερα (Ιούλιος όπως αναφέρθηκε) έφτασα στο χωράφι. Ήμουν παρών κατά τις ανακαινίσεις. Μόλις πήγε διακοπές. Υποτίθεται ότι θα φρόντιζε να αλλάξει το όνομά μου στους λογαριασμούς. Δεν το έκανε και τι έγινε; (προς μεγάλη μου χαρά) όταν ήμουν στο ακίνητο, έφτασε ένας εκπρόσωπος της εταιρείας ύδρευσης (με Αμερικανούς δεν υπάρχει αναμονή, όλα είναι εδώ και τώρα), για να κόψει το νερό!. Αλλά ευτυχώς ήμουν εκεί, τα κανόνισα όλα. Την ίδια μέρα - η κυρία απολύθηκε. Ένα λάθος πάρα πολλά.
-
Πήρα μια άλλη εταιρεία διαχείρισης, την εταιρεία διαχείρισης της εταιρείας που δούλευε ο μεσίτης μου (είναι υπάλληλος, που παίρνει μισθό - σχετικά ασυνήθιστο από ότι κατάλαβα με τους μεσίτες). Νόμιζα ότι ήταν μια μεγάλη εταιρεία διαχείρισης, που θα μπορούσε να χειριστεί ένα τέτοιο κτίριο. Ξέχασα μόνο ότι κόντεψα να κλείσω μαζί τους στο πρώτο ακίνητο και το ακύρωσα στο ενενήντα λεπτό, γιατί απλά δεν μου άρεσε η μακροχρόνια συμφωνία τους, με πάρα πολλές κρυφές γραμμές (δυστυχώς, ο διαχειριστής του προηγούμενου σπιτιού δεν ήθελε να διαχειριστεί το σημερινό κτίριο γιατί ήταν μακριά του και ήταν απασχολημένος ). Όμως, ήμουν υπό πίεση, ήθελα να κλείσω, και του έδωσα μια ευκαιρία γιατί τελικά αυτή είναι η εταιρεία που εργάζεται ένας μεσίτης που πραγματικά με συνόδευε πολύ μέχρι τότε.
-
καταστροφή.
-
Εκ των υστέρων, έμαθα ότι πρόκειται για μια εταιρεία με πολύ κακή φήμη όσον αφορά την πλευρά της εταιρείας διαχείρισης. Περνάει ένας μήνας και άλλος ένας μήνας, είμαι ήδη στο Ισραήλ, λαμβάνω αιτήματα για επισκευές καθημερινά, χωρίς καμία βασική εξήγηση και φωτογραφίες.
-
Κανένας ενοικιαστής δεν πληρώνει, και το χειρότερο - όταν φτάνει μια επιταγή από έναν από τους ενοικιαστές (μέσω μιας ένωσης βετεράνων που τον πληρώνει), η επιταγή πηγαίνει σε εμένα και μετά φτάνει στο Ισραήλ. Μα ο Μάιος; Ενημέρωσα την εταιρεία διαχείρισης και στη συνέχεια ο εκπρόσωπος της με ενημέρωσε ότι ακύρωσαν την επιταγή έναντι της ένωσης, για να τους φτάσει η επιταγή, απλά δεν με ενημέρωσαν, αλλά εκ των υστέρων (και γιατί; Είμαι ο ιδιοκτήτης του σπίτι, είναι τα λεφτά μου...).
-
Ταυτόχρονα, κανένας ενοικιαστής δεν πληρώνει, η εταιρεία διαχείρισης καταθέτει αγωγές έξωσης κατά τριών ενοικιαστών, και αυτό αφού παρακάλεσα, γιατί για κάποιο λόγο η εταιρεία μου έλεγε συνέχεια να περιμένω και οι ένοικοι είναι φτωχοί (περίμενε, είσαι τη δική μου ή τη δική τους;). Ακόμη και όταν υποβλήθηκαν αγωγές έξωσης, μια από αυτές απορρίφθηκε (με το αιτιολογικό ότι ο ενοικιαστής ήταν ανάπηρος - αργότερα μου έγινε σαφές ότι επρόκειτο για μπλόφα όταν ένας δικηγόρος που προσέλαβα φρόντισε για την έξωση, ακόμη και αφού έφτυσε αίμα, αλλά φρόντισε για ό,τι ήταν απαραίτητο), και δύο ακόμη - ομολογουμένως αποδέχθηκαν, αλλά ακόμα και μετά από αυτό η εταιρεία διαχείρισης κηλιδώθηκε Δύο ακόμη μήνες με τον περίεργο ισχυρισμό ότι πρέπει να πάρουν άδεια για άδεια (διάθεση - κάτι που προσέλαβα ο δικηγόρος που προσέλαβα αργότερα έκανε μέσα σε δύο μέρες...). Παρεμπιπτόντως, οι μηνύσεις έγιναν και στο όνομά μου και όχι στο όνομα μιας ΕΠΕ που έχω στην ιδιοκτησία μου το σπίτι και όχι σε εμένα (επαγγελματισμός Άλεκ...).
-
Κάποια στιγμή κατάλαβα ότι είχα να κάνω με μια τοξική εταιρεία (πραγματικά θα μπορούσα να γράψω πολλά περισσότερα για το τι συνέβη αλλά νομίζω ότι το μήνυμα είναι κατανοητό). Τους απέλυσα, προσέλαβα δικηγόρο για να χειριστεί τις εξώσεις και έπρεπε να καταθέσω νέα μήνυση κατά του ενοικιαστή παραπάνω (του οποίου η αγωγή απορρίφθηκε). Αφού τους απέλυσα, επικοινώνησα με έναν ενοικιαστή που πλήρωσε. Μου αποδείχθηκε ότι πλήρωσε, μόνο που η εταιρεία διαχείρισης δεν με ενημέρωσε (πλήρωσε για ένα μήνα). Αποδείχθηκε επίσης ότι, σε αντίθεση με τις ιστορίες της εταιρείας διαχείρισης, ο ενοικιαστής είναι βετεράνος του στρατού και υπάρχει μια ένωση που τον βοηθά, αλλά όχι κάθε μήνα, αλλά μόνο για τον πρώτο μήνα και μόνο για προκαταβολή. Η εταιρεία διαχείρισης έλεγε συνέχεια ότι περίμενε χρήματα από τον σύλλογο, παρόλο που όταν επικοινώνησα με τον σύλλογο μου ξεκαθάρισαν ότι πληρώνουν μόνο τον πρώτο μήνα + κατάθεση.
-
Πρέπει να ρωτήσετε - κάνατε μήνυση; Η απάντηση είναι όχι, Mitzit. Ήθελα να βγω από το βούρκο, να σταθεροποιήσω αυτό το κτίριο, να φροντίσω τους ενοίκους, να το εκκενώσω και να το βάλω στην αγορά και να αρχίσω να διαχειρίζομαι αυτό το κτίριο με κανονικό τρόπο. Όλα αυτά γίνονται στα τέλη Νοεμβρίου.
-
Αρχές Δεκεμβρίου μπήκα σε αεροπλάνο για δύο εβδομάδες για να είμαι στο χωράφι. Οι στόχοι αυτή τη φορά: να φροντίσω τις εξώσεις, να συναντήσω τον δικηγόρο, να προσλάβω έναν υπάλληλο για να εργαστεί κάτω από εμένα με μισθό (όχι άλλες εταιρείες διαχείρισης, το έχω εξαντλήσει) και επίσης να φροντίσω ένα άλλο έργο που έχω ήδη αγοράσει ( ένα διπλό). Σχετικά με όλα αυτά - και η συνέχεια, σε επόμενη ανάρτηση.
-
Τι έχω μάθει όμως μέχρι τώρα;
-
Αν έχεις κάποιον καλό και τον εμπιστεύεσαι σε ένα πράγμα, δεν σημαίνει ότι θα είναι καλός σε άλλα πράγματα. Το ότι είχα καλό και αξιόπιστο μεσίτη δεν σημαίνει ότι η εταιρεία του ξέρει να διαχειρίζεται ακίνητα.
έλεγχος - μια σύσταση δεν αρκεί, έπρεπε να καλέσω άτομα που γνώριζα, γιατί εκ των υστέρων όλοι μου είπαν τι κακό όνομα έχει αυτή η εταιρεία διαχείρισης (εκ των υστέρων φυσικά).Θα έπρεπε να είχα ζητήσει εκ των προτέρων νομική εκπροσώπηση στις εξώσεις και να μην επιτρέψω στην εταιρεία διαχείρισης να το κάνει.Θα έπρεπε να είχα αποφύγει μια εταιρεία διαχείρισης εκ των προτέρων, κάτι που ο ίδιος δεν ήθελα πριν από λίγους μήνες (θα έπρεπε να είχα ενεργήσει με τη σωστή αίσθηση του εντέρου που είχα όπως αναφέρθηκε λίγους μήνες πριν, και μπέρδεψα με το να μην το έκανα).
Τώρα, ένα άλλο πράγμα που έμαθα, που με απασχολεί μέχρι σήμερα:Θα έπρεπε να έχω εκδιώξει όλους τους ενοικιαστές ακόμη και πριν αγοράσω το ακίνητο; Ναι και ΟΧΙ. Κερδίζω τον εαυτό μου με αυτήν την ερώτηση εδώ και πολύ καιρό και σχεδόν κάθε μέρα, ακόμα και όταν έγραφα αυτές τις γραμμές. γιατι ναι? Γιατί κατά γενικό κανόνα αν αγοράσετε ένα ακίνητο, είναι καλύτερα να το έχετε άδειο από ενοικιαστές, ώστε να μπορείτε να ανακαινίσετε άνετα και να ξεκινήσετε από το μηδέν. Γιατί όχι? Επειδή ήμουν στο χωράφι, όλοι οι ένοικοι δούλευαν, όλοι έκαναν ευχάριστη εντύπωση, δεν φαίνονταν επιβλαβείς και συνολικά υπέγραψαν μισθωτήρια συμβόλαια πριν αγοράσω το ακίνητο (με εμένα και κατόπιν αιτήματός μου). Οπότε δεν είχα πραγματικά ενδείξεις που απαιτούσαν εκκένωση. Αλλά αυτή είναι μια ερώτηση που μέχρι τώρα πονώ και αναρωτιέμαι. Δεν έχω ξεκάθαρη απάντηση, στην πραγματικότητα ναι - θα έπρεπε να είχα επιμείνει στην εκκένωση.Θα έπρεπε να είχα αντιμετωπίσει διαφορετικά την εταιρεία διαχείρισης.Θα έπρεπε και θα μπορούσα να κάνω τα πράγματα διαφορετικά.***Στην εικόνα, η οροφή (κάτι για το οποίο είμαι πολύ περήφανος σε αυτό το σπίτι).Τέλος (μέχρι την επόμενη ανάρτηση) #αρχής της εβδομάδας Adam Ashkenazi #post 3
Απαντήσεις