Μικρή χρηματοδότηση

#Initiator of the Week Yifat Steyer #Post5

Σήμερα θέλω να θίξω μερικά σημεία και στο θέμα (ιδιαίτερα επώδυνο τους τελευταίους μήνες) της χρηματοδότησης.

Δεν ετοιμάζομαι να ασχοληθώ με βασικές έννοιες, ή να αναθεωρήσω επιλογές ή να εμβαθύνω σε αυτές, αλλά μάλλον να ρίξω φως σε όλα τα είδη των σημείων που συνάντησα στην πορεία, με την ελπίδα ότι μπορεί να συντομεύσουν μια διαδρομή, εκτός λάθη ή εξοικονόμηση κόστους για κάποιον. Τα τελευταία σημεία θα αφορούν συγκεκριμένα τα κατασκευαστικά δάνεια.

Ας ξεκινήσουμε με τα πολύ βασικά και ασήμαντα: ψώνια - στην αρχή χρειάζονται πολύ χρόνο και ενέργεια και μερικές φορές προκαλούν σύγχυση. Αλλά είναι πολύ σημαντικό να μην τα παρατήσουμε, να ελέγξουμε όσο το δυνατόν περισσότερες επιλογές και να βρούμε αυτή που μας ταιριάζει καλύτερα για το έργο, ενώ παράλληλα προσέχουμε όλες τις λεπτομέρειες και το κόστος που κρύβονται στα «ψιλά γράμματα». (Φυσικά, όσο αποκτάς εμπειρία και δημιουργείς σχέσεις με τους μεσίτες/δανειστές, γίνεται πολύ πιο απλό).

Ο χρόνος είναι χρήμα - υπάρχουν όρκοι ότι θα μας δώσουν λίγο καλύτερο επιτόκιο, αλλά θα μας βγάλουν την ψυχή με γραφειοκρατία και γραφειοκρατία και επιταγές και υπογραφές (π.χ. οικονομικά της Αμερικής). Αυτή τη στιγμή, που απέχει πολύ από το κλείσιμο, τα επιτόκια μπορεί να αλλάξουν, μπορεί να χάσουμε τη συμφωνία και εξίσου σημαντικό, θα σπαταλήσουμε πολύ χρόνο και ενέργεια ασχολούμενοι με αυτές τις διαδικασίες για να προωθήσουμε νέες συμφωνίες. Για μένα - είναι καλύτερα να πληρώσετε μερικά δέκατα παραπάνω και να σημειώσετε το δάνειο.

Υπολογισμός πρόσθετου κόστους - μερικές φορές ο δανειστής θα μας δώσει ένα ελαφρώς καλύτερο επιτόκιο, αλλά θα χρειαστεί πολύ υψηλότερο κόστος κλεισίματος και χειρισμού (για παράδειγμα, 2000 $ για έλεγχο ιστορικού, περισσότερα σημεία προέλευσης, κ.λπ.). Εναλλακτικά, υπάρχουν δανειστές που θα αναλάβουν υψηλότερα λειτουργικά έξοδα, για παράδειγμα, σε δάνεια ανακαίνισης/κατασκευής ένα υψηλό ποσό για κάθε ανάληψη ή για κάθε έλεγχο. Με αυτόν τον τρόπο, μερικές φορές το ετήσιο επιτόκιο θα είναι λίγο χαμηλότερο, αλλά το συνολικό κόστος του δανείου είναι υψηλότερο**

** Θέλετε να τελειοποιήσετε για να μην παραπλανηθείτε. Δείτε τις ακόλουθες δύο ενότητες:

Δάνειο TA (αγορά, REFI) - το σχετικό κόστος είναι το κόστος που σχετίζεται με το κλείσιμο του δανείου, η διαφορά μεταξύ των οποίων μπορεί να είναι πολύ υψηλή όπως αναφέρθηκε. Όμως, γίνονται οριακά όσο μεγαλύτερο είναι το χρονικό διάστημα που κρατάμε το δάνειο ή (με εξαίρεση τα πάντα που υπολογίζονται σε μονάδες) τόσο μεγαλύτερο είναι το ποσό του δανείου. Πρέπει να βρούμε το σημείο ισορροπίας, να σταθμίσουμε τον αριθμό των ετών που υποθέτουμε ότι θα κρατήσουμε το δάνειο και να πάρουμε μια τεκμηριωμένη απόφαση που είναι πιο οικονομική για εμάς.

Δάνειο ανακαίνισης/κατασκευής (TK) - σε δάνεια αυτού του τύπου, τα οποία συνήθως είναι έως ένα έτος - βασικά όλα τα σχετικά έξοδα (κλείσιμο και λειτουργία) χρεώνονται μόνο για ένα έτος, οπότε ο πιο σωστός τρόπος σύγκρισης δανείων σε αυτήν την περίπτωση είναι ο έλεγχος του συνολικού ετήσιου κόστους ενός δανείου (το οποίο περιλαμβάνει το κόστος των ετήσιων τόκων + όλα τα σχετικά κόστη) και αφαιρώντας από αυτό τον πραγματικό ετήσιο τόκο.

Μπορώ να σας πω ότι πρόσφατα πήραμε 2 δάνεια κατασκευής για το ίδιο ποσό - ένα με πάγια μηνιαία πληρωμή και ένα με πληρωμή μόνο για τα χρήματα που κληρώθηκαν, με το ονομαστικό επιτόκιο να είναι 5% υψηλότερο. Παρά τη μεγάλη διαφορά, το συνολικό ετήσιο κόστος του δανείου ήταν σχεδόν ακριβώς το ίδιο και για τους δύο (λόγω της δομής των αποσύρσεων του έργου και των διαφορετικών συναφών δαπανών με αυτούς τους δανειστές).

Επικουρικό κόστος και κόστος κλεισίματος που πρέπει να σημειωθεί/λάβετε υπόψη - με ένα δάνειο TA, να θυμάστε ότι το πραγματικό ποσό "σε ετοιμότητα" δεν είναι το ποσό του εγκεκριμένου δανείου, αλλά το ίδιο ποσό μείον τα προαναφερθέντα έξοδα (μπορεί επίσης να φτάσει σε διαφορά μεγαλύτερη από 10% σε μικρά δάνεια). Σε ένα δάνειο ανακαίνισης/κατασκευής, διαφέρει από δανειστή σε δανειστή και παρόλα αυτά, από την εμπειρία μας, πολλοί θα προτιμούσαν να έχουν τον έλεγχο και να κατευθύνεται το ποσό του δανείου απευθείας στην κατασκευή, επομένως θα πρέπει να πληρώσουμε αυτά τα έξοδα από την τσέπη μας κατά το κλείσιμο. Πρέπει να θυμάστε να λάβετε υπόψη αυτό το ποσό, όταν σχεδιάζετε τα ίδια κεφάλαια που απαιτούνται για το έργο.

Εταιρία εισπράξεων (SERVICER) - Σε περιπτώσεις που ο δανειστής μεταφέρει την είσπραξη στον SERVICER, συνιστάται να ελέγχετε συνεχώς: όλα τα στοιχεία του δανείου μαζί τους είναι ακριβή και κυρίως ότι πληρώνουν (υποθέτοντας ότι αυτά είναι τα όρους του δανείου) τους φόρους και την ασφάλιση. (Με εμένα στο REFI του FOA, το δάνειο πέρασε από 2 εταιρείες μέχρι να ξεκινήσει η τακτική είσπραξη, τα στοιχεία με τον δήμο δεν ενημερώθηκαν και αν δεν είχα παρακολουθήσει και διαχειριστεί, δεν θα είχαν πληρωθεί οι φόροι).

Υποσχέθηκα τα κυριότερα σημεία για τα δάνεια κατασκευής:

Ένας ολοκληρωμένος κόσμος: Όταν κάναμε τις αρχικές αγορές για τα δάνεια κατασκευής, ανακαλύψαμε μια πολύ μεγάλη διακύμανση μεταξύ των δανείων που μας προσφέρθηκαν. Μεταξύ άλλων: ένα δάνειο μπαλονιών με σταθερό επιτόκιο, το οποίο καταβάλλεται σε σταθερή μηνιαία αποπληρωμή από το κλείσιμο του δανείου. Δάνεια με σταθερό επιτόκιο, τα οποία πληρώνονται μόνο για τις κληρώσεις (το ποσό των χρημάτων που αντλήθηκαν πραγματικά), τα οποία ήρθαν σε εύρος επιτοκίων που είχαν πραγματικά μεγάλες διαφορές. Το επιτόκιο ποικίλλει καθ' όλη τη διάρκεια του έτους: ξεκινά από χαμηλά και αυξάνεται κατά μισή μονάδα κάθε μήνα μέχρι το τέλος της περιόδου του δανείου (στο ποσό των χρημάτων που έχουν πράγματι αποσυρθεί). κι αλλα…

Είναι σημαντικό να προετοιμάζετε προσομοιώσεις για να τις συγκρίνετε (συμπεριλαμβανομένων των σχετικών δαπανών καθεμιάς και με αναφορά στα διαφορετικά χρονοδιαγράμματα κληρώσεων φυσικά) και να κάνετε μια βέλτιστη προσαρμογή στο συγκεκριμένο έργο.

Επιλέγοντας ένα κατάλληλο Lander - μια εικόνα απευθείας από την τρέχουσα εμπειρία μας. Πέρα από το επιτόκιο, μεγάλη σημασία έχει η προσέγγιση του δανειστή στη δουλειά με τους εργολάβους. Συνιστά την επιλογή ενός δανειστή που ζει στο χωράφι και που εξ ορισμού είναι έτοιμος να εργαστεί σε συνεργασία, και εάν είναι απαραίτητο και λογικά ευέλικτο, μπροστά στο καθορισμένο ΠΡΟΓΡΑΜΜΑ ΚΛΗΡΩΣΗΣ. Και πάλι, μερικές φορές είναι καλύτερο να πληρώσουμε λίγο παραπάνω αλλά να κερδίσουμε ικανοποίηση/βιομηχανική γαλήνη από την πλευρά του εργολάβου και ηρεμία για εμάς.

Οριστική έγκριση και κλείσιμο του δανείου - οι περισσότεροι από τους ιδιοκτήτες με τους οποίους ήμασταν σε επαφή τελικά ενέκριναν και έκλεισαν το δάνειο μόνο μετά τη λήψη των πραγματικών οικοδομικών αδειών από τον δήμο. Τα περισσότερα από αυτά ορίζουν την πρώτη έλξη μόνο μετά την έκχυση των θεμελίων. (Φυσικά, ο κάθε δανειστής και οι προϋποθέσεις του). Και πάλι, εάν αυτοί είναι οι όροι του δανείου μας, σημαίνει ότι πρέπει να φροντίσουμε για αρκετά ίδια κεφάλαια για να μας φέρουν σε αυτό το στάδιο.

Αναλήψεις - δεν στέλνουν όλοι οι δανειστές έναν επιθεωρητή για να επιβεβαιώσει κάθε ανάληψη, κάποιοι αρκούνται σε φωτογραφίες στο τέλος κάθε σταδίου και σε ελέγχους από τον δήμο στα σχετικά στάδια. Σε αυτή την περίπτωση, αξίζει να σκεφτείτε να φέρετε έναν επιθεωρητή εκ μέρους μας (τουλάχιστον για ορισμένα από τα βήματα).

Και τέλος - η αγορά είναι γεμάτη μεσίτες και δανειστές. Οι επιλογές χρηματοδότησης είναι σχεδόν ατελείωτες.

Ένας καλός μεσίτης μπορεί να γίνει μέλος της περιφερειακής επαγγελματικής μας ομάδας, να βοηθήσει στην εύρεση προσαρμοσμένων λύσεων για έργα και περιόδους και να συντομεύσει τα χρονοδιαγράμματα.

Μέχρι στιγμής, πραγματικά συγκινητικός, στόχος μου ήταν να αναφερθώ στα «μικρά»/«τεχνικά» θέματα, τα οποία μπορούν να κάνουν τη διαφορά. Ελπίζω να έχω ανεβάσει κάποιον.

Θα χαρώ να απαντήσω σε ερωτήσεις και να προτείνω ιδιώτες μεσίτες και δανειστές.

Αύριο, μια τελευταία ανάρτηση για τον πολλαπλασιαστή δύναμης που μας εκτόξευσε στο στάδιο της επιχειρηματικότητας.

τα λέμε 😊