Kiinteistömestari

 

Real Estate Master perustettiin tavoitteenaan tarjota ajantasaista ja kattavaa tietoa kiinteistön ostajille ja sijoittajille monista kiinteistöprojekteista, kiinteistöistä ja sijoituksista Israelissa ja ympäri maailmaa.

Sivustolta löytyvien projekteista ja investointiprojekteista löytyvien tietojen ja arvostelujen lisäksi voit myös oppia ajoittain ilmestyvistä oppaista erilaisista alaan liittyvistä aiheista ja erilaisista hyödyllisistä työkaluista, jotka voivat auttaa kiinteistösijoittajia.

Real Estate Master -portaali tarjoaa objektiivista ja riippumatonta tietoa kiinteistösijoituksista Israeliin ja muihin maihin sekä auttaa israelilaisia ​​sijoittajia löytämään heille sopivimman sijoituksen.

Kiinteistösijoittaminen Yhdysvalloissa – opas sijoittajille

Kiinteistömarkkinat ovat kuumat markkinat, kiinteistöille on aina ollut ja tulee aina olemaan kysyntää, koska ihmisillä on loppujen lopuksi oltava katto päänsä päällä ja liikealueita. Joten olipa kyseessä koti, toimisto tai myymälä – kiinteistöjen kysyntä on aina olemassa. Viime vuosina Israelin markkinoista on muodostunut epävakaa kupla, jonka tulevaisuus on epäselvä.

Kiinteistöjen hinnat Israelissa nousevat hetkestä hetkeen, eikä tiedetä, mitkä ennätykset rikkoutuvat. Tästä ja muista syistä monet israelilaiset etsivät muita sijoitusmahdollisuuksia. Yksi houkuttelevimmista kanavista markkinoilla nykyään on amerikkalainen kiinteistö, loppujen lopuksi Yhdysvallat on "rajattomien mahdollisuuksien maa".

Täältä löydät oleellista tietoa kiinteistösijoittamisesta Yhdysvaltoihin, eräänlaisen oppaan aloittelijoille ja edistyneille, jotka seuraavat sinua askel askeleelta matkallasi kohti unelman toteuttamista.

 

 

Miksi Yhdysvallat? 

Jokainen, joka leikki ajatuksella Asunnon ostaminen Israelista Erityisen korkeita hintoja törmäsi keski- ja matalakuntoisissa kiinteistöissä, jos kyseinen henkilö päätti selvittää hinnat Maan keskustassa Hän havaitsi kohtuuttomat hinnat kyseenalaisessa kunnossa olevista asunnoista. Syitä tähän on monia ja erilaisia, mutta mielenkiintoista on se, että jos keskityt muutaman tuhannen mailin päähän täältä, Yhdysvalloissa, Löydä täysin erilainen kuva.

Asuntojen hinnat, puhumattakaan huviloiden hinnoista, ovat Yhdysvalloissa huomattavasti alhaisemmat kuin meille tuttu. Yksi tärkeimmistä syistä alhaisiin hintoihin on Yhdysvaltain kiinteistömarkkinoiden ja paikallistalouden noin vuosikymmen sitten kokemassa vakavassa kriisissä.

Amerikan kiinteistömarkkinoiden alhaisiin hintoihin ei kuitenkaan johdu vain kriisi. Kaksi muuta keskeistä tekijää tuottavat erityisen edullisia hintoja sijoittajille: Rakennustapa eroaa Israelissa käytetystä menetelmästä ja alentaa merkittävästi kiinteistön hintaa. Lisäksi itse maa on hinnoiteltu eri tavalla kuin Israelissa, mikä alentaa kiinteistöjen hintoja.

myös Asunnon ostoprosessi Ja Yhdysvaltojen markkinatutkimus on täysin erilainen kuin Israelin rinnakkaisprosessi ja helpottaa siten merkittävästi potentiaalista ostajaa. Hankintaprosessit ovat täysin avoimia ja niitä säännellään sekä laillisesti että laillisesti.

Tietystä kiinteistöstä kiinnostunut sijoittaja saa kaikki olennaiset tiedot asianmukaisesti nimetyiltä sivustoilta, jotka keskittävät lähes kaikki Yhdysvalloissa tehdyt kiinteistökaupat ja tarjoavat ostajalle läpinäkyvää ja relevanttia tietoa kiinteistöstä tai vastaavista kiinteistöistä ja liiketoimista. .

Ja kuitenkin, karkeasti sanottuna, Yhdysvaltain keskimääräinen kiinteistöhinta on korkea. Korkea keskiarvo on kuitenkin suora tuote kiinteistöjen ja luksusasuntojen hintojen yhdistelmästä kokonaiskeskiarvossa. Koska keskimääräinen sijoittaja ei kuitenkaan ole kiinnostunut ostamaan Beyoncén ja Jay-Z:n kiinteistöjä sijoituskiinteistöksi, on suositeltavaa viitata keskiarvoihin, jotka viittaavat vakioasuntoihin ja -kiinteistöihin. Sitten paljastuu uusi investointien erityisen edullisien hintojen maailma.

 

Joten mikä on niin erikoista kiinteistösijoittamisessa Yhdysvalloissa ja miten se liittyy vuoden 2008 talouskriisiin? 

Ymmärtääkseen paremmin Yhdysvaltojen kiinteistömarkkinoita, on ymmärrettävä trendit ja muutokset, joita niillä on tapahtunut viimeisen vuosikymmenen aikana ja jotka vaikuttavat siihen tähän päivään asti. Noin kymmenen vuotta sitten, vuonna 2008, Yhdysvallat koki sisäisen talouskriisin, joka ravisteli paikallista taloutta.

Yhdysvaltain hallitus kannusti sisäistä kriisiä edeltävinä vuosina asuntojen ostoon kannustamalla pankkeja myöntämään lähes jokaiselle lainaa tai asuntolainaa hakevalle erityisen edullisin ehdoin.

Asuntojen kysyntä on kasvanut merkittävästi ja monet ihmiset ovat ottaneet asuntolainaa ajattelematta. Kiinteistömarkkinat lähtivät pyörimään ja kiinteistöjen kysyntä vain lisääntyi, monet tunnustivat tässä trendissä mahdollisuuden ostaa asuntoja sijoituskäyttöön.

Heidän joukossaan oli myös useita eri syistä korkeariskisiä lainoja. Riskilainat annettiin ilman erityistakauksia tai vakuuksia, mutta korkealla korolla, ja ainoa pankin takaus on ostettu omaisuus, jonka omistaja ei suorita maksuja, pankki voi sulkea sen takaisin.

Vastatakseen kasvavaan lainojen kysyntään amerikkalaiset pankit ovat laskeneet liikkeeseen sijoittajille korkeakorkoisia asuntolainoja.

Asuntolainojen ja lainojen valvonta oli niin alhainen, että vuoden 2006 lopussa amerikkalaiset pankit huomasivat heräävänsä karuun todellisuuteen: monet lainanottajat eivät pystyneet maksamaan lyhennyksiä ja pankit alkoivat takavarikoida omaisuutta.

Amerikkalaisten suureksi suruksi tämä oli kuitenkin vasta tarinan alkua: jossain vaiheessa pankeilla oli paljon omaisuutta, mutta ei kysyntää. Kiinteistömarkkinat alkoivat tasaantua ja kysyntä laski.

Pankit eivät kyenneet myymään omaisuutta maksaakseen joukkovelkakirjasijoittajille ja aiheuttivat kiinteistöjen hintojen jyrkän laskun, koska tarjontaa oli enemmän kuin kysyntää.

Tämän seurauksena jopa asunnonomistajat, jotka pystyivät maksamaan takaisin ottamansa asuntolainan, päättivät "palauttaa" kiinteistön pankille, koska sen arvo oli alhaisempi kuin heidän ottamansa asuntolainan arvo. Yhdysvaltain kiinteistömarkkinoiden hulluus on johtanut useiden pankkien konkurssiin ja kiinteistöjen hintojen merkittävään laskuun.

Itse asiassa Yhdysvaltain talouden sisäinen kriisi oli maailmanlaajuisen kriisin ensimmäinen pääskynen vuonna 2008.

Kriisin jälkeen sijoittajat ympäri maailmaa huomasivat halpojen kiinteistöjen mahdollisuudet Yhdysvalloissa ja alkoivat ostaa sijoituskiinteistöjä. Samaan aikaan pankit tiukensivat asuntolainojen saamisen ehtoja ja jopa lisäsivät tekoja ja "rangaistivat" asuntolainanottajia, jotka eivät maksaneet lyhennyksiä ja estivät heitä ottamasta uusia asuntolainoja.

Itse asiassa monien amerikkalaisten taloudellisista vaikeuksista on tullut ulkomaisten sijoittajien taloudellinen potentiaali: kiinteistöjen suuri tarjonta, paikallisia ostajia ei ole, alhaiset hinnat ja korkea asuntojen kysyntä.

Tämäntyyppinen kriisi on kriisi, josta on vaikea toipua, ja viimeisen vuosikymmenen aikana amerikkalaisten kiinteistöjen hinnat ovat varmasti nousseet, mutta hinnat ovat edelleen alhaiset suhteessa moniin paikkoihin maailmassa ja erityisesti suhteessa Israel.

Yhdysvaltain kiinteistösijoitukset – kiinteistöjen verot ja mahdolliset tuotot

Ennen kuin selitämme amerikkalaista verojärjestelmää ja USA:n kiinteistösijoittamisen odotettua tuottoa, selitämme lyhyesti asunnon ostoprosessin, jotta ymmärrämme, mistä kustannukset tulevat. Israelin tapaan monet kiinteistökaupat Yhdysvalloissa suljetaan kiinteistöyhtiöiden kautta.

Ulkomaille sijoittaminen on kuitenkin tärkeämpää, sillä ostaja ei yleensä ole itse maassa katsomassa kiinteistöä ja edes hoitamassa oston jälkeen asioitaan, kuten rutiinihuoltoa.

Toinen yhtä mielenkiintoinen seikka on se, että monet sijoittajat haluavat ostaa kiinteistön osakeyhtiön (LLC) kautta.

Osakeyhtiön perustaminen on yksinkertainen toimenpide, joka kestää muutaman päivän eikä vaadi vihreää korttia tai Yhdysvaltain kansalaisuutta. Syynä omaisuuden ostamiseen osakeyhtiön kautta on se, että näin sijoittajan omaisuus ja yksityinen pääoma suojataan ja vain yhtiö voi ottaa vastaan ​​saatavia. Lisäksi yhtiöt Oy:n verot ovat yksityistä sijoitusta alhaisemmat kiinteistön tulevasta myynnistä saatavan voiton verotuksen osalta, sama koskee myös kiinteistötulojen verotusta.

Yhdysvalloissa verotustaso vaihtelee osavaltioittain, mutta verotustapa pysyy suhteellisen samana. Jos päätit ostaa kiinteistön osakeyhtiön kautta, maksat 350–1200 300 dollaria yrityksen perustamisesta. Kunnallisen tarkastajan suorittama alustava (ja pakollinen) kiinteistön tarkastus maksaa sinulle noin XNUMX dollaria.

Kaupan hyväksymiseksi ja toteuttamiseksi sinun on käytettävä yhden omistusyhtiön palveluita, joka on neutraali oikeushenkilö ja tarkistaa kiinteistön taloudellisen ja juridisen historian varmistaakseen, että menettely on todella asianmukainen.

Teitelin palvelut maksavat sinulle noin 400 dollaria. Kaupan sulkeminen tapahtuu myös omistusyhtiön kautta ja se yhdistää kaikki irtonaiset päät prosessin eri kumppanien (ostaja, välittäjä jne.) välillä, sulkeminen maksaa sinulle muutamasta sadasta muutamaan tuhanteen dollariin , riippuen tapahtuman laajuudesta.

Lisäksi itse kiinteistövero on sama, jonka me kaikki tiedämme Israelista. Toisin kuin Israelissa, Yhdysvalloissa kiinteistöveron maksava henkilö on kuitenkin kiinteistön omistaja eikä vuokralainen. Kiinteistöveron määrä ei ole kiinteä ja yhtenäinen, kuten Israelissa.

Lisäksi, koska et ole Yhdysvalloissa hoitamassa omaisuutta henkilökohtaisesti, on todennäköistä, että käytät rahastoyhtiön palveluita, joka veloittaa 8–10 prosenttia vuokrasta, mutta kustannukset ovat yleensä vuokralaisten vastuulla. Ja tietysti on myös liittovaltion vero ja omaisuustulovero. Nämä verot vaihtelevat 10-35 prosentin välillä kiinteistön vuosituloista.

Vaikka kuva näyttääkin hieman monimutkaiselta johtuen koko esitellystä verotuskysymyksestä, muista, että läpikäymäsi prosessi on ilmainen ja loppujen lopuksi sinua odottaa haluttu tuotto eli voittoprosentti ajan mittaan. Kiinteistön tuotto voi esiintyä kahdessa kokoonpanossa: ensimmäinen on voitto, jonka saat kiinteistön vuokraamisesta, ja toinen on voitto, jonka saat, jos ja kun myyt kiinteistön.

Tulevaisuuden tuottolaskenta on epätarkka ja perustuu aikaisempiin oletuksiin. Samanaikaisesti ei voida sivuuttaa sitä tosiasiaa, että Yhdysvaltain kiinteistömarkkinoiden kehitys osoittaa viime vuosien maltillista ja tasaista kasvua.

Vuokraan perustuen on myös paljon yksinkertaisempaa laskea ajan mittaan tuottoa, sillä tiedät etukäteen, kuinka paljon ansaitset asunnosta vähintään seuraavan vuoden aikana.

Jos otamme Israelin markkinoita vertailuna tuottoprosenttien suhteen Amerikan markkinoihin, huomaamme, että huolimatta Israelin kiinteistöjen jyrkästä ja tasaisesta noususta, korkein kiinteistösijoituksella saavutettava tuotto on 6 %. Sitä vastoin tuotto amerikkalaisena vastineena voi suhteellisen helposti nousta 10 prosenttiin ja jopa enemmän.

Bottom line - kiinteistösijoittamisen edut Yhdysvalloissa: 

Loppujen lopuksi Yhdysvaltain kiinteistömarkkinoilla on joitain selviä etuja tuloa tuottavien kiinteistöjen ostamisessa:

• Läpinäkyvä prosessi - itse sijoitusprosessi tapahtuu erittäin läpinäkyvästi kaikilta osapuolilta, mikä helpottaa prosessia merkittävästi.

• Alhainen hinta - Amerikkalaiset kiinteistöt ovat ennen kaikkea halvempia kuin israelilaiset rakennusmenetelmien ja alhaisen maahinnan vuoksi. Mutta kun yhdistät nämä tosiasiat Amerikan kiinteistömarkkinoiden noin vuosikymmen sitten kärsimiin vahinkoihin, saa erittäin halvat sijoitushinnat erittäin laadukkaista kiinteistöistä.

• Korkea kysyntä - Yhdysvalloissa Vuokra-asuntojen kysyntä on erittäin suurta pankkien tiukkojen ja tiukkojen asuntolainaehtojen vuoksi.
• Hintojen nousu - Huolimatta amerikkalaisten kiinteistöjen suhteellisen alhaisista hinnoista, markkinoilla on viime vuosina ollut maltillinen ja vakaa nousu. Ja lähitulevaisuudessa odotetaan jopa merkittävää kasvua.

Mistä ostaa? Mistä tiedät, mihin Yhdysvaltojen maahan sijoittaa?

Joten kun olet käynyt läpi kaikki asiaankuuluvat tiedot ja päättänyt, että sijoittaminen yhdysvaltalaiseen kiinteistöön on oikea sijoitus sinulle, tutustu suositeltuihin kriteereihin ennen kuin löydät itsellesi sopivimman kiinteistön.

Useat sivustot tarjoavat vertailuja alueiden välillä, ja tietysti tässä tapauksessa myös USA:n kiinteistömarkkinoihin erikoistunut yritys on loistava vaihtoehto huolelliseen kenttäkatsaukseen.

Sijoitusasuntoa etsiessäsi sinun on kiinnitettävä huomiota muutamaan asiaan:

• Mikä on odotettu kuukausivuokra sinulle.

• Onko alueella suurta vuokrakysyntää ja vähän (suhteellisen) tyhjiä kiinteistöjä. Nämä ovat yleensä alueita, joilla tulevaisuudessa suunnitellaan suuria liikennereittejä ja/tai ostoskeskuksia. Tai paikkoja, jotka ovat korkeakoulujen tai sairaaloiden läheisyydessä.

• Mikä on alueen työttömyys ja sosioekonominen taso, koska "ahdistuneiksi alueiksi" määritellyillä kaupunginosilla on yleensä pienempi potentiaali.

• Mitkä ovat alueen ainutlaatuiset verot ja kiinteistöalaan liittyvät lait niin poliittisella tasolla kuin kuntatasolla.

• Mikä on alueen keskisato.

 

Nyt kun olet lukenut ja tutkinut aihetta, sinulla on melko paljon olennaista tietoa kiinteistösijoituksista Yhdysvalloissa. Kuitenkin ollaksesi varma, että teet oikean ja parhaan sijoituksen sinulle, suosittelemme, että otat meihin yhteyttä ja otat meihin yhteyttä prosessin edistämiseksi ja rauhassa.