Tenez-vous bien: les prix des appartements devraient beaucoup baisser - même s'il n'y a pas de récession

La Réserve fédérale américaine a complètement relancé le marché du logement, le faisant passer du turbo à un ralentissement rapide.
Les effets des hausses de taux de la Fed dans sa guerre contre l'inflation se font sentir dans presque tous les coins et recoins de l'économie, alors que les craintes d'une récession augmentent rapidement. Le marché boursier continue de chuter, les entreprises réduisent leurs embauches ou leurs licenciements et les taux d'intérêt hypothécaires augmentent encore plus que prévu, ce qui oblige les acheteurs à freiner.
Les prix des maisons sur de nombreux marchés ont même commencé à chuter par rapport à leurs sommets. Maintenant, la question est de savoir jusqu'où ils iront - et quelles fissures s'ouvriront ailleurs dans l'économie pour conduire ces changements.
Le marché immobilier en effervescence "devra probablement subir une correction" car "les prix des maisons ont augmenté à un niveau insoutenable", a déclaré le président de la Réserve fédérale, Jerome Powell, lors d'une conférence de presse la semaine dernière.
Alors que les économistes se demandent si le pays est déjà en récession ou se dirige vers un creux, il est clair que le marché du logement a radicalement changé.

"La Fed est déterminée à calmer l'inflation, et elle est prête à jeter le logement sous le bus pour le faire", a déclaré Devin Bachman, vice-président senior de la recherche chez John Burns Real Estate Consulting. "Lorsque vous augmentez les taux hypothécaires là où ils sont aujourd'hui, cela casse le dos du logement."
Il y a un an, les maisons se vendaient en quelques heures, alors que des hordes d'acheteurs tentaient de surenchérir de dizaines, voire de centaines de milliers de dollars sur le prix demandé. Cependant, lorsque la Fed a commencé à relever les taux d'intérêt, les taux hypothécaires ont également augmenté, ce qui a rendu le financement du logement beaucoup plus coûteux pour les acheteurs.
Ainsi, les prix des maisons ont commencé à baisser depuis l'été, et de nombreux acheteurs potentiels n'achètent pas de maisons. Les vendeurs, réalisant qu'ils ont raté le pic, retardent l'inscription de leurs maisons. Beaucoup qui doivent vendre des prix plus bas.
"Le ralentissement des prix de l'immobilier que nous constatons devrait aider à aligner … les prix sur les loyers et les autres fondamentaux du marché du logement – ​​et c'est une bonne chose", a déclaré Powell la semaine dernière. "À plus long terme, ce dont nous avons besoin, c'est que l'offre et la demande s'alignent mieux afin que les prix des logements augmentent à un niveau raisonnable, à un rythme raisonnable, et que les gens puissent à nouveau s'acheter une maison."
Certains craignent que la ligne de conduite de la Fed ne soit trop difficile à gérer pour le marché immobilier. Les prix ont chuté après avoir culminé en juin. Et bien que les prix soient toujours en hausse par rapport à il y a un an, de nombreux experts immobiliers prédisent qu'ils sont sur le point de baisser beaucoup plus.
Les taux hypothécaires ont plus que doublé au cours de la dernière année, passant d'une moyenne de 2.87% à la même période l'an dernier à 6.7% pour les prêts à taux fixe sur 30 ans au cours de la semaine terminée le 29 septembre, selon Freddie Mac. Ces taux élevés rendront les versements hypothécaires mensuels environ 74 % plus chers qu'ils ne l'étaient à la même époque l'an dernier.
"Le marché du logement est le secteur le plus sensible aux taux d'intérêt de l'économie", déclare Mark Zandi, économiste en chef chez Moody's Analytics. "Il est à l'avant-garde des retombées des efforts de la Fed pour réduire l'inflation."

Accrochez-vous bien : les prix des appartements devraient baisser
Les prix des appartements devraient chuter, que le pays succombe ou non à la récession. Les acheteurs ne peuvent tout simplement pas se permettre les prix exorbitants et les taux hypothécaires les plus élevés depuis 15 ans.
"Il va y avoir une baisse d'un océan à l'autre du marché de l'habitation. Ça va être brutal", dit Zandi. "Aucune partie du marché n'est à l'abri."
Les endroits qui ont connu les plus fortes hausses de prix pendant la pandémie de COVID-19, avec le plus d'investisseurs surenchères, connaîtront les baisses les plus fortes, selon les experts immobiliers.
Les zones de villégiature devraient connaître des baisses plus importantes car moins d'acheteurs devraient acheter des résidences secondaires en période de ralentissement économique. Les zones avec beaucoup de nouvelles constructions, les petites villes et les banlieues plus éloignées pourraient également être durement touchées.
"Les baisses de prix vont se produire, probablement dans une fourchette à deux chiffres", déclare Bachman de John Burns. "Nous pourrions voir des corrections de prix similaires à celles qui se sont produites pendant la Grande Crise Financière sur certains marchés."

Elle attend avec impatience des marchés comme Austin, Texas; Boise, Idaho; phénix; Salt Lake City; Riverside, Californie; et Sacramento, Californie, à être touchés.
Zandi pense que les prix des maisons chuteront d'environ 10% à l'échelle nationale au cours des 12 à 18 prochains mois si le pays évite une récession. Si cela se produit, il prédit que les baisses de prix pourraient approcher 20% du pic au creux en 2024.
"Les prix doivent baisser un peu pour être raisonnables avec ces taux hypothécaires", explique Zandi.
Ils ne tomberont pas tout de suite.

Les vendeurs ne baisseront pas les prix à moins qu'ils n'y soient obligés, surtout lorsqu'ils ont vu les maisons de leurs voisins se vendre à des prix record quelques mois auparavant. Alors qu'environ 19.5 % des vendeurs ont baissé leurs prix en septembre, un pourcentage en croissance constante, la plupart des vendeurs ont tenu le coup.
"Les vendeurs regardent les prix d'il y a six mois [mais] les acheteurs ne peuvent pas se permettre ces prix", déclare Ron DeFries, directeur général principal d'Integra Realty Resources, un fournisseur d'études de marché sur l'immobilier commercial. "Il va y avoir une déconnexion pendant un moment."
Cette déconnexion entraîne déjà une baisse des ventes de maisons - ce qui, selon les experts, se poursuivra à mesure que l'incertitude économique augmente. Les ventes de maisons existantes, qui n'incluent pas les nouvelles constructions, ont chuté de 19.9% en août par rapport à la même période l'an dernier, selon les dernières données de l'Association of Realtors®.
"Cela a moins de sens d'acheter une maison", dit Zandi. "Les prix des appartements sont élevés, les taux hypothécaires sont élevés et il n'y a pas d'inventaire. Et maintenant, les gens s'inquiètent pour leur travail."
Ne vous attendez pas à ce que d'autres maisons soient mises en vente
Du bon côté des acheteurs confrontés à des prix plus élevés et à des prix plus élevés, il y avait plus de maisons sur le marché. Les stocks ont augmenté de 26.9 % en septembre par rapport à la même période l'an dernier, selon les données de Realtor.com®.

Cependant, comme tout le reste sur le marché du logement, c'est une épée à double tranchant. Ce n'est pas que les vendeurs et les constructeurs mettent plus de maisons en vente - ils font le contraire en ce moment. C'est que les maisons ne se vendent pas aussi rapidement, donc ce qui est proposé sur la liste reste plus longtemps, ce qui augmente l'inventaire.
En fait, les nouvelles inscriptions ont chuté de 9.8 % d'une année à l'autre en septembre.
Les vendeurs savent qu'ils ont raté le pic du marché. De plus, la plupart des vendeurs sont aussi des acheteurs. Ceux qui sont enfermés dans des taux hypothécaires plus bas hésiteront à les abandonner pour acheter une nouvelle maison, car ils pourraient payer beaucoup plus pour beaucoup moins. Cela réduit le bassin de vendeurs pour ceux qui doivent déménager.
"La raison pour laquelle les gens font du commerce est généralement parce qu'ils doivent le faire", explique Jessica Lautz, vice-présidente de la recherche chez NAR. "Si quelqu'un a un nouvel emploi et doit aller travailler ou a une famille qui s'agrandit et qu'il a besoin de plus d'espace, cela peut être un facteur déterminant plus important que les intérêts hypothécaires."
Ne vous attendez pas à une autre vague de saisies
Cependant, il y a encore plus de personnes qui ont besoin d'une maison qu'il n'y a de maisons pour tout le monde.

Les loyers sont élevés et en hausse et poussent plus de personnes sur le marché de la vente. Et la plupart des experts immobiliers ne s'attendent pas à ce qu'un autre flot de saisies à bas prix frappe le marché, comme ils l'ont fait lors du krach immobilier.
Selon la National Association of Realtors®, seulement 1 % des agents immobiliers ont travaillé avec un client qui a subi une saisie ou une vente à découvert au cours du mois dernier. Or, 49 % des courtiers travaillaient sur ces ventes en mars 2009.
"Nous sommes dans un environnement complètement différent aujourd'hui", déclare Lautz de NAR.
Cela est dû en grande partie au fait que les prêteurs n'accordent des prêts hypothécaires qu'aux emprunteurs les plus qualifiés et à la très mauvaise éradication des prêts à risque qui ont causé des problèmes aux emprunteurs pendant la Grande Récession. Même si les prédictions de Powell sont correctes et que le chômage passe de 3.7 % en août à 4.4 %, un autre tsunami de saisies est peu probable.
Mais si le chômage augmente, moins de gens achèteront des maisons.

"Si vous pensez qu'il y a une chance que vous perdiez votre emploi à court terme, vous n'allez pas vous précipiter pour acheter une maison", déclare DeVries d'Integra.
Le seul point positif pour le marché du logement est que si le pays tombe en récession, la Fed devrait à nouveau baisser les taux d'intérêt pour stimuler l'économie. Cela pourrait entraîner une nouvelle baisse des taux d'intérêt hypothécaires.
"Que nous entrions en récession ou non, ce ne sera pas confortable", déclare Zandi.