Professeur gêné pour les débutants

# Semaine initiée gros pigeon # Message 2

Dans les activités de l'entreprise, nous avons l'occasion de discuter avec de nombreux entrepreneurs débutants et toujours au début tout semble compliqué : comment créer une entreprise, comment ouvrir un compte bancaire, comment travailler à distance et comment aborder le processus en général. .

Dans le prochain post, j'essaierai de mettre de l'ordre pour les débutants (et les anciens entrepreneurs me pardonneront s'ils ne trouvent rien de nouveau dans le post).

Le côté technique - nous préparons l'achat du premier bien :

- Il est courant d'acheter des actifs immobiliers aux USA dans le cadre d'une association de type LLC qui donne la protection d'une société à responsabilité limitée mais qui est transparente fiscalement. L'entreprise peut être ouverte en ligne sur des sites tels que

- Numéro EIN Après l'ouverture d'une SARL, un numéro fiscal EIN doit lui être attribué. Vous en aurez besoin pour ouvrir un compte bancaire professionnel, soumettre des déclarations de revenus et également pour vous inscrire auprès des sociétés de services publics si vous gérez vous-même les propriétés.

La procédure prend environ 6 semaines et peut être ouverte par l'intermédiaire d'un avocat ou en envoyant un formulaire par fax à l'administration fiscale.

-Numéro de téléphone portable américain : nous travaillons avec iPlum, qui fonctionne actuellement très bien avec un numéro local fixe qui ne change pas et avec lequel vous pouvez également vous inscrire à tous les services aux États-Unis.

-Adresse postale locale : Bien sûr, vous choisirez la communication électronique lorsque vous le pourrez, mais il est important d'ouvrir une adresse postale locale afin de recevoir les documents officiels de toutes les entités avec lesquelles vous traiterez aux États-Unis. Il existe plusieurs sociétés qui fournissent ce service. Nous travaillons avec ipostal1 pour un coût de 10$ par mois plus environ 2$ pour numériser une enveloppe.

-Compte bancaire américain : Au fur et à mesure de votre progression, vous aurez besoin d'un compte bancaire américain pour gérer les virements pour acheter des actifs, payer des fournisseurs, etc. Nous travaillons avec une banque en ligne appelée Mercury qui ne facture aucun frais et dispose d'une interface pratique et facile à utiliser.

- Déblocage des sites VPN : Il existe des sites aux États-Unis qui bloquent l'accès depuis Israël. Par exemple, le site du comté de Cuyahoga, dans la région de Cleveland, bloque l'accès et nécessite un VPN pour la connexion. Vous pouvez utiliser NordVPN ou ExpressVPN pour accéder à ces sites.

Et une fois que vous êtes prêt avec tout ce dont vous avez besoin sur le plan technique, parlons brièvement du processus d'achat d'une propriété aux États-Unis :

- Tout commence par la constitution d'une équipe fiable et professionnelle dans la zone où nous opérons. L'équipe comprend des agents immobiliers, un agent de terrain, un inspecteur, une société de titres, des entrepreneurs et une société de gestion. La bonne nouvelle est qu’une fois que nous aurons une équipe fiable, elle nous accompagnera dans le temps et dans de nombreuses transactions.

- Il faut bien connaître le marché, examiner la qualité des quartiers en termes de criminalité, qualité des écoles, revenu médian, type de population, etc.

-Ensuite, le marché doit être analysé afin de localiser les transactions potentielles. Regarder le prix demandé du bien, être impressionné par les photos du bien et l'état du bien, vérifier sur Google maps si le bien se trouve sur une route très fréquentée, à proximité d'un commerce ou d'autres inconvénients. Vérifiez sur Google Street View à quoi ressemblent la maison et le quartier.

- Pour les transactions potentielles qui ont passé la sélection initiale, nous enverrons notre agent immobilier visiter la propriété, prendre des vidéos détaillées de la propriété et de son état pour nous, et fournir un avis.

- Après avoir reçu les vidéos, nous évaluerons combien il nous en coûtera pour rénover le bien dans un état où nous pourrons le louer selon les usages du quartier, nous vérifierons quel sera le prix du marché du bien et le le loyer que nous pouvons exiger après la rénovation et en plus à quel prix le bien nous rapportera le rendement annuel souhaité et décidera de soumettre ou non une offre. Notre règle est que le prix d'achat plus le coût de rénovation sera inférieur d'au moins 20 pour cent à la valeur de la propriété après rénovation, de sorte que nous créerons du capital lors de l'achat lui-même (si nous avons investi 100,000 120,000 € dans la propriété, sa valeur après rénovation sera être d'au moins 8 XNUMX) et également que le rendement net minimum sera de XNUMX pour cent par an.

- Je tiens à souligner que dans l'évaluation du rendement net de la propriété, les dépenses de la propriété doivent être prises en compte de manière réaliste et conservatrice. Nous déduisons du loyer annuel la taxe foncière qui s'applique aux États-Unis au propriétaire du bien, l'assurance, 10 % facturés par la société de gestion et 15 % supplémentaires que nous mettons de côté pour un fonds pour les réparations et au cas où la maison serait laissé vide suite à un changement de locataires.

- Si l'offre est acceptée, un inspecteur sera envoyé pour inspecter minutieusement la propriété et émettre un rapport ordonné sur tous les défauts de la propriété. A ce stade, nous pouvons nous retirer autant que nous le souhaitons de la transaction, la poursuivre ou renégocier le prix au vu des défauts découverts, pour autant que ceux-ci n'aient pas été évalués par nos soins à partir des vidéos de l'agent. Ici, vous pouvez également essayer de baisser un peu plus le prix en fonction du rapport même si rien d'inhabituel n'a été découvert que nous n'avions pas estimé au préalable.

- Au fur et à mesure que nous poursuivons la transaction, vient maintenant une étape juridique où la société de titres vérifiera s'il existe des privilèges ou divers obstacles à l'enregistrement de la propriété à notre nom, nous délivrera une assurance que la propriété est exempte de problèmes juridiques et après notre transfert le paiement de la propriété se chargera de l'enregistrement de la propriété à notre nom. Il s’agit d’un processus court qui prend généralement environ une semaine ou deux.

- En attendant l'enregistrement de la propriété à notre nom et la remise de possession, nous préparerons une liste ordonnée des détails de la rénovation que nous souhaitons réaliser, nous enverrons des entrepreneurs visiter la propriété, nous négocierons le coût de la rénovation, nous préparerons un accord détaillé avec un entrepreneur qui comprendra une ventilation détaillée de l'étendue de la rénovation, de son coût et des dates d'avancement des travaux et des paiements. Il est important de noter que nous proposons de rénover la propriété avec un regard tourné vers l'avenir, de l'aligner pour que la propriété soit en bon état, ce qui évitera des dépenses futures pour diverses réparations dont le locataire aura besoin.

- Lors de la remise de la possession, l'entrepreneur commencera ses travaux, un représentant en notre nom visitera fréquemment la propriété, photographiera l'avancement pour nous, nous serons en contact avec l'entrepreneur et, si nécessaire, nous enverrons également un inspecteur professionnel. pour donner son avis sur la qualité des travaux. A la fin des travaux de l'entrepreneur, un inspecteur est toujours envoyé pour vérifier les travaux et dresser un rapport des défauts.

- Après l'achèvement des travaux de rénovation et l'approbation de la qualité des travaux par un inspecteur, nous transférerons la gestion du bien à la société de gestion, l'agent immobilier annoncera le bien à louer, la société de gestion procédera une inspection minutieuse des locataires dans divers systèmes, en contactant les anciens propriétaires du loyer du locataire dans le passé et plus encore et en collaboration avec la société de gestion, nous sélectionnerons le locataire qui nous convient.

- Après emménagement, le locataire reste sous surveillance avec la société de gestion concernant le fonctionnement du bien et nous commencerons à profiter du loyer.

- Une fois que la propriété a été louée pendant environ deux mois, vous pouvez contacter le prêteur et prendre un financement sur la propriété en fonction de sa valeur après la rénovation et passer à l'achat de la prochaine propriété dans le but de constituer le portefeuille immobilier.

Des questions? Écrivez dans les commentaires et je me ferai un plaisir de vous expliquer davantage