Les merveilles d'Excel et de l'autogestion

#IzmahShavuo mon Noam #Post5

Se promener sur les réseaux sociaux, en particulier pour ceux qui débutent, crée l’illusion que quiconque entre dans le monde de l’immobilier va gagner des dizaines, voire des centaines de milliers de dollars chaque année, le tout sous forme de revenus passifs.

Il est donc vrai qu'il existe des transactions très rentables et c'est pour cela que nous sommes tous entrés dans le monde de l'immobilier, mais il est clair qu'il y a aussi des transactions moins réussies, dont on parle moins, qui même si elles paraissent superbes dans Excel, en la réalité c'est la réalité qui dicte les chiffres.

Je voudrais partager avec vous deux exemples de transactions que nous avons réalisées ces dernières années, l'une a été réussie dès le début et l'autre a été une transaction perdante pendant environ un an et après avoir licencié la société de gestion et sommes passés à l'autogestion, c'est devenu une transaction rentable.

Une location réussie dès le premier jour :

Au milieu de l'année 2021, avec un partenaire, nous avons acheté un duplex dans un excellent quartier du sud de Milwaukee.

La propriété avait un problème de fondation et les autres acheteurs étaient donc réticents à l'acheter.

Après avoir effectué une inspection et envoyé notre entrepreneur pour obtenir un devis détaillé pour la rénovation, il s'est avéré que le coût de réparation des fondations s'élèverait à 15,000 XNUMX $.

Il ne fait aucun doute qu'il s'agit d'un coût important, mais mis à part le problème des fondations, la maison était en bon état et le coût total de rénovation que nous avons reçu s'élevait à 27,000 XNUMX $.

Nous avons décidé d'acheter la maison, l'avons rénovée pendant environ un mois et demi et peu de temps après que la société de gestion a annoncé la propriété, nous avons réussi à trouver de bons locataires qui sont dans la propriété depuis plus de deux ans et nous n'avons pratiquement pas eu de nouvelles d'eux, sauf pour des réparations très mineures.

La transaction susmentionnée correspondait non seulement à Excel, mais nous a même agréablement surpris.

Les numéros de la transaction :

Achat incluant les frais de clôture - 81,000 XNUMX $

Rénovation totale : 27,000 XNUMX $

La propriété est louée depuis la rénovation pour 1,700 1050 $ brut (12 XNUMX $ net en moyenne par mois, rendement net de XNUMX % avant taxes).

En 2023, la propriété était évaluée à 155,000 XNUMX $.

Une location qui a mal démarré et qui est devenue une excellente affaire suite à une autogestion :

Début 2021, nous avons acheté 5 unités à Toledo, Ohio dans le cadre d'un forfait.

Trois logements ont été rénovés et ont nécessité quelques travaux et deux ont nécessité des rénovations.

Le coût de la rénovation était de 32,000 XNUMX $

2 logements ont été loués pour 700$ et un autre logement a été loué pour 600$. Les deux autres unités étaient vides.

Mais la société de gestion qui s'occupait de nos propriétés n'a pas accéléré et il a fallu deux ou trois mois pour occuper les logements vides, et même après leur occupation, un conflit a éclaté entre la société de gestion et les locataires au sujet des réparations nécessaires la maison et quelques mois plus tard, nous avons eu un changement de locataire dans deux des logements.

Inutile de dire que chaque fois qu'un nouveau locataire arrivait (après six mois de vie), la société de gestion nous facturait des « frais d'installation du locataire » supplémentaires équivalant à un mois de loyer et nous devions également effectuer une petite rénovation des logements.

De plus, à la fin de chaque mois dans le cadre du rapport mensuel, nous avons découvert que la société de gestion effectuait de nombreuses réparations dont nous n'avions pas connaissance à des prix déraisonnables de plusieurs centaines de dollars par réparation et envoyait également des professionnels à des horaires inacceptables sans faire preuve de discrétion. , de sorte que seules les visites des professionnels nous étaient parfois facturées des centaines de dollars par mois.

Après environ un an de gestion via la société de gestion, au cours duquel nous avons obtenu un rendement quasi nul, nous avons décidé de prendre les rênes en main et de commencer à gérer nous-mêmes les propriétés.

Nous avons remis sur le marché les deux logements qui étaient vides, nous avons trouvé d'excellents locataires qui paient à temps et gardent les logements et notre loyer sur les cinq logements est passé d'environ 700$ net par mois à 2200$ net par mois, 3 fois !!

Les numéros de la transaction :

Achat incluant les frais de clôture - 121,000 XNUMX $

Rénovation totale : 32,000 XNUMX $

Au cours de la première année de gestion de la propriété par la société de gestion immobilière, les propriétés rapportaient en moyenne 1600 700 $ brut par mois et environ 5 $ net (rendement de 3 % avant impôts, seulement 2 unités ont été louées pendant la majeure partie de la période et certains mois seulement XNUMX).

Au cours de la deuxième année, lorsque nous avons commencé à gérer les propriétés seuls, toutes les unités étaient louées et la propriété rapportait 3,400 2,200 $ bruts et environ 17 XNUMX $ nets en moyenne par mois (rendement de XNUMX % avant impôts).

En 2023, les cinq unités étaient évaluées à 180,000 XNUMX $.

Les avantages et inconvénients de l’autogestion :

L’exemple ci-dessus illustre à quel point l’autogestion peut être cruciale dans le calcul du rendement final.

L'autogestion nécessite bien sûr plus de travail, annoncer les logements, trouver des locataires appropriés, recevoir des appels concernant des problèmes d'entretien parfois aux petites heures de la nuit et gérer de manière indépendante des processus moins agréables comme l'expulsion d'un locataire qui ne paie pas.

Mais au-delà de la modification substantielle du rendement financier et du rendement, l'autogestion permet un contrôle sur les choses et une communication directe avec les locataires, ce qui évite les surprises en fin de mois et crée souvent une obligation pour les locataires de maintenir le rendement. propriété.

Il est bien sûr important d'avoir une équipe professionnelle et disponible qui s'occupera des problèmes de maintenance et vous aidera avec ce qui est nécessaire. Au fil des années, nous avons réussi à constituer de telles équipes dans chacune des villes dans lesquelles nous investissons.

Bien sûr il existe aussi de bonnes sociétés de gestion et certains de nos actifs et ceux de nos investisseurs sont gérés par des sociétés de gestion qui font fidèlement leur travail et de toute façon l'autogestion n'est vraiment pas adaptée à ceux qui s'intéressent aux revenus passifs. revenu très actif

Ceux qui envisagent de passer à l’autogestion sont toujours les bienvenus.