Samen duiken voor deals
#יםמהשבוי Barak Duanias #Post2
In vervolg op de inleiding van gisteren,
Laten we erin duiken
Vandaag zal ik vertellen over 3 verschillende transacties hier in Israël,
De transacties zijn totaal verschillend van elkaar,
Voor een ander doel, op een ander gebied en met een ander budget
En elk van hen heeft zijn eigen uniekheid, een andere strategie
En er waren andere vaardigheden nodig om het te leiden.
Daarom rondde ik in 2012 een cursus vastgoedondernemerschap af aan het Psagot College
Tijdens de cursus leerden we over het verbeteren van eigenschappen met "problemen"
De problemen kunnen van ontwerp- of juridische aard zijn
Voordat we een dergelijke transactie aangaan,
Het is heel belangrijk om 100% te begrijpen
dat we weten hoe we het probleem kunnen oplossen,
Anders zou ons hele bestaan in gevaar zijn.
Een voorbeeld van een probleem dat kan worden opgelost: er is een kamer toegevoegd
Zonder vergunning en er is een sloopbevel, maar de bouwrechten
In de IBA laten ze de toevoeging van de kamer toe,
Alleen is het zonder vergunning gebouwd
Meestal is het mogelijk om een “vergunning met terugwerkende kracht” af te geven
en betaal slechts een kleine boete
Een voorbeeld van een probleem dat niet opgelost kan worden: een geregistreerd appartement
in Tabu als magazijn of kantoor,
Zeer moeilijk tot onmogelijk om te regelen.
Transactie 1:
Na verschillende excursies vond ik het in mijn buurt in Holon
Een eigen woning, op een ruime kavel, voor een super aantrekkelijke prijs
Het pand stond te koop, maar iedereen die begreep waar het over ging, rende weg en kwam nooit meer terug
Het pand is gebouwd over 2 verdiepingen + 40 vierkante meter op het dak
De problemen die zich op het terrein bevonden:
-Sloopopdracht voor 20 vierkante meter van de dakvloer
- Een administratieve boete van NIS 150,000 van de gemeente Holon
Voor splitsing zonder vergunning in 5 wooneenheden
- Waarschuwing met betrekking tot de splitsing en de uitzondering
- Er werd een zaak geopend tegen de eigenaar voor de administratieve boete
- De woning staat niet geregistreerd in het tabu, alleen bij een hypotheekmaatschappij
Mijn ouders wilden destijds verhuizen naar een groter huis
Om voor ieder van ons ‘een wooneenheid te regelen’
Maar ze hadden geen budget voor een woning in onze omgeving
En ze zochten naar alternatieve gebieden
En deze kans kwam als een handschoen
Vanwege de aantrekkelijke prijs en de nabijgelegen ligging.
Mijn vader, onthoud mij, sprong meteen op het interview.
Mijn moeder aarzelde eerst, maar gaf toe
Nadat we groen licht kregen om alle problemen op te lossen
We hebben verschillende bronnen geraadpleegd om dit te bevestigen
elkaar en vallen niet door de kieren
Met een lokale ingenieur, gediplomeerde architect
en de directeur van de afdeling vergunningen in de gemeente Holon
Nou, dan hebben we een planning gemaakt met de gemeente Holon
Wat betreft de ontmanteling van de wooneenheden en de bouwovertreding
en we kwamen tot overeenstemming, waarna de boete,
Het sloopbevel en het waarschuwingsbericht worden volledig verwijderd.
Mijn ouders hebben de aankoop afgerond
En we waren vóór de totale renovatie van het pand,
Om kosten te besparen vlogen mijn vader en ik naar China
alle materialen zelf meenemen
(de "witte stof") voor renovatie
Alle sintergereedschappen, keramiek, binnenvloeren,
Buitenvloeren, deuren, vitrines, kroonluchters, enz.
De besparingen waren zeer aanzienlijk
Na ongeveer 10 maanden waren ze klaar met renoveren en zijn we er ingetrokken
We zijn allemaal op tijd voor ons nieuwe huis
Nadat alle gebreken zijn verholpen,
Inclusief de overdracht van de woning aan Taboo vanuit de hypotheekmaatschappij.
De totale kosten in dezelfde periode van de woning
Inclusief de extra kosten en de renovatie bedroegen deze ongeveer NIS 2.16 miljoen
En de waarde van het onroerend goed aan het einde van de renovatie bedroeg ongeveer NIS 3.35 miljoen.
Transactie 2:
Ik spring 8 jaar vooruit, naar 2020, ik kijk
Een pand met potentie voor verbetering in de stadsvernieuwing
Via een vriend ontmoette ik een jonge en energieke man
Hij werkte als makelaar in Kiryat Gat en vertelde me erover
Het eerste TMA 38-project in de stad
die binnenkort een bouwvergunning krijgt
Na 10 jaar van uitstel, handtekeningen, weigeringen en rechtszaken.
Ik gaf hem groen licht en vertelde hem of je daar een appartement voor me zou vinden dat ik zou kopen.
En dat deed hij ook,
3-kamerappartement circa 82 meter op de 1e verdieping,
In het appartement woonde een echtpaar van in de zestig,
dat we een overeenkomst van Tama 38 hebben ondertekend
Bijna 10 jaar geleden!
Ze geloofden niet langer dat het project was gerealiseerd
En ze wilden gewoon verhuizen en in de buurt van hun kinderen gaan wonen
die naar Herzliya verhuisde.
Ik ging naar de technische afdeling in de gemeente Kiryat Gat
En inderdaad, ik zorgde ervoor dat het project vóór de bouwvergunning was
En dus kreeg ik zeker te horen dat de ontwikkelaar de komende maand
na betaling een ereloonnota moet ontvangen,
De ontwikkelaar krijgt de langverwachte bouwvergunning en gaat de grond in.
Aankoop + makelaardij + bijkomende kosten in november 2020 - NIS 782500
Van deze hypotheek: NIS 540000
Lening van mij: NIS 180000
Eigen vermogen: 62500 NOS
Tijdens de werkzaamheden van TMA 38 hebben we besloten om te verkopen
Mei 2023
Verkoopprijs NIS 1,325,000
Na makelaars- en advocaatkosten NIS 1,296,000
Winst: NIS 513500, ongeacht de huurinkomsten.
Transactie 3:
Ik heb lang aan deze deal gewerkt,
Ongeveer anderhalf jaar en het illustreert het belang ervan
De vroege intelligentie waarmee je komt
Begin 2021 hoorde ik over een nieuw programma
De gemeente Holon bevordert,
Het programma bevond zich nog in de beginfase en vóór de storting
Maar ik wist dat als de gemeente Holon zo’n plan zou promoten,
Het zal gelukkig zijn.
Het programma is innovatief en baanbrekend in het land,
Dit is een gedetailleerd stadsvernieuwingsplan
Op grond waarvan bouwvergunningen kunnen worden afgegeven!
Het klinkt misschien als iets kleins,
Maar wel voor ondernemers en aannemers die dag en nacht doorwerken
Het voorbereiden van verschillende claims is een groot probleem,
Zij kunnen immers een gebouw of een groep gebouwen ondertekenen
TMA 38/2 moet een plan indienen voor een vergunning
en om daarvoor geen TBA te doen (wat ongeveer 3-5 jaar duurt)
Bovendien zag ik dat het programma bouwrechten verleent
Zeer genereus in bepaalde delen van de stad
Ik besefte dat er hier iets ongewoons aan de hand was en ik investeerde
Veel uren om het programma van alle kanten te bekijken
Totdat ik op het punt kwam dat ik het bijna uit mijn hoofd kende
alle bouwrechten in elk deel van de stad.
Ik herkende in het plan een groep zeer grote en zeldzame percelen,
in het plan gedefinieerd als "hoofdstraat"
Waardoor ze de bouwrechten krijgen
De meest genereuze (660% tot 720%)
Na een korte rondleiding met de auto zag ik dat toch wel
Op elk perceel worden de grote percelen gebouwd
Zo'n totaal treingebouw van 8 eenheden
Wanneer de nieuwe rechten de bouw toestaan
van 2 gebouwen van 12 verdiepingen met 90-95 eenheden!!
Dit zijn 11 keer meer rechten dan het bestaande aantal appartementen,
Er was en zal nooit zoiets zijn in de vraaggebieden in Gush Dan
En niet in de verre periferie
Bij een standaard bouwevacuatieproject in Holon is de vermenigvuldiger drie keer,
Dat betekent dat er ongeveer 8 appartementen worden gesloopt
Het bouwen van een gebouw van 24 eenheden, waarvan 8 terugkeren naar huurders,
16 ontwikkelaarappartementen.
Op dat moment drong het besef tot mij door:
Er is hier een zandloper die is omgedraaid en in een oogwenk alle ondernemers
In de stad gaan deze gebouwen beschilderd worden met voorstellen
Zeer genereus.
Ik besloot hoe lang het ook duurde
En hoeveel middelen ik moet investeren
Ik moet een appartement kopen in dit gebouwencomplex (in totaal 5 percelen).
Een sterke geest, een doel voor ogen,
actieplan en aan de slag,
Niet opgeven, tot het einde
Net als bij de marathon van Wenen
7 jaar daarvoor.
Vanaf dat moment gedurende 18 maanden
twee keer per maand regelmatig
Ik ging naar alle gebouwen en deelde briefjes uit waar ik naar op zoek was
Om een appartement in de buurt te kopen, hing ik advertenties aan de muur
Het trappenhuis van elk gebouw
Ik heb met alle huiscommissies gesproken,
Ik heb de telefoons van alle eigenaren eruit gehaald
En ik probeerde ze telefonisch te bereiken
zonder veel succes
Maar inderdaad, gedurende deze 18 maanden ben ik binnengekomen
Voor onderhandelingen over 6 appartementen binnen dit complex
Appartement 1 Ik zat al in een vergevorderde versie
Er kwam een taxateur namens mij en toen
De eigenaren hebben ze teruggestuurd omdat het arriveerde
Een zeer verleidelijk aanbod voor een onderneming.
Ik sloot nog een appartement mondeling en daarna de jongens
van de eigenaren kwam tussenbeide en saboteerde de deal
Bij een andere deal zijn we al in de ondertekeningsfase beland
En daar trok de verkoper zich terug en verliet het kantoor
In een andere transactie die de ontvanger bereikte
Ik nam het zo op tegen 1 van de topondernemers van de stad
Ik had echt geen enkele kans.
Tot het appartement dat ik kon kopen arriveerde,
Het stond überhaupt bekend om verhuur via een makelaardij,
Ik heb de makelaar weten te overtuigen
navragen bij de eigenaar (die 4 erfgenamen had)
Als ze bereid zijn te overwegen om te verkopen
Nou ja, na een overredingscampagne
(De mijne van de makelaar en van de makelaar voor hen)
Ze gingen akkoord.
118 vierkante meter appartement op de eerste verdieping
+ kamer op het dak + dak van 80 vierkante meter
Gekocht in december 2022 voor NIS 2.4 miljoen inclusief makelaardij,
Renovatie- en andere kosten.
Wanneer we samen met andere familieleden een appartement delen
We hebben ongeveer NIS 80 aan eigen vermogen geïnvesteerd en participeren in de hypotheek
En we delen 50% van het appartement
We hebben nu te maken met een toonaangevende ontwikkelaar
dat zijn bod 3 ruilappartementen is voor elk bestaand appartement,
Er zijn nog veel uitdagingen te overwinnen,
Maar er bestaat geen twijfel over dat de grote investering zijn vruchten heeft afgeworpen en dat de richting positief is.
Tot zover voor vandaag. Ik hoop dat je hier iets hebt meegenomen
Morgen zullen we praten over mijn pad naar een ondernemersdeal van 60 eenheden in Holon
En bij een combinatiedeal waarbij ik en mijn partners naar verwachting een rendement van 3 eenheden zullen genieten
Stel gerust vragen over de aanbiedingen die hier worden geplaatst
of wat je hartje begeert
Reacties