Low income area Landlords!!!! מה קורה? רוצה לשמוע המלצות וטיפים לגבי ניהול נכון של…
Low income area Landlords!!!!
מה קורה?
רוצה לשמוע המלצות וטיפים לגבי ניהול נכון של נכסים באזורים קשים יותר.
על מה להקפיד עם חברת הניהול (מאמין שהיא הגורם המרכזי שישפיע על טיב העסקה)? טיפים ספציפיים?
אבקש שמי שעונה יש לו **ניסיון משמעותי בניהול השקעות מהסוג הנ”ל.**
יש עסקה על הפרק של 7 נכסים, כולם מושכרים כבר 7 שנים לאותם דיירים, שכירות כוללת של 4500 דולר בחודש. מחיר רכישה 120,000 דולר. זו עסקה אוף מרקט ישירות מול המוכר שיש לי על חוזה, אין איזה מתווך או הולסיילר שמנסה לדחוף לי אותה בכוח.
לכל מי שזה נשמע לו לא הגיונייש פה קאץ’תיזהר שלא עובדים עליךלא יכול להיות – בבקשה תחסכו לי את זה כי אני שומע את זה הרבה.
אני לא חדש בתחום, פשוט שוקל את ההשקעה הזו ומעוניין בהמלצות מחבר’ה בעלי נסיון עם השקעות מהסוג הנ”ל. אציין גם שאין מדובר בליווי משקיע על ידי.
תודה מראש לעונים ושבוע טוב!
את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון
היי,
אני מתעסק מזה 3 שנים ב low income, section 8 ממליץ בחום לעבור נכס נכס ולדבר עם הדיירים עצמם!!!
על:
1. בעיות בנכס (מבנה עצמו, מצב החשמל, אינסטלציה, הגג, נזילות, גופי חימום/קירור אם יש, חלונות, מרתף אם יש וכו
2. מצב הרחוב והשכנים (סמים, רעש וכו)
3. איזה תיקונים עשו חברת הניהול במהלך השנים בפועל!!! ולא בדוח
4. כמה זמן מתכוונים להשאר בנכס והאם טוב להם.
שים דגש לגבי הפקדון של הדיירים האם עדיין קיים ויעבור אליך…
אחרת יהיו לך דיירים ללא פקדון…
ויש עוד לא מעט דברים לבדוק כפי שכולם ציינו
שיהיה בהצלחה
אין לי עדיין נסיון עשיר כמו שאחרים מציגים פה, אבל לאחרונה בחנתי עסקה של 8 נכסים, מזכירה את מה שאתה מציין (לא אזורי מלחמה אבל הכנסה נמוכה).
אחרי אינספקשן גיליתי שחלק מהיחידות אין מצב שגר שם מישהו והן כנראה תחנת סמים. לשוכר יש אינטרס לשלם בזמן כמובן ולא להתלונן על כלום כדי שאף אחד לא יקפוץ לביקור ויפריע לו, אבל יום אחד השריף יגיע ואז יתחילו הבעיות…
אם אתה עושה את כל הבדיקות הרגילות של קניית נכס- אינספקשן, דוחות תשלום וכו׳, ואתה לוקח בחשבון את כל מה שציינו כאן, ומתאים לך הכאב ראש, אז בהצלחה ?
נשמע כמו איזור מלחמה, ממליץ לוודא לפחות 6 חודשים אחורה שהדיירים משלמים, באיזורים כאלה מאוד קשה לאכלס דירות ובמיוחד עם דייר נורמלי, יש המון הוצאות על תיקונים
אם אתה מכיר את המוכר היכרות מוקדמת ( כך משתמע ) ואתה כבר מסתובב באיזורים האלה , אחרת העיסקה לא היתה מגיעה אליך, ויש לך נסיון בנדלן ובדקת שכל מה שרשמת אכן מתקיים במציאות…
אז נשמע שיש לך אחלה דיל ביד , ובמספרים האלה יש גם מקום למנהל נכסים/חברת אחזקה אם אתה לא מעונין לטפל בהם בעצמך…
ובמקרה הכי גרוע , נשמע שהמחיר נמוך מספיק להפטר מהם אם תצטרך.
רק עצה קטנה , הייתי מנסה לדבר עם כל הדיירים לפני , עדיף להתחיל ברגל ימין ואם לא , אז כבר תבין שזה לא בשבילך
בתור משקיע נדל”ן שפועל מעל 5 שנים באזורי low income (GA) עם כמעט 100 עסקאות בתחום הזה אני רואה שחברת הניהול (והקבלנים שעובדים איתם) הוא 80% מהעניין 20% זה מזל 🙂
באזורים אלו יש המון פוטנציאלי לשיקום האזור ועליית ערך בטווח הרחוק וברגע שיש לך תיק מגוון עם נכסים גם באזורים יותר איכותיים זה פנטסטי. תתייחס לזה כמו תיק מניות ואלו הן המניות עם התשואה הגבוהה אבל גם התנודתיות היותר גבוהה. זה שיש אותם דיירים כבר 7 שנים לכל הנכסים מאוד מפתיע ומציין שהם מנהלים את הנכסים טוב מוכנים כנראה גם “לוותר” על תשלומים מדי פעם רק כדי להחזיק את הדיירים שזאת אסטרטגיה לא רעה בהתחשב בעלויות של החלפת דיירים. כל בחשבון שברגע שאתה לוקח את העסקה לא בטוח שהם ימשיכו להשאר עם חברת הניהול ולשלם במוסר התשלומים שחברת הניהול תכתיב ויש סיכוי ללא מעט eviction. לכן חשוב:
1. תברר מי מנהל את הנכסים ואולי כדאי לך לעבוד עם החברת ניהול שלהם.
2. צפה לתנודתיות של התשואה ולהיות מוכן עם מזומנים בצד למקרים של פינוי/תיקונים וturn over. שבעה נכסים יכולים לייצר נקודות זמן של חוסר פרעון (למרות ששנתית אתה בסדר) ולכן חשוב להערך.
3. צריך להבין שדיירים מסוג זה הם hit or miss ויש הרבה מזל מי נכנס לדירה. לא חשוב כמה על הנייר הם טובים תמיד יכולים להיות הפתעות. יהיו דיירים שיישארו שנים רבות ויהיו שיעזבו או לא ישלמו אחרי כמה חודשים.
4. שוב פעם, אל תבנה על הדיירים שימשיכו להשאר וההכנסה קבועה כמו שעון.
5. תבקש לראות rent roll ולוודא לפחות 3 חודשים אחורה של הכנסה משכירות. כך תוכל לראות את מוסר התשלומים, איחורים או פיגורים ותדע למה לצפות ולהכין את חברת הניהול שלך.
6. תתיעץ עם חברת הניהול שלך קצת על האזור ולברר אם זה אזור שקשה להשכיר והאם מדובר באזור עם המון turn, האם מדובר באזור low income או no income. השני יגרום לך רק להפסד כספי וכאב ראש. צריך להיות מאוד picky באזורי הlow income אבל הפוטנציאל שם הכי גבוה ואני קונה ומלווה משקיעים גם באזורים אלו כל הזמן.
7. אם אתה לא מתכוון להחזיק בנכסים לפחות 5 שנים לא כדאי לך “לנסות” כי עקומת הלימוד והנסיון באזורים מאתגרים אלו עד שמתייצבים לוקח זמן אבל בטווח ארוך משתלם.
בהצלחה.
כל תלוי בכמה אתה מוכן לשלם על הכאב ראש.
היי, אני פועל בדרום פלורידה, יש לי חברת ניהול ותפעול, אנחנו מחזיקים כ 100 “דלתות”, אשמח לייעץ לך באם אתה באזור בו אנו פועלים.
אני מנהל 35 יחידות כאלה, יש הרבה התעסקות עם מזומן וריבים על תיקונים
לא שאלת משהו קונקרטי אז אם אתה רוצה לצלול לשיחה עמוקה על היום יום שלי, אשמח לקשקש
חסר פרטים איזה סוג של איזור זה מה ממוצע השכירות כמה זמן לוקח בו למצוא דייר חדש מה הרכב האוכלוסייה מה עם פשע סקול דיסטריקט וכו. בלי אלה אי אפשר להחליט ועם אלהההחלטה כבר מובנת מאליה. דעתי..
בתור אחד כמוך שעושה הרבה כסף… מה אתה צריך את הכאב ראש הזה… תקנה בתים יציבים בלי כאב ראש פחות תשואה ב-150-200 אלף. עלית רמה 😉
הייתי מפסיק עם חלטורות
הנכסים מנוהל עצמאית ע״י הבעלים.
מדובר על 7 סינגלים.
תבקש מחברת הניהול דוח.
אם זו חברת ניהול רצינית, היא צריכה לעבוד עם מערכת שתתן לך את כל ההיסטוריה של הנכסים.
תשלומים, תיקונים וכד..
תוכל ללמוד מזה המון על טיב הנכסים והדיירים.
בהצלחה !!
נשמעת אחלה עסקה, רק לוודא כניסת שכירות, שאין עיכובים אחרת תתחיל להתעסק עם פינויים.
חברת ניהול היא קריטית פה וחובה שידעו איך להתנהל באיזורים אלו.
דבר איתי מחר באהבה:)
120K עבור כל 7 הנכסים ?
בהצלחה!
תבקש מהמוכר הוכחות שאכן הדיירים שילמו ומשלמים בזמן.
כמו כן תבדוק את מצב הבתים. אם מדובר על 4500 דולר ושבעה נכסים יש מצב שחלק נכבד ילך על תיקונים של 7 בתים.
אתה חייב לוודא שחברת הניהול בעלת ניסיון בניהול דיירים עם הכנסה נמוכה ושרוב הפעילות שלה מול דיירים כאלה.
אם הנכסים מושכרים לאותם דיירים 7 שנים זה נתון חיובי עבורך אבל הייתי בודק מול המוכר את מקור ההכנסה של הדיירים וכן מה ההכנסה שלהם ביחס לשכירות, אני פיניתי דיירת מנכס שלי בשכונה די קשה אחרי שהיא גרה בנכס יותר מ-6 שנים בגלל בעיה טכנית שהקצבת זקנה שלה לא נכנסה לה לחשבון במשך כמה חודשים.
שיהיה בהצלחה.
נשמעת עיסקה נדירה מה בדיוק השאלה?
האם זה מולטי 7 יחידות.
סינגל פמילי.
?
יכול להיות, פשוט צריך מנהל נכסים מאותו אזור ושאט גאן