3 לקחים חשובים שלמדנו מטיפול ב Eviction

#יזםהשבוע אייל ו-ירון פסטרנק #פוסט5
במהלך בניית הפורטפוליו שלכם, אתם תתקלו בצורך לעשות Evictions, זאת לא שאלה של האם, אלא מתי…
בפוסט הזה נשתף אותכם ב – Case Study ותובנות שלמדנו מתהליכי ה Evictions שביצענו לאורך השנים.
רקע:
תקופת קורונה, בתי המשפט עמוסים בבקשות Evictions ומשך הטיפול בהם לוקח זמן לא מבוטל.
משקיע חוץ, פנה אלינו לעזרה לאחר שהדייר שלו סרב לפנות את הנכס בתום חוזה השכירות, והפסיק לשלם.
המשקיע היה מתוסכל מחברת הניהול שלו שלא טיפלה כראוי בסיטואציה, ומהפסד דמי השכירות שלא משולמים לו על ידי השוכר.
אם לא די בכך, המשקיע חשש מפגיעה אפשרית של הדייר בנכס.
המשקיע היה מעוניין בעסקה זריזה של מכירת הנכס עם הדייר הבעייתי.
לאחר בחינה של הנכס מבחינה חיצונית, הצצה חטופה דרך החלונות + שיקלול מידע שקיבלנו על מצבו מבעל הנכס, עשינו Scope Of Work, שנועד להביא את הנכס למצב מכירה במחיר מקסימלי.
הכנסנו כמובן לאקסל את עלות תהליך ה Eviction, בחנו את המספרים והחלטנו ללכת על זה.
להלן מספרים:
מחיר קנייה: $93,000
שיפוץ: 65,000 $
מכירה: 240,000 $
מצב השוק: חם, עם ביקוש רב מצד הקונים.
רווח: 68,000 $
זמן מהקנייה עד מכירה: 8 חודשים ( כולל את תהליך הפינוי)
נמכר מעל המחיר המבוקש: ב $16,000
לפני שאנו מתחילים תהליך של Eviction אנו ממליצים לבחון האם הדייר טיפוס פרקטי והגיוני ואם ישנה אפשרות ל Cash For Keys ( ראו נקודה 3 למטה). לפעמים אופציה זו תהיה יעילה יותר מתהליך של Eviction.
במקרה זה, למזלנו זה עבד, שילמנו לדייר $1250, והצלחנו למזער את ההוצאות ולחסוך זמן יקר בהחזרת הנכס לשוק.
תהליך של Eviction למי שלא שעדיין לא עשה אחד, היא חוויה די מטלטלת. מצד אחד אתה שמח שסוף סוף הגיע היום שבו מעיפים לך מהנכס את הדייר הסורר שדופק לך את התשואה וגוזל אותך יום יום. מצד שני, אתה מפנה משפחה שברור לך שאין להם מקום אחר ללכת, ולראות משפחה עם ילדים מפונים על ידי שריף, לא משנה כמה קשוח אתה, זאת לא חוויה נעימה.
הטיפים הבאים נכתבו מניסיונו ויוכלו לעזור לכם בעתיד.
3 הלקחים החשובים שלמדנו מטיפול ב Evictions
לקח ראשון-עסק זה עסק
הנכס שלכם זה עסק לכל דבר ועניין, אין פה מקום לרגשות לא משנה כמה סימפטיה וסיפורי סבתא הדיירים שלכם יספרו לכם.
איחור דמי שכירות של חודש אחד יכול מהר מאוד להתגלגל לשלושה וארבע חודשים, נזק של $2000 יכול מהר מאוד להפוך ל $10,000 מבלי שום סיכוי לראות את הכסף בחזרה.
אסור לכם ליצור תקדים אצל הדייר, אם הוא לא שילם, תתחילו בתהליך פינוי ובמקרה הצורך אם שילם, בטלו אותו, שיבין שאין פה מקום למשחקים.
לקח שני-תסמונת פינוקיו
דיירים שעומדים בפני פינוי יספרו לכם את כל הסיפורים שבעולם למה הם לא עמדו בתשלום דמי השכירות.
במהלך השנים האחרונות, שמענו סיפורים שיכולים לשמש חומרים לעונות שלמות של טלנובלות טורקיות.
את השיעור הזה למדנו בנכס החמישי שלנו, שהדייר הבטיח פעם אחר פעם שהוא הולך לשלם. את האמת רצינו, וגם היה יותר קל לנו להאמין לו. אבל בסופו של דבר, אתה והתשואה שלך בטבלת האקסל לא מעניינת אותם, והם דואגים אך ורק עצמם, לכן תדאגו אתם לאינטרסים של עצמכם קודם. עסק זה עסק!
לקח שלישי-Cash For Keys
פשוטו כמשמעו – זהו תמריץ כספי לדייר (שאינו יכול לשלם לכם את דמי שכירות) לעזוב את הנכס עד תאריך שקבעתם תמורת סכום מוסכם ולהשאיר את הנכס במצב תקין לפי מה שקבעתם בחוזה. זה אולי נראה מנוגד להיגיון לשלם לדיירים שאינם יכולים לשלם את דמי שכירות, ומנוגד ל- DNA הישראלי שלנו “לא לצאת פראיירים”, אבל אם תריצו את המספרים של עלות פינוי דייר, תגלו מהר מאוד שהפתרון הזה הוא זול יותר ומהיר יותר.
פיצוי Cash For Keys ממוצע יעלה לכם בין $5000-$1000 בעוד Eviction מלא יכול לעלות לכם בין $3000-$10,000 (הוצאות אלו כוללות, בין היתר, שכר טרחת עו”ד, אגרות משפטיות, דמי אחסון והובלה אם הדייר לא פינה את החפצים שלו, וכמובן חודשי דמי שכירות שהוא לא שילם ולא ישלם עד הפינוי ואכלוס מחדש של הנכס, ובמידה ויש נזקים, תתכוננו להוציא עוד $$$).
יתרון נוסף לפתרון זה שהוא נותן תמריץ לדייר לעבור ולהשאיר את הנכס המושכר במצב טוב מבלי לגרום לו לנזקים, וכך יפחית את הזמן והעלות שאתם תצטרכו להשקיע בהחזרת הנכס לכשירות.
אך חשוב לזכור שהפיתרון הזה לא מתאים לכל דייר שאתם צריכים לפנות. לא כל הדיירים התברכו בהיגיון בריא וישנם כאלה שלא משנה כמה אזהרות יתנו להם ימשיכו לטמון את הראש בחול ולא להאמין שהם הולכים להיות מפונים, כולל ביום שמגיע השריף ודופק להם בדלת.
לסיכום:
כמו שציינו בתחילה, זאת לא שאלה של האם, אלא מתי. ככל שתהיו בעלי ידע נרחב יותר לגבי החוקים במדינה בה אתם עובדים, כך תדעו לנטרל את גורם אי הוודאות ותוכלו לקבל החלטות מושכלות יותר.
הדרך הטובה ביותר להימנע מפינוי פוטנציאלי היא לסנן את הדיירים שלכם בצורה טובה יותר ולאשר רק את אותם מועמדים בעלי רקורד מוכח של מוסר תשלומים שיוכלו למלא אחר כל תנאי השכירות ואל תתביישו להציץ בפרופיל שלהם ברשתות החברתיות, זה יעזור לכם להשלים את התמונה המלאה על הדייר.
אם חברות הניהול מטפלות לכם בנכסים, תקפידו שהם עושים בדיקת אשראי לשוכר, חיפושי רקע פלילי, דוח היסטוריית פינוי, ולוודא את מקור ההכנסה שלו ולראות שעלות דמי השכירות לא תעלה על שליש מההכנסות שלו. ניתן גם לעשות שיחה לבעלי הנכסים הקודמים של השוכר לוודא שהם באמת דיירים ראויים.
קל מאוד להכניס שוכר לנכס, אך קשה להוציא אותו!
בהצלחה.
נשמח לשמוע תגובות בקשות וכל פידבק שתרצו לשתף אותנו פה למטה או בפרטי ????