השכרות ארוכות טווח בארהב

[#יזםהשבוע] דור גולדשטיין [#פוסט3]
לצורך הדיון נשתמש ב-CASE STUDY של 32 יחידות סה“כ, שתי קבוצות של 16, המתבסס על השנתיים האחרונות.
קבוצה א‘- 16 יחידות נקנו בסביבות 50k לדלת, המצב בהתאם. שכירות בין 1100-1700בתנאי מעבדה כל החבילה מייצרת קרוב ל20% שנתי.
בפועל כמות ההתעסקות גבוהה, כל תקלה קטנה אוכלת רווח של חודשים, הדיירים לפעמים ללא משלמים. הבעלים הקודם של החבילה גר בפורטוגל ואכל מרורים, יותר מחצי מהדיירים לא היו משלמים.
אז כדי להגיע למצב של פורטפוליו מתפקד צריך לעבוד איזה שנה להחליף דיירים, לשפץ וכו, וגם אז יש תקלות ו20% על הנייר, בפועל מגיעים לקצת מעל 14% בהנחה ויש ניהול טוב.
קבוצה ב‘- 16 בתים ששיפצנו מהיסוד, בשווי של 400K – 300k לבית , שכירות חודשית בערך 1% מהשווי. בפועל, אין בעיות תחזוקה, הדיירים יציבים ומשלמים קבוע. ותנאי מעבדה ותוצאות בפועל כמעט זהות, שגר ושכח חוץ מהחלפת דיירים.
בנוסף ישנם מקרים מיוחדים כמו חברות ביטוח או מוסדות ששוכרים את הבתים בתעריף כמעט כפול מהשוק, אותם 16 בבתים באוברול עושים בערך 12% במעט מאד מאמץ.
בפועל ההפרשים בגובה ההחזר מינורים, הפרשים בהתעסקות גדולים.
פרט חשוב, הנכסים מנוהלים IN HOUSE, משמעותי מאד ללקבוצה א, פחות לב‘, משמע בלי ניהול פנימי צריך לעשות דיסקאונט יותר רציני בקבוצה א‘.
הנקודה היא ההבדל בין סוגי הנכסים והדרך בה תנאי מעבדה נוטים לבוא ידי ביטוי בשטח.
בפוסט הקודם דיברתי על חברות שהתחילו לעשות את המודל הזה בסקייל, המפתח הוא הבנה של התקלות ונקודות התורפה והיערכות מוקדמת.
כשיש את הכלים הנכונים אפשר להגיע להחזר דו סיפרתי לאורך זמן,
בהנחה שיש גם עלית ערך של 3% בשנה, נכס שהוחזק 10 שנים החזיר במצטבר 150%
הלכה למעשה, נכס של 320K יחזיר סביב 30K ברוטו בשנה וישלם מס כאילו הרוויח בערך חצי מזה ( הודות לפחת שנתי קבוע בחוק) כך שהנטו יהיה בערך 26K.
כרגע המימון עולה בערך כמו התשואה 7-8%, לכן אין יותר מידי יתרון במינוף, מצד שני, זה מאפשר לקנות נכסים עם הרבה פחות תחרות, וובהנחה והצפי העתידי הוא שהריביות יהיו נמוכות מהיום, סביר שמחירי הבתים לא יהיו נמוכים ממהיום וגם אם יעלה קןונסרבטיבית 2,3% בממוצע בשנה המודל עובד לפי המספרים שתוארו בפסקה הקודמת.
בתקופה כזו, שאינפלציה מהדהדת בכל פינה, בוא נעשה סדר מה התרחישים האפשריים:
המשך עליית מחירים -> שכיריות ימשיכו לעלות, וכנראה שריביות גם. במצב כזה כל מה שתיארתי יחמיר והבניה תצטצמם עוד יותר-> היצע נמוך
התקררות השוק וירידת מחירים, במידה ודבר כזה קורה וארהב במיתון חריף-> ירידת ריביות צפויה( כך שאפשר למחזר הלוואות ולצמצם החזרים חודשיים)-> עלית מחירי בתים שוב כי זה מה שכסף זול עושה…
עצירת עלית השכירויות או ירידה מתונה – תרחיש משעמם שלא ישפיע יותר מידי אז לא נדון בו.
שני התרחישים הראשונים לדעתי טובים לבעלי הבתים.
מסקנה שלי, אפיק טוב ויחסית פשוט
בתמונות בית עם סיפור, התחיל כפליפ שהתעכב הרבה ונפל מחוזה בסביבות הקיץ שעבר, לאחר התיעצות קצרה עם מי שהיה בזמנו בקשר עם המשקיעים, הוחלט לאפשר למשקיעים שירצו לקבל את הכסף כאילו הבית נמכר, מרבית המשקיעים לקחו את הכסף ואני נאלצתי לקנות אותם החוצה ולקוות שהבית יימכר מהר. יום אחד אני מקבל טלפון מסוכן בשם הקטור שמספר שהיה הוריקן בשכונה ליד ויש משפחה שאיבדה בית דומה ורוצה לשכור את שלנו ושואל אם אפשר לשכור למרות שהבית מוצע למכירה, מפה לשם עד היום המשפחה חיה שם באושר ואושר ומפליפ לא מוצלח נוצר בית השכרה לא טיפוסי שמתעלה בביצועיו על הפורטפוליו.
נקנה ושופץ IN HOUSE תמונות של לפני ואחרי.