מבט על שוק הנדל”ן המקומי הייחודי של הרבעון הראשון של 2023

סטטיסטיקות דיור נדל”ן עולות שוב לכותרות הלאומיות

סטטיסטיקות דיור נדל”ן עולות שוב לכותרות הלאומיות, כאשר איגוד המתווכים הלאומי (NAR) מדווח כי מחירי הדירות ירדו מעט ומספר מכירות הבתים ירד באופן משמעותי ברחבי המדינה. אנחנו אוהבים לחשוב שאנחנו ייחודיים כאן בסנטה ברברה. ואכן, שוק הנדל”ן במחוז דרום שלנו שונה מארה”ב במובנים מסוימים ויכול גם לעקוב אחר המגמות הלאומיות. להלן סיכום וניתוח של הרבעון הראשון של שוק הנדל”ן 2023 עבור האזורים שבין גולטה לקרפינטריה.

כמה בתים מוכרים?  NAR מדווחת על ירידה של 22% במכירות בתים קיימים ברחבי הארץ לעומת לפני שנה עבור דירות ובתים ביחד. לסנטה ברברה יש את הקצב הזה. המכירות ירדו בכמעט 40 אחוזים לעומת 12 החודשים שקדמו להם. זכור כי מאמצע 2020 עד אמצע 2022 (העלייה במגפה), המכירות כאן היו חזקות מאוד ובין הגבוהות שראינו בעשור וחצי, כך שחלק מההבדל בין השנה הזו לקודמתה הוא בגלל שנות המגפה הללו היו טירוף למכירות בתים. בשלושת החודשים הראשונים של השנה, רק 220 בתים סגרו נאמנות (מחצית ממה שראינו ברבעון הראשון של 2021); עם זאת, זה נובע חלקית מכך שינואר ופברואר 2023 היו איטיים במיוחד במכירות. מרץ היה עמוס יותר עם 89 מכירות, ואפריל שומר על קצב דומה, כך שאנו מצפים שמספר מכירות הבתים שלנו ימשיך לעלות. למרות שמחירים וריביות גבוהות יותר מרתיעים חלק מהקונים, גורם חשוב אחד במספר הנמוך הזה של מכירות הוא שפשוט אין הרבה מה לקנות. מספר הבתים למכירה, הנקראים “מלאי”, עדיין נמוך מאוד. 

האם נכסים עדיין נמכרים במהירות?  בשנת 2021, 97 אחוז מדהימים מהבתים הרשומים נמכרו (שנפץ את השיא של 88 אחוז שנקבע בשנה הקודמת), ובשנת 2022, 93 אחוז מהבתים שיצאו לשוק סגרו נאמנות. נתון חודשי המלאי (MOI) שאתם רואים בתרשים הוא חישוב המראה כמה זמן ייקח לכל הבתים הרשומים להימכר בקצב המכירות הנוכחי, אם לא יצאו בתים חדשים לשוק. נכון לעכשיו, זה 1.2 חודשים לכל הנכסים. זה רק 15 ימים (0.5 חודשים) עבור דירות! דוח השקעה מתחת לשלושה חודשים נחשב ליתרון חזק למוכרים (שוק של מוכרים). ובכל זאת, זה קצת יותר קל לקונים עכשיו, כי בשנה שעברה בזמן הזה, בתים נמכרו אפילו מהר יותר: היו רק 18 ימים של מלאי על פני השטח ורק שלושה ימים לדירות! אם הייתם מחפשים דירה באביב שעבר, בתוך שלושה ימים, כל הדירות בשוק היו נבלעות על ידי קונים חדשים. עכשיו זה 15 ימים. קצת יותר קל, אבל עדיין קשה, עבור רוכשי הדירות – ועדיין מאוד נוח למוכרי הדירות. ארצית, יש 2.9 חודשים של מלאי בתים ודירות, עלייה קלה מהממוצע הארצי לפני שנה. 

תראו גם בטבלה שהיו רק 12 דירות למכירה בכל החוף הדרומי – גולטה עד קרפינטריה – בכל טווחי המחירים בסוף מרץ. דירות משקפות בדרך כלל את שוק הכניסה, ושם נמצא כעת אחוז גבוה של קונים פעילים. בתים ודירות שמתומחרים נכון עדיין מקבלים מספר הצעות, במיוחד בטווחי מחירים של עד כ-1.5 מיליון דולר.

לבתים עדיין יש הצעות מרובות. האם המחירים באמת יורדים?  מחירי הבתים ברחבי הארץ ירדו כאחוז אחד מהזמן הזה לפני שנה. מקומית, המחיר החציוני עבור בתים שנמכרו ברבעון הראשון של השנה שעברה היה 2,251,000$. עכשיו אנחנו כמעט 200,000$ פחות מזה – 2,055,000$ – שזו ירידה של 8.7 אחוזים. עם זאת, המחיר החציוני למרץ השנה בלבד, 2,255,000 דולר, כמעט זהה לשנה שעברה, כשהשוק היה קרוב לשיאו. (אפריל 2022 היה החלק העליון של שוק הבתים, והראה מחיר מכירה חציוני לאותו חודש של 2.5 מיליון דולר.) חשוב מאוד לזכור שבשווקים קטנים כמו שלנו, המחיר החציוני משתנה יותר על בסיס חודשי כי כמה נמוכים או מכירות גבוהות יכולות למשוך את המספר הזה לכאן או לכאן. ככל שהשנה מתקדמת ויש יותר נתונים, זה מתאזן.

עבור דירות, זו נסיעה אחרת לגמרי. תסתכלו על מחיר המכירה החציוני של הדירות בתרשים. ב-992,500$ משנה עד היום, זה שיא ועלייה של 10% מהחציון של השנה שעברה בזמן זה. מחירי הדירות עלו בהתמדה כל השנה שעברה ועלו ב-2.8% לעומת דצמבר. זהו הקצה המשתלם יותר של השוק, ומלאי נמוך כל כך מפעיל לחץ כלפי מעלה על המחירים. בזמן כתיבת שורות אלה בסוף אפריל, אנו רואים יותר מלאי מגיע לשוק. לדוגמה, יש כעת 20 דירות למכירה במחוז הדרומי, ו-14 מהן הן בעלות של פחות מ-1.5 מיליון דולר.

מה הלאה?  ריביות נמוכות ב-2021 ובחלק מ-2022 גרמו לבעלי בתים רבים למחזר למשכנתא בריבית של כ-3 אחוזים. התעריף כפול מזה כעת, מוסיף כ-1,600 דולר לחודש למשכנתא של 900,000$. אנשים שחייבים למכור (בית גדול יותר, בית קטן יותר, מיקום שונה, בית ספר שונה, מוות במשפחה וכו’) עדיין הולכים למכור לא משנה מה עושים שיעורי המשכנתא. האנשים שעוברים דירה רק לשם שינוי, אבל לא חייבים, מהססים יותר אם הם יושבים עם תעריף של 2.99 אחוז על ביתם הנוכחי. בהחלט יתכן שקבוצה זו של מוכרים מהוססים תוכל לשמור כאן על מלאי נמוך לפחות עוד כמה שנים, או עד שהריבית תרד.

הכלכלן הראשי ב-NAR, לורנס יון, חזה שבשנת 2023 תראה מספר המכירות ירידה של 7% בסך הכל, כאשר מחירי הבתים טוענים לעלייה של אחוז אחד בלבד ברחבי המדינה. מקומית, שוק הנדל”ן שלנו כנראה ימשיך להיות איטי יותר מהממוצע הארצי, אבל אם היינו צריכים להמר, היינו מהמרים שהמחירים בסוף 2023 נוחתים די קרוב למקום שבו הם היו בשנה שעברה, בדיוק כמו התחזית הלאומית. עם זאת, זה יכול להשתנות אפילו ברמת השכונה. למידע נוסף על פלח שוק מסוים, פנה אל המתווך שלך. וחזור לטור הזה ברבעון הבא כדי לראות איך התעצבו שוק האביב ותחילת הקיץ

Related News Real Estate Entrepreneurs

Responses