איך אני יכול לעזור לכם?
מולטיפמילי זה עולם קצת אחר מבתים פרטיים. חוץ מזה שמצריך שינוי במיינדסט, כמו הסברתי בפעם הקודמת, כל ההתנהלות, בחינת העסקה וניהולה, שונים מאוד.
עסקה של בית פרטי, לא משנה אם זה לצורך פליפ או השכרה לטווח ארוך, זה אירוע די “נקודתי”. במקרה של רנטל, אנחנו רוכשים את הבית, משפצים את הבית בפרק זמן “קצר” ומשכירים אותו. כל תהליך הטרנספורמציה הוא כמו גולם מכוער שהופך לפרפר יחסית יפה – מתחיל ומסתיים בזמן קצר יחסית. במקרה של פליפ, תהליך הטרנספורמציה גם די מוגבל: רוכשים את הנכס, משפצים במשך כמה חודשים, מוכרים ועוברים לעסקה הבאה. גם כאן האירוע די מוגבל בזמן, די “נקודתי” (אל תקפצו עלי, אני יודע שלפעמים השיפוץ יכול להיות ארוך אבל עדיין מאוד מוגבל).
אני טוען שמולטיפמילי היא הכלאה בין רנטל לפליפ, ואני אסביר: מזכיר לכם שערך הנכס נקבע על בסיס הרווח התפעולי של הנכס, הכנסות פחות הוצאות, ולכן לרוב התהליך יהיה מורכב ברכישת הנכס, שיפור שורת הרווח על ידי השבחת הנכס, שיפור הדיירים והשכירויות והתייעלות, ואז מכירתו (לא אכנס פה למה לרוב נרצה/נאלץ למכור את הנכס מאשר שמירה עליו אבל בעיקר יש לזה סיבות מימוניות). אלא שבמולטיפמילי תהליכי שיפור הרווחיות הם ארוכים הרבה יותר. למה? על קצה המזלג: דמיינו שאתם רוכשים נכס של 32 יחידות. להבדיל מבתים פרטיים בהן לרוב בעת הרכישה הם יהיו פנוים מדיירים, במקרה של מולטיפמילי ברוב המקרים אנו נשאף לקנות נכס עם תפוסה גבוהה (הסבר בפעם אחרת). ז”א שיש לנו דיירים שנכנסו בכל מני נקודות זמן ולכן החוזים שלהם נגמרים בעתיד בכל מני נקודות זמן. ז”א ששידרוג היחידות על מנת העלאת השכירות יקח לרוב בין שנה וחצי לשנתיים. לא רק זה, דמיינו ששיפצתם את היחידה הראשונה ועשיתם ממנה בובה של דירה. עדיין כל יתר היחידות תהיינה מאוכלסות בדיירים פחות טובים. יגיע מועמד חדש, יראה שהשכנים לא משהו ולכן יהיה מוכן לשלם יותר משכניו על הדירה המחודשת אבל עדיין לא יהיה מוכן לשלם את המחיר המלא. לסיכום, תהליך השידרוג של הנכס, הדיירים שלו ויצובו יקחו זמן ארוך מעבר לתקופת השיפוץ. בלבלתי אותכם? תקראו שוב! 
גס באספקטים אחרים יש שוני לא קטן בין עולם הסינגלים למולטי: ניתוח העסקה הוא מורכב הרבה יותר, אופן ההתנהלות עם ברוקרים (אין ברוקר המייצג את הקונה), מימון, ניהול הנכס, ביטוח, ועוד הרבה עניינים.
ויש הבדל נוסף סופר חשוב: להבדיל מתחום הבתים הפרטיים בו אפשר להתנהל כזאב בודד ולהסתדר בלי בעיה, מולטיפמילי מחייב עבודת צוות. אי-אפשר לעשות מולטיפמילי לבד!!!
בחזרה לסיפור שלי, אני החלטתי להצטרף לתוכנית מנטורשיפ עם ליווי צמוד. כבר לפני שהתחלתי את התוכנית, אלכס ואני זהינו את הפוטנציאל שבעבודה ביחד. אלכס, משקיע מנוסה בבתים פרטיים, הצטרף למחזור הקודם של התוכנית. מהר מאוד חברנו יחד והתחלנו לעבוד במרץ לעבר העסקה הראשונה שלנו שלא איחרה לבוא: קומפלקס של 32 יחידות בדרום קרוליינה אותו רכשנו ביחד עם משקיעים פסיביים שהבינו את הפוטנציאל שטמון בעיסקה.
יש עוד מה לספר בנושא אבל נראה לי שבילבלתי לכם מספיק.
אגב, לחברה שלנו קראנו NP2 Capital שמשמעותה Nice People, Nice Properties.
במקביל לכל הפעילות העיסקית, אני ממשיך להשקיע חלק לא קטן מהזמן שלי בעזרה לקהילת המשקיעים שאני מוביל. מאוד חשוב לי לקדם את הקבוצה ובמיוחד לעזור לאלה שעושים את הצעדים הראשונים בתחום או אפילו מהססים להתחיל. אני מארגן וובינרים בכל מיני נושאים, עוזר לאנשים בניתוחי עסקאות, בניית אסטרטגיה, הכוונה, שינוי מיינדסט, ועוד. בנוסף כבר כשנתיים שאני שומר ומפרסם שני חלונות זמן בכל שבוע בהם כל אחד יכול לתאם באופן עצמאי שיחה איתי דרך לינק שאני מפרסם (באותן שיחות אני לא מוכר ולא מקדם כלום, נטו עזרה). אני מאמין גדול בתרומה לקהילה וסבור שאותם אנשים יתנו יד בחזרה כשאני אצטרך אותה.
אותו הדבר אני אומר גם לכם: אם יש לכם שאלות, רוצים להתייעץ, מתלבטים לגבי עיסקה, או סתם בא לכם להכיר, אתם מוזמנים לתאם שיחה איתי. אז תרגישו הכי נוח שבעולם לבחור מועד בלינק הבא: https://calendly.com/rei-6/30min
מה אני רוצה לעשות כשאהיה גדול: פשוט להמשיך להתעסק בתשוקות שלי:
ללמוד: אני כל הזמן במוד למידה. אני יום יום שומע פודקאסטים, קורא ספרים (נדל”ן + קידום אישי), קורא כתבות ועוד
לעזור: אני אמשיך לעזור ולתת הכוונה לקהילה שאני מוביל ולכל אחד שמעוניין בה
ללמד: התחלתי תוכנית מנטורשיפ/ליווי מסודרת המיועדת למשקיעים שרוצים לעשות את הקפיצה מהשקעות בבתים פרטיים למולטיפמילי מסחרי (מעל 8 יחידות בערך).
השקעות במולטיפמילי: אני אמשיך להרחיב את הפעילות שלי בתחום ולהביא עסקאות אשר מייצרות תשואות טובות גם לנו וגם למשקיעים שלנו.
כשהתחלתי את סידרת הפוסטים לא הייתי בטוח שיהיה לי כ”כ מה להגיד אבל עכשיו אני מוצא שיש לי עוד הרבה מה להגיד והזמן נגמר… לא הספקתי לדבר על יושר בעסקים, על התפתחות אישית, על הפיכת הפעילות שלנו לעסק, על הרגלים, על חשיפה, על ענווה ולקיחת אחריות, על מחסומים…לא הספקתי להמליץ לכם על ספרים יוצאי דופן או על פודקאסטים איכותיים במיוחד…
אז אם בא לכם להכיר, להתייעץ, להשקיע באחד הפרוייקטים שלי או לקחת חלק בתוכנית המולטיפמילי שלי אתם מוזמנים ליצור איתי קשר:
מייל: [email protected]
טלפון/וואטסאפ: 054-6621010
אני אסיים במשפט שאמר רוסוולט שמנחה אותי ותלוי אצלי במשרד כבר כעשור. תקראו אותו ותבינו:
Far better it is to dare mighty things, to win glorious triumphs, even though checkered by failure, than to take rank with those poor spirits who neither enjoy much nor suffer much, because they live in the gray twilight that knows not victory nor defeat.
Responses