Διαδικασία ανάλυσης ιδιοτήτων - Επιλογή εξόδου εξόδου
Διαδικασία ανάλυσης ιδιοτήτων - Επιλογή εξόδου εξόδου
Τι συμβαίνει αγαπητή ομάδα;
Συνεχίζω με το τρίτο μέρος της flip σειράς μου.
Σήμερα θα αναφερθούμε σε ένα σημαντικό βήμα στη διαδικασία ανάλυσης ακινήτων, Επιλέγοντας μια επιλογή εξόδου.
Η κατασκευή ενός σχεδίου εξόδου γίνεται μετά από μια αρχική κατανόηση των αριθμών του ακινήτου.
Ένας ποιοτικός επιχειρηματίας είναι ένας επιχειρηματίας που ξέρει πώς να ταιριάξει τη σωστή επιλογή εξόδου με οποιοδήποτε έργο που βρίσκεται στο γραφείο του και δεν φοβάται να αλλάξει την επιλογή εξόδου εάν είναι απαραίτητο. Με το χρόνο και την εμπειρία, κάθε επιχειρηματίας ή επενδυτής θα προσθέτει όλο και περισσότερες επιλογές εξόδου στο οπλοστάσιό του.
Στη συναλλαγή, κάθε επιλογή εξόδου εξαρτάται άμεσα από έναν αριθμό παραγόντων στους οποίους θα αναφερθώ στην ανάλυση των επιλογών, όπως: περιοχή, τύπος επενδυτή, τρέχουσα κατάσταση έργου κ.λπ.
1. Πλήρης ανακαίνιση από το Α έως το Ω, αντικατάσταση συστημάτων, υψηλό επίπεδο καλλυντικού φινιρίσματος και αλλαγές διάταξης.
Πότε ανεβάζεται ως επιλογή;
• Περιοχές με μέσο όρο ιδιοκτησίας μεγαλύτερο από το μέσο όρο του δήμου
• Μεσαία κοινωνικοοικονομική κατάσταση +
• Συγκριτική ανάλυση αγοράς που δείχνει την ικανότητα και την προθυμία των αγοραστών να πληρώσουν περισσότερα για ένα ειδικό προϊόν
• Υψηλές δυνατότητες ανακαίνισης
• Υψηλές δυνατότητες μάρκετινγκ για ακίνητα προς πώληση
Σε ποιους είναι κατάλληλο;
• Υψηλές ανακαινιστικές ικανότητες και γνώσεις στην αντιμετώπιση της γραφειοκρατίας αυτού του τύπου ανακαίνισης
• Τοπική εκπροσώπηση (λόγω της φύσης της ανακαίνισης και της πώλησης, συνιστάται η ύπαρξη τοπικού αντιπροσώπου που επιβλέπει τη διαδικασία. Τα λάθη μπορεί να κοστίσουν πολλά χρήματα!)
• Επενδυτές που δεν βιάζονται να πάρουν τα χρήματα πίσω, αλλά θέλουν να τα μεγιστοποιήσουν
• Επενδυτές με υψηλότερο επίπεδο κινδύνου (συνήθως θα μιλάμε για ρευστοποιημένα περιουσιακά στοιχεία, τα οποία μπορεί να δημιουργήσουν πρόσθετα προβλήματα που δεν συμπεριλάβαμε στον προϋπολογισμό)
Σημαντικά στιγμιότυπα ανάλογα με τον εμπλεκόμενο χαρακτήρα:
Αγοραστής: Πουλάτε ένα ακίνητο σε υψηλή τιμή, είναι σημαντικό να αρέσει στους αγοραστές αυτό που βλέπουν (κουζίνα, διάταξη, επίπεδο φινιρίσματος και εσωτερική διακόσμηση)
Επιθεωρητής: Είστε μεγάλος πωλητής, είναι σημαντικό το σπίτι να είναι σε τάξη από το Α έως το Ω και να περνάει εύκολα από τον έλεγχο, επιπλέον συνιστάται η εργασία με άδειες σε περίπτωση που απαιτείται απόδειξη.
Εκτιμητής: λιγότερο σημαντικός, ακόμη και με χαμηλότερη αξιολόγηση ο αγοραστής θα ολοκληρώσει τα ίδια κεφάλαια σε περίπτωση που του αρέσει το σπίτι.
2. Ανακαίνιση ό,τι χρειάζεται, επισκευές συστήματος και μεσαίου επιπέδου καλλυντικό φινίρισμα.
Πότε ανεβάζεται ως επιλογή;
• Μια περιοχή με μέση αξία ιδιοκτησίας για την περιοχή
• Μέτρια κοινωνικοοικονομική κατάσταση και κάτω
• Συγκριτική ανάλυση αγοράς που υποδεικνύει αγορά μεσαίου έως γρήγορου αγοραστή, ανακαινισμένα ή διατηρημένα ακίνητα +, γρήγορη πώληση σε τιμές αγοράς
• Τυπικές δυνατότητες ανακαίνισης
• Τυπικές δυνατότητες μάρκετινγκ ακινήτων προς πώληση
Σε ποιους είναι κατάλληλο;
• Πρόκειται για το κλασικό flip, 4-6 μήνες από την αγορά μέχρι την πώληση
• Ο τυπικός επενδυτής, περιορισμένος προϋπολογισμός, δεν θέλει να πάρει υψηλά ρίσκα.
Σημαντικά στιγμιότυπα ανάλογα με τον εμπλεκόμενο χαρακτήρα:
• Αγοραστής - είναι σημαντικό να επενδύσετε στα σωστά μέρη (και μόνο στα σωστά). Επίσης, μην κάνετε προϋπολογισμό για ένα πολύ υψηλό επίπεδο φινιρίσματος, ο αγοραστής θέλει να φαίνεται "καλό" και δεν κάνει διάκριση μεταξύ υλικών μεσαίας και υψηλής ποιότητας. Επιπλέον, συνιστώ να μην βιαστείτε να αντικαταστήσετε, προσπαθήστε να επισκευάσετε και να ανανεώσετε για να διατηρήσετε χαμηλό προϋπολογισμό και υψηλό κέρδος
• Επιθεωρητής - πώληση σε τιμή αγοράς, ακόμη και αν προκύψουν μικρές ενστάσεις κατά την επιθεώρηση ή σχόλια για μη νέα (αλλά λειτουργούν) συστήματα, είναι πιθανό η συμφωνία να κλείσει
• Εκτιμητής - η αναφορά πρέπει να είναι κοντά στην επιθυμητή τιμή. Ένας πληθυσμός που συνήθως δεν μπορεί να πληρώσει πολλά μετρητά από την τσέπη του για το στεγαστικό δάνειο (επιπλέον, αν δεν σχεδιάζατε να το κάνετε εκ των προτέρων)
3. Μόνο επιτόπια ανακαίνιση και καθαρισμός χωρίς αλλαγή συστημάτων ή υπερβολική οικονομική επένδυση
Πότε ανεβάζεται ως επιλογή;
• Περιοχή με αξίες ακινήτων χαμηλότερες από τον μέσο όρο της περιοχής
• Ισχυρές περιοχές ενοικίασης που είναι κατάλληλες για επενδυτές
• Χαμηλή-μεσαία κοινωνικοοικονομική κατάσταση
• Ανάλυση αγοράς που υποδεικνύει μια ξεκάθαρη πλειοψηφία επενδυτών που αγοράζουν ή εναλλακτικά αγοράζουν διατηρητέα ακίνητα σε μειωμένη τιμή με τα ανακαινισμένα ακίνητα να δυσκολεύονται να κινηθούν γρήγορα λόγω της υψηλής τιμής.
Σε ποιους είναι κατάλληλο;
• Ο τυπικός επενδυτής, περιορισμένος προϋπολογισμός, δεν θέλει να πάρει υψηλά ρίσκα.
• Επενδυτές με περιορισμένες δυνατότητες ανακαίνισης ή εναλλακτικά εάν όλες οι ομάδες είναι απασχολημένες με άλλα έργα
• Επενδυτές που θέλουν να δουλέψουν γρήγορα, έργα 2-4 μηνών κατά μέσο όρο.
Σημαντικά στιγμιότυπα ανάλογα με τον εμπλεκόμενο χαρακτήρα:
• Αγοραστής - ο αγοραστής σας είναι επενδυτής, είναι σημαντικό το σπίτι να είναι καθαρό και να μην τρομάζει τον μέσο επενδυτή (οι νέοι επενδυτές συχνά τρομάζουν εύκολα από ένα ακίνητο που δεν είναι ευχάριστο στα μάτια)
• Επιθεωρητής - άσχετο εφόσον δεν προκύψουν πολύ ασυνήθιστα πράγματα
• Εκτιμητής - ορισμένοι επενδυτές θα έρθουν με χρηματοδότηση, επομένως είναι σημαντικό οι αριθμοί να έχουν νόημα για τον αγοραστή επενδυτή. Συνιστώ εκ των προτέρων να αναζητήσετε ακίνητα που έχουν πουληθεί στην περιοχή και στα οποία μπορείτε να βασιστείτε ως ARV για τον εκτιμητή του πιθανού αγοραστή.
4. Σύναψη σύμβασης και μεταφορά σε άλλο επενδυτή χωρίς αγορά (χονδρική)
Πότε ανεβάζεται ως επιλογή;
• Το ακίνητο δεν πληροί τις απαιτήσεις σας για εκτέλεση, αλλά θα μπορούσε να είναι μια συμφωνία για άλλον επενδυτή
• Περιορισμένες δυνατότητες ανακαίνισης
• Περιορισμένος / ανύπαρκτος προϋπολογισμός
Σε ποιους είναι κατάλληλο;
• Δυνατότητα εντοπισμού περιουσιακών στοιχείων κάτω από την αγορά ακριβώς μπροστά από τον πωλητή (χωρίς μεσάζοντες ή χονδρεμπόρους στη μέση)
• Τοπική εκπροσώπηση (η εργασία με αυτούς τους πωλητές απαιτεί συχνά συναντήσεις πρόσωπο με πρόσωπο και πολλή παρακολούθηση)
• Επενδυτές με τοπικές λίστες αγοραστών
• Επενδυτές που θέλουν να δημιουργήσουν ένα σύστημα χονδρικής
• Περιορισμένος προϋπολογισμός
• Επενδυτές που θέλουν χρήματα τώρα και δεν θέλουν να περιμένουν την αγορά, την εκτέλεση και την πώληση
Σημαντικά στιγμιότυπα ανάλογα με τον εμπλεκόμενο χαρακτήρα:
• Αγοραστής - εδώ αρχίζει και τελειώνει, είναι σημαντικό να δημιουργήσετε μια λίστα αγοραστών εκ των προτέρων. Επίσης, ετοιμάστε εργαλεία μάρκετινγκ για τη διαφήμιση του ακινήτου και την εύρεση του ευχαριστημένου αγοραστή
• Επιθεωρητής - μη σχετικός
• Εκτιμητής - ορισμένοι επενδυτές θα έρθουν με χρηματοδότηση, επομένως είναι σημαντικό οι αριθμοί να έχουν νόημα για τον αγοραστή επενδυτή. Συνιστώ εκ των προτέρων να αναζητήσετε ακίνητα που έχουν πουληθεί στην περιοχή και στα οποία μπορείτε να βασιστείτε ως ARV για τον εκτιμητή του πιθανού αγοραστή.
Συμπερασματικά, η επιλογή της επιλογής εξόδου είναι μια από τις πιο σημαντικές επιλογές για εμάς ως επενδυτές.
Ποτέ μην λειτουργείτε αυτόματα, μόνο και μόνο επειδή έχετε κάνει κάτι στο παρελθόν δεν σημαίνει ότι είναι τώρα. Να είσαι δημιουργικός! Σκεφτείτε έξω από το κουτί! Και θα βρείτε την καλύτερη επιλογή εξόδου για το νέο σας έργο.
Απαντήσεις