Nouvelle construction en bordure - introduction

#Initiateur de la semaine Yifat Steyer #post3

Même si je prévois d'aborder le sujet de la nouvelle construction très succinctement, il reste encore de nombreux sujets et contenus à couvrir.

Pointe du bâton ou pas - à l'origine, j'ai reçu un très long message...

Donc pour ne pas déranger, je l'ai divisé en 2 :

une théorie - une sorte d'introduction,

et la seconde qui est la partie pratique.

J'espère que la combinaison des deux donnera de la valeur.

qu'aurons-nous aujourd'hui

Commençons par le « pourquoi » : qu'est-ce qui nous a spécifiquement poussés à nous tourner vers une stratégie de construction neuve ; Une goutte d'arrière-plan de base ; Un peu sur les caractéristiques de la construction neuve et quels sont ses avantages de notre point de vue par rapport aux flips ; Et qu'est-ce qui pourrait mal tourner...

quoi demain

Le résumé - en un mot, mais pratique et avec des points forts qu'il est important de connaître. Entre autres choses, comment aborder un nouveau projet de construction, ce qu'il faut vérifier, ce à quoi il faut faire attention, les faits saillants dans l'achat d'un terrain, le choix d'un entrepreneur, le prêt à la construction et ainsi de suite, jusqu'à la fin.

Commençons aujourd'hui...

Au niveau le plus basique et simpliste - dans l'immobilier, il y a les stratégies de revenu courant (les plus connues : les locations) et il y a les stratégies qui visent à augmenter le capital (par exemple, les retournements, les nouvelles constructions).

Comme mentionné, nous (Doron et moi) avons un portefeuille rentable que nous renforçons et je travaille à l'augmenter tout le temps.

Parallèlement, lors de la transition vers l'entreprise et par souci de générer des plus-values ​​continues, j'ai examiné les stratégies optionnelles. J'ai commencé dans le domaine des flips et à la fin j'ai choisi de me concentrer sur la construction neuve.

En ce qui me concerne, le principal avantage de la nouvelle construction selon les flips est la systématicité et qu'il y a (théoriquement) moins de surprises et plus de certitude.

De quelle manière ?

Premièrement, du fait même que nous commençons par le début - en jetant les fondations. Nous ne réparons pas et n'améliorons pas l'existant (qui, d'une manière ou d'une autre, nous avons presque toujours découvert plus de défauts que prévu), mais le recréons selon des normes prédéfinies, qui répondent à toutes les normes et codes les plus récents.

Chaque étape de la réalisation de la maison est inspectée par la municipalité et il est impossible d'avancer sans recevoir la confirmation que les travaux de cette étape ont été correctement réalisés. L'argent ne va pas non plus à l'entrepreneur avant d'avoir reçu cette approbation.

Il s'agit d'un processus structuré, où une étape se construit sur une autre de manière très claire, régulière et systématique, ce qui (théoriquement) augmente également la certitude concernant les délais, la qualité du travail et la bonne utilisation de nos paiements.

Puisque c'est le cas, il nous est plus facile de le systématiser, de construire un Gantt d'activité dans le temps, de savoir à tout moment à quel stade doit en être le travail dans chaque projet et ainsi programmer les projets suivants.

Et il y a aussi la question du produit final - qu'en construction neuve, on planifie à l'avance sur le plan architectural fonctionnel et pour s'adapter aux demandes de manière optimale, et non hors des contraintes de revalorisation d'un bâtiment existant.

(En revanche, il est impossible d'ignorer le fait qu'il s'agira généralement de projets plus longs, et ceux dont le coût est plus élevé et nécessitent de lever des capitaux ou de contracter un emprunt plus élevé par rapport aux flips).

Si tout est vrai, pourquoi tous les "théoriques" que j'ai ajoutés dans l'examen des avantages ?

Je vais expliquer:

Il est vrai que j'ai choisi ce type d'activité, car à mon avis, il y a plus d'ordre, de contrôle et de certitude.

Mais soyons réalistes - dans la vie comme dans la vie, ici aussi beaucoup de choses peuvent mal tourner.

Et toutes ces choses doivent être prises en compte à l'avance et abordées dans le plan d'affaires et les contrats que nous signerons. Quelques exemples :

Entrepreneur - comme dans Flip : peut être blessé/malade ou pire ; Même si nous avons fait tous les tests possibles, il peut rencontrer des difficultés financières pour diverses raisons ou se retrouver sous le coup d'un procès qui affecte sa capacité à continuer à travailler, etc. Il est recommandé de créer dans le contrat un mécanisme ordonné de transfert du projet à un autre entrepreneur dans un tel cas. (Notez que les permis de construction sont pour l'entrepreneur d'origine).

Coûts de construction - il est toujours correct de définir et de limiter dans le contrat avec l'entrepreneur l'écart maximal autorisé par rapport au budget. Néanmoins, tenez compte du fait que des exceptions transitoires peuvent se produire, telles que les prix du bois qui ont augmenté de multiples anormaux pendant les périodes Corona.

Le manque de matières premières/composants de construction - peut entraîner des retards dans les calendriers (par exemple, des fenêtres qui manquaient pendant la période Corona et peu de temps après, du bois qui manquait à ce moment-là). Plus l'entrepreneur est expérimenté et gère plus de projets en même temps et/ou plus nous gérons de projets sur une base continue, plus l'inventaire peut être acheté à l'avance pour déterminer les prix et assurer l'inventaire et le respect des échéanciers.

Catastrophes naturelles - assurez-vous toujours que nous avons l'assurance la plus complète possible. L'assurance n'est pas l'endroit pour économiser des coûts. (La vérité est que même moins que cela peut perturber ou retarder - tout à l'heure, il y a eu une tempête de pluie, qui a reporté le coulage des fondations dans l'une de nos maisons et avec elle le transfert de l'argent du prêteur, pendant plus d'un semaine, mais le calendrier du projet tient compte de ces délais).

Baisse des prix sur le marché - puisqu'il s'écoule généralement au moins un an entre le début du projet et sa fin, nous pouvons nous retrouver avec une maison construite sur le marché et dans une situation financière complètement différente de celle au moment où nous l'avons lancé. Comme je l'écrivais hier, c'est pourquoi il faut préparer un business plan qui tient compte des exceptions et un plan B au cas où on tomberait dans une situation extrême.

Déviation de l'entrepreneur par rapport aux délais - dans le contrat, nous préciserons toujours le délai dans lequel l'entrepreneur s'engage à terminer la construction ainsi que l'amende qu'il supportera en cas de dépassement. (Mais si nous sommes réalistes, dans le cas de certains des échecs ci-dessus, nous ne serons pas toujours en mesure d'appliquer cette section).

Bien sûr, il y a d'autres pépins qui peuvent arriver. Pourtant, même après tout cela, pour moi, la systématicité du processus, les contrôles intégrés et systématiques, l'occupation de la nouvelle création basée sur des propriétés réparatrices (dont certaines sont très anciennes et à haut risque de surprises cachées) - fait de la construction neuve une stratégie privilégiée.

Jusqu'à présent, il suffit d'aborder les caractéristiques de la nouvelle construction et des exemples de ce qui peut mal tourner.

Demain, nous parlerons complètement et pratiquement.

à plus tard

** Dans les images : voici à quoi ressemble un début