zones de travail

#IzmahShavuot Amit Shelgi #post2 

Aujourd'hui, nous allons parler des domaines de travail et des différences entre eux. Il y a la division bien connue des zones A, B, C qui décrit le niveau du quartier - classement des écoles, âge des maisons, niveau de criminalité et revenu moyen.

Il y a la méthode dont Dror Gliksman m'a parlé que j'aime beaucoup qui classe essentiellement les quartiers par cafés de la région

Cafés branchés (A), Starbucks (B), beignets Dunkin et Bodega local (C)

Mais revenons au classement général et traditionnel :

Secteur : Des quartiers bien entretenus, statut socio-économique élevé. Dans ces domaines, nous aimerions investir dans des locations à court terme, de nouvelles constructions et des flips. La zone A est caractérisée par des maisons chères qui, dans la plupart des cas, auront du mal à obtenir un flux de trésorerie positif dans une location à long terme avec l'effet de levier de la banque.

Zone B: classe ouvrière, quartiers de familles ouvrières, généralement les maisons sont des zones plus anciennes et moins bien entretenues. Dans ces zones, nous pouvons effectuer presque toutes les transactions de manière assez sûre (flips et locations).

Zone C : statut socio-économique bas. Dans la plupart des cas, il s'agit d'un domaine caractérisé par des personnes vivant des prestations de l'État, ce que l'on appelle la section 8. (Il existe d'autres noms de programmes de subventions différents, selon l'État). Dans ces zones, nous pouvons acheter des maisons pour moins de 150 K et nous pouvons obtenir un flux positif sur les loyers. Dans ces secteurs, nous recevrons souvent des locataires problématiques et une connaissance approfondie du secteur sera nécessaire pour réussir.

Dans chaque zone, il peut même y avoir une différence entre les rues, il est donc important de comprendre exactement où vous avez acheté et ce que vous avez acheté.

Une visite du quartier - une visite en voiture donnera très rapidement un aperçu de ce qui se passe dans le quartier, et pour la plupart d'entre vous qui gérez des propriétés à distance, la personne de contact locale doit vérifier la propriété et le quartier et comprendre s'il est dans la meilleure rue de ce quartier ou dans le mauvais quartier. Très critique pour prendre une décision d'entrer ou non dans cette aventure.

Repères dans le quartier - y a-t-il des trottoirs ? Sont-ils entretenus ?, des ordures dans la rue, les maisons sont-elles entretenues ou en ruine ? Avec l'aide de ces miroirs, nous pouvons comprendre que ce sont de meilleures zones, généralement des travailleurs et des familles, bien sûr, il existe des cartes des niveaux de criminalité, etc. que vous pouvez voir ce qui se passe dans la région en termes de criminalité, mais il n'a rien à voir avec une vue d'ensemble et rien ne remplace une meilleure compréhension de ce qui se passe sur le terrain.

Le niveau de criminalité et les menaces externes-

- Un de mes collègues qui a rénové une maison dans le quartier C m'a dit que lors de l'installation de la plomberie et de l'électricité, ils ont fait irruption dans la maison à deux reprises et ont volé la chaudière à eau et tous les fils électriques. Au-delà des dégâts du coût des matériaux, bien sûr l'électricien et le plombier ont exigé un paiement supplémentaire pour la reprise... vous pouvez déjà imaginer à quel point la rentabilité du projet a diminué.

- Un autre problème très courant dans les quartiers difficiles sont les intrus.

Les étrangers qui entrent dans la propriété alors qu'ils travaillent sur la propriété ou si celle-ci est vide et n'évacuent pas.

Dans la plupart des États, à partir du moment où un intrus pénètre dans la propriété, nous devrons aller au tribunal pour obtenir un mandat d'expulsion. Ce processus peut prendre entre une semaine et six mois, selon le pays. Il y a des moments où nous préférerions donner de l'argent à cet intrus pour l'évacuation, mais parfois ces personnes refuseront pour la simple raison qu'elles n'ont nulle part où aller.

- Vous avez trouvé une aubaine d'emploi et maintenant vous devez trouver des entrepreneurs. Mais pour une raison quelconque, aucun entrepreneur ne veut le travail…. Il m'est arrivé par le passé que cela découle en fait de la peur de l'entrepreneur de travailler dans le même secteur parce que simplement lui ou ses employés avaient peur de ce qui se passait dans le quartier et auraient peur de se retrouver dans une situation problématique. Plus d'une fois, j'ai reçu des appels de professionnels dont les voisins les ont menacés parce qu'ils ne se sont pas garés du bon côté de la rue ou parce qu'ils ne lui semblaient tout simplement pas beaux.

Application de la loi par les autorités du quartier : par exemple - l'absence de tonte de pelouse ou d'enlèvement des ordures, ou une voiture garée sans plaque d'immatriculation sur le parking, la commune établira un constat dans le meilleur des cas au locataire et dans le pire des cas au propriétaire.

Vous devez tenir compte du fait que lorsque vous travaillez dans les quartiers B et C, le risque de rencontrer de tels cas est plus élevé,

- Autre exemple, vous avez reçu une lettre avec un avertissement pour une amende qu'il y a des ordures dans la rue devant la propriété. Après enquête, il s'est avéré qu'il s'agissait bien des ordures du voisin qui avaient laissé des ordures devant votre propriété. La municipalité ne sera pas intéressée par l'histoire de l'endroit où se trouvent les ordures et comment elles y sont arrivées, et vous devrez les manipuler ou payer l'amende

Bien sûr, plus le quartier est organisé, moins vous risquez de rencontrer ces problèmes,

Un autre point auquel il faut prêter attention pour les zones de travaux est les exigences de la municipalité, dans les propriétés louées, afin d'amener un locataire dans la propriété, dans la plupart des cas, vous devrez remplir - COO Certificate of Occupancy ici aussi, les exigences varient d'une municipalité à la commune, cela peut être très simple, une visite rapide du bien, vérifier que l'eau, l'électricité et le gaz fonctionnent, Un détecteur de fumée et un formulaire avec les coordonnées du locataire dans le cas simple ! Et il peut y avoir une liste d'exigences plus longue, par exemple : une inspection de la propriété dans laquelle ils vérifieront : que toutes les fenêtres s'ouvrent et se ferment, qu'il n'y a pas de fenêtres cassées, qu'il y a des barreaux aux fenêtres des étages supérieurs , que les portes ferment correctement, qu'il n'y a pas de prises électriques apparentes, qu'il n'y a pas de défauts dans le toit, qu'il n'y a pas de défauts dans la structure de l'extérieur, qu'une balustrade sur les escaliers à l'intérieur de la maison à l'entrée du maison et que la route d'accès à la maison est sûre, généralement ceux qui traitent avec les résidents de la section 8 subiront en outre un autre audit par l'État, ils exigeront un certificat attestant que le système de chauffage a été testé et fonctionne, un certificat attestant que le maison a été testée pour le plomb dans la peinture et est propre, et une signature notariée de la personne qui remplit les formulaires et déclare tout.

Je conclurai en disant qu'il est important de comprendre où vous allez travailler et quelles sont les lois de ce pays et de cette ville, les États-Unis sont immenses, chaque pays et chaque district a des lois et un comportement de marché différents,

Demain, nous parlerons des municipalités et des ingénieurs.

(Sur la photo une maison avec des marques de tirs de paintball dans le quartier C)