小規模な集合住宅取引向けのオファー
小規模な集合住宅取引向けのオファー
**小規模集合住宅取引の提案書を提出する方法 - 創造的なアプローチ**
集合住宅のオファーを提出する場合は、意向表明書 (LOI) で行うのが一般的です。
単身世帯の最初のオファーの段階ですでに提出が受け入れられた契約は、後でのみ複数家族のオファーに反映されます。
その理由は、複数家族間の取引の価値と複雑さは単一の取引よりもはるかに高いため、契約には取引ごとに異なる多くの条項も含まれるためです。
したがって、通常は、売主が当社の意向表明書を受け取り、署名した後、合意された契約に取り組むための時間（通常は 10 日間、必要に応じて延長可能）が両当事者に与えられます。
まず、契約書草案が買い手から売り手に送られ、おそらく買い手は代理弁護士に依頼し、変更や追加が加えられます。
このようにして、合意に達するまで、双方の弁護士を通じて買い手と売り手の間で対話が行われます。
意向表明書は、実際には買主としての不動産購入の申し出であり、購入申し出の重要な部分のみを含む短くてシンプルな文書です。
- 購入者と販売者の名前
- 物件の住所と区画番号
– 開始価格
- 頭金が提供されます
– XNUMX日あたりの時間を確認
- オファーが有効であり、当事者が拘束力のある契約書の草案に取り組むことができる時期
- 取引完了予定日
私は不動産の所有者に意向書を提出しているので（覚えておいてください、私は今、50戸までの小規模な集合住宅について話しています）、私は売主に不動産を購入するための3つの選択肢を与えています。
1. 取引の 100 パーセントを所有者が融資します。私が提示する価格は市場価格または最低要求価格までとなります。
2. 取引の 80% を所有者が融資 - 価格は最初のオファーよりも低くなり、建物の価値よりも低い価格が反映されます (たとえば、価格よりも XNUMX% 高い CAP を反映した価格となります)。市場のCAP）
3. 売り手への現金オファー - 成約時に全額現金 - 通常、銀行の住宅ローンまたはつなぎ融資 / HM を受け取るための条件が含まれます。
このオファーは市場価格よりも大幅に低く、通常は現在の不動産価格から約 30% の割引が反映されます。 (または CAP を反映したオファー
C 資産の市場の上限を 1.5% ～ 2% 上回る）
このようなオファーを提出することで、売主はオーナーへの融資を検討することに前向きになります。
（これらのオファーは高額であるため）また、「侮辱的な」現金オファーの正当性も生まれます...
売り手は、選択したオファーの周りに円をマークすることで、XNUMX つの中から選択するオプションが与えられます。
ぜひ、創造的に考えることを忘れずに、提案を始めてください。
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Shai- 今日の市場では、LOI は時間の無駄だと思います。本題に入り、オファーを出してはいかがでしょうか。
シャイ・ハレヴィあなたのアプローチは非常に創造的ですが、現場の現実とはかけ離れています。私の知人によると、マルチの所有者/販売者は、自分のマルチの資産価値/収入/支出がどのくらいかを知っており、事前に一定の価格を目指しています。
取引価格の交渉は容認できる手順ですが、妥当な範囲内で (もちろん、アクティブで利回りの高い資産であるため)、市場価格の 30% 割引ではありません。
現在、中堅以上の投資家にとってはシングルよりもマルチが最も人気があるため、不動産所有者はどんなクリエイティブなオファーにも飛びつくことはないが、独自の条件がある。
30％の現金割引?
LOI はどの段階で送信しますか?
あなたが書いたことは理論的には正しいですか？ (もちろん地域や取引内容にもよりますが)
現実は全く違うのでしょうか？ もちろん物件の状態などにもよりますが、売主側の要望がある場合がほとんどです。