＃2008年の危機からの教訓＃＃ EntrepreneuroftheWeek＃Post3 Dani Beit-または＃最初に…

# 2008 年の危機からの教訓
# #今週の起業家 ＃Post3 ダニ・ベイトオル
# まず強調しておきたいのは、2008 年の危機の際にあったことが、現在では必ずしも真実ではないということです。 これまでに経験したことのない、異なる種類の危機に陥っています。
# しかし、危機は常に学び、個人の成長、教訓を学ぶ期間であり、将来に向けた意思決定プロセスを改善する機会でもあります。 危機は一種のストレステストであり、私たちの投資と戦略にある種の負荷を与え、私たちの経済的決定が負荷テストに耐えられるかどうかを示します。
# 2008 年の危機から、個人レベルでも、ビジネス レベルでも、投資に関連するすべての点でも、多くの結論が出ましたが、ここでは投資に関する主な結論に焦点を当てます。
# 最大レバレッジ
# 住宅ローンを利用して購入したと仮定します。
# 2008 年の危機以前の米国の雰囲気は、不動産の上昇が止まらないということでした。したがって、当然の結論は、できるだけ多くの不動産を購入し、できるだけ多くの個人資本を活用することです。 つまり、当時は自己資本が 5% または 10% の住宅ローンが非常に一般的でした。 つまり、自己資金がこれほど低く、住宅ローンが非常に高額であるため、その資産はプラスのキャッシュフローを生み出さないということです。つまり、資産が生み出すキャッシュフローは、劇的にマイナスではないものの、100 件あたり 400 ドルから XNUMX ドルのマイナスのキャッシュフローになるということです。物件ごとに月単位。
# たとえば、平均で毎月 300 ドル、または年間 3600 ドル (税引き前) のマイナスのキャッシュ フローを生み出す資産を例に挙げると、同時にこの資産の価値は年間 15,000 ドルかかります。キャッシュフローがマイナスになるメリット。 問題は、投資家がマイナスのキャッシュフローを個人所得からカバーできる限り、問題はないということです。
# 問題はいつ発生しましたか? 資産に資金を注入するために使用された収入源（雇用、解雇など）が損なわれると。 月額 300 ドルは大した金額ではないかもしれませんが、物件が 20 つか 30 つある限りは問題ないかもしれません。 しかし、そのような資産が XNUMX または XNUMX 個あり、同時に生計が損なわれると、資産のポートフォリオに直接影響します。
# 結論: より少ない数の住宅を購入し、各不動産がプラスのキャッシュフローを生み出すのに十分な資本を置き、実際、不動産は所有者から独立しています。つまり、不動産所有者が不動産に資金を注入しなければならない状況を回避します。毎月。
# 注: 一部の読者はこれらの行を読んで、「明らかに、誰かがそのような無責任な方法で投資することがあり得るだろうか」などと自分に言います。 ただし、覚えておく必要があることがいくつかあります。 10 つ目は、そのような動きを引き起こした楽観的な考え方です。 第二に、今日でも、最近の危機を経験していない不動産投資家の行動を見ると、現状を必ずしも考慮していない意思決定につながる、自己満足と高い自信に基づく行動がかなり見受けられます。地平線に迫る危機。 30年前に投資を始​​めて成功を経験したイスラエル人は、過去XNUMX年間強い逆風にさらされてきたため、その手法を打ち破ったと感じている。 この精神で、彼女はさまざまな間違い、不具合、決断を補うことができました。 これは、逆風によって計画利益の XNUMX% が相殺されたものの、それでもかなりの利益が残った可能性が非常に高いことを意味します。
# 退屈なアセット
# XNUMX 番目の結論は、可能な限り最も退屈な資産に投資することでした。 そして、これらの資産の特定に準拠した公式に従って作業します。 私の世界では、退屈な物件は次のような特徴があります。大規模な地下鉄、つまり人口 XNUMX 万人を超える地下鉄の郊外にある BTC (一戸建て住宅)、多くの大規模な雇用主だけでなく、多くの雇用主が存在する地下鉄。法律がテナントよりも不動産所有者に有利な国や、移民に非常に積極的である国では、さまざまな業界を代表する企業が、優れた学校や人気のエリアを備えています。
# これらの条件をほぼ完全に満たしているにもかかわらず、私はキャリアを通じてそれを避けてきた地下鉄の例を示します - ラスベガス。 ラスベガスは、上記の式に従ってほぼすべての基準を満たしています。 唯一欠けているのは、雇用主の種類が多様であることだ。 ボーガスに大規模な雇用主がいないと言うのは不可能ですが、それらはほぼ例外なく、エンターテインメント業界というXNUMXつの業界を代表しています。 残念ながら、その証拠に、最近のラスベガスは一種のゴーストタウンです。 つまり、私にとって、雇用主の産業多様性の欠如だけが、XNUMX 年以上ラスベガスへの投資を妨げていたのです。 そして、ラスベガスに投資して大金を稼いだ人がかなりいることもよく知っています。 しかし、すべては投資戦略に遡ることを常に覚えておく必要があります。 私の投資戦略、そして私が一緒に仕事をしている不動産投資家たちと主導している投資戦略は、購入して長年、つまり少なくともXNUMX年、おそらくXNUMX年以上にわたって保有することです。 したがって、ラスベガスのような地域はこの戦略にうまく対応できません。
# 短期レンタル（Air B&B）
# 私のキャリアを通じて、私はその方向を見つめてきました。 新しい投資チャネルの方向性を見るときは常に、それが一度限りのものではなく、そこから秩序ある投資計画を立てることができるかどうかに注目します。 半年ほど前、Air&B のような短期賃貸に適した不動産への投資の問題全体を検討する会社で、私たちはさらに踏み込んだ動きを行いました。 結論は、そこには入らないということでした。 いいえ、このカテゴリーにこれほど大きな影響を与えるような危機は見当たりませんでした。 私が主に悩まされていたのは、現地の規制の不安定さでした。 短期賃貸の許可を決定し、その後その決定から戻った都市は多くありませんでしたが、この問題は未解決です。 今日、私は Air & B を一種のボーナスとして考えています。これは、さまざまな理由で短期的にはできるが、長期的な解決策としてはできないことを意味します。
# 退屈な投資を見分ける方法: 私の経験則は常に、ある種の投資がクール、エキサイティング、クールに聞こえる場合、それは退屈な投資ではありません。 たとえば、学生住宅のファイルについて誰かが私に相談してきたとき、私には反対に聞こえたので、今に至るまで避けてきました。
＃私の真実は唯一の真実ですか？
# そう言いたいところですが、それは間違いです。 私たち一人ひとりが、不動産投資家として何が正しいかを判断する必要があります。 私たち一人一人には一連の価値観があり、独自の個人的な真実と経済状況があります。 私にとって正しいことがあなたにとって正しいとは限りません。 したがって、私が話している種類の投資がすべての人に適しているわけではない可能性がありますが、それはもちろん問題ありません。
# 前回の危機以来、どこに投資するか、そしてどのように影響を与えるかを決定する際に私を導いてくれたものが XNUMX つあるとすれば、それはその決断を下す出発点です。 私の出発点は、今も「その地域または不動産が次の危機を乗り切る可能性はどれくらいか?」ということでした。 これが恐怖から来る質問であることは間違いありません。 しかし、これは私または私の顧客の一人が行おうとしている投資を守るために尋ねられる質問です。
# そしてここであなたにこの質問をしたいと思います - 戦略レベルでの投資に関してあなたはどのような質問を自分自身に問いますか? つまり、物件の築年数や広さ、アパートの内容や利回りはそれほど重要ではありませんが、意思決定のパラメータは何でしょうか?
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