＃利回りの計算と利回りのキラー…-OfirHarari-投稿4 **＃今週の起業家-Ofir…

** #IzmahShavuot - オフィル ハラリ #Post4
***歩留まり計算機と歩留まりキラー…****
読者の皆さん、こんにちは。水曜日おめでとう！ 今日は歩留まりについてお話します！
多くの投資家は、問題の安定性（実物資産）と収益（収入）のために不動産に投資することを選択します**

**不動産に関しては、収入は実りある収入と資本収入のXNUMXつに分けられます。**

**牛の収入は、私たちの資産の賃貸料の結果として受け取る月収です。**

**資本収入は、不動産の価値の上昇を見越して、不動産を売却するときに受け取る収入です。**

短編小説から始めましょう。海外の不動産投資を始める前に、イスラエルの不動産に投資しました。その後、国の北部の都市で住宅用アパートを購入しました。この事件は、私が知っているよりずっと前のことでした。現時点で、実際、私はこの事件から多くのことを学びました。**

**私が行ったExcelチェック、不動産の費用+仲介+弁護士+改修税などに従ってアパートを購入しました...一方、月額を12倍にして期待収益を計算しましたXNUMXまでに家賃。**

**もちろん、私が購入した物件はExcelで良好な収益を示したので、物件を購入しました。それは非常に醜い電車の建物の放置された家であり、低コストでした。私が考慮しなかったのは次のとおりです。
A。 テナントを見つけるのに数ヶ月かかりました-そして、テナントを見つけることについてストレスを感じるほど（私が取ったローンの支払いをしなければなりません）、私は家賃の担保、賃貸価格、そしてテナントの品質の条件。**

** B。 私は物件を管理しました-つまり、すべてのテナントの主張（そして多くの人がいた）がすぐに私に電話をかけました。そして冬に一度太陽熱温水器が爆発し、私はそれを交換しなければなりませんでした（もちろん私は電話ですべてを管理しました、そして私は屋根に残ったボイラーを交換した人は誰でも古いボイラーが揺れて外国人に落ちると脅しました）。**

**第三。 Excelの表と実際に起こったこととの間に関係がないことに気づきました。返品がゼロになり、時間とお金の無駄が多くなりました（エアコンの交換= XNUMXか月の賃貸収入）ので、「利回り」という概念を知っていました。キラー」-古い家=より多くの損耗非常に。**

**結局、私は同じ不動産を「処分」しました、そして私が利益に投資することになった唯一の理由はその年の不動産価格の上昇です…**

**この投稿では、不動産で得られると予想される（高い）実りあるリターンに応じて投資を選択する投資家を紹介します。**

**多くの投資家は、Excelの表で提供された投資提案（収入と費用）を調べ、これから結論に達します。購入するかしないかです。**

**この問題に目を光らせておきましょう。 Excelは嘘をつきませんが、データは確かに変化し、スケールを傾けることができます。 セールスマンやアパートブローカーがあなたに提示するデータと現場の既存のデータをチェックして検証し、いわゆる「市場調査」を実行することが重要です（つまり、同様のアパートの価格、その地域の月額家賃をチェックします。自治体の発展など）、不動産を購入する際に予想されるすべての費用（弁護士、住宅ローンアドバイザー、鑑定人、税金などを含む）を計算して確認する必要があります。現実を装飾したり、私たちが受け取る期待収益を調べたりしないでください（ 11か月または10か月の家賃のみに基づいて計算し、取引が当社に適しているかどうかを判断することをお勧めします。**

**残念ながら、市場には、洗練された操作によって現実を美化し、実際よりも高いリターンを示したいと考えている利害関係者がいます。 同じマーケターがイスラエル、米国、そして事実上世界中のどこにでもアパートを売ることでそうすることができることに注意することが重要です（残念ながら詐欺師はあらゆる分野とあらゆる場所に存在します）。

**このタイプの操作の簡単な例を示します。Eliは月額NIS6000で賃貸されているアパートを所有しています。 家主は6500NISの賃貸料でテナントと契約することができ、その見返りにテナントは最初の月を無料で楽しむことができます。 つまり、年間計算では、テナントはNIS 500を節約し（6500 x11に対して6000x 12）、不動産所有者は購入者に高いリターンを誤って提示します。 前述のように、Excelではすべてが良好に見えます。**

**同様に、不動産所有者は家主に賃貸価格を上げ、その見返りに固定資産税の支払い、水、電気を支払い、家主にテレビサービスや日刊紙などを提供することができます。 すべてが良くて美しいですが、投資家は、受け取る予定のリターンの見返りとして、これらのサービスを提供し続ける必要があり、実際、実際のリターンは提示されたリターンよりも低くなることを理解する必要があります。**

**同様にあなたは固定資産税などを支払うでしょう…**

** XNUMX、XNUMX年の保証付きリターンを購入する際に保証する会社があります。これらの取引では、プロパティの価格が実際の価格であり、保証されたリターンが実際の家賃であることを確認します。この取引には注意してください。法外な価格で売られている物件と、実際のリターンよりも非常に高い利回り（家賃）があると聞いたことがあります。**

**言い換えれば、投資家/買い手は自分で利益を支払いました…マーケターが真ん中に立って、もちろんオイルクーポンを切ったときに、一方の手からもう一方の手にお金を移しました…**

**分割アパートでも比較的高い利回りを見つけることができます。 6000つのアパート（またはそれ以上）に分割されているアパートがあり、月々の収益が増加します。つまり、アパートで月額NIS 2500の家賃を受け取る代わりに、月額NIS 7500を受け取りますが、XNUMXつのテナントからNISを受け取ります。月額XNUMX。 魅力的に聞こえますか？ 絶対に！ 買う価値はありますか？ 絶対にありません！！ 国内の分割されたアパートのほとんどが違法に分割されていることを覚えておいてください。これは、とりわけ紛争や罰金につながる可能性があります。 つまり、近づかないことをお勧めします！**

**オフィル**

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** # 今週の起業家 – オフィル・ハラリ # 投稿 4
*** 収量計算ツールと収量キラー... ****
読者の皆さん、ハッピーウェンズデイ！ 今日は収量についてお話します！
多くの投資家は、安定性 (実物資産) と収益 (収益) を理由に不動産への投資を選択します **

** 不動産の場合、収入は実益と資本収入のXNUMXつに分けられます。 **

** 牛の収入は、私たちの不動産の家賃の結果として得られる毎月の収入です。 **

** キャピタル収入は、不動産の価値の増加を見込んで、不動産を売却したときに受け取る収入です。 **

短い話から始めますが、私が海外不動産投資を始める前はイスラエルの不動産に投資し、その後イスラエル北部の都市に住宅用アパートを購入しましたが、この事件は私が知識を得るずっと前のことでした。現時点では、そして実際、私はこの事件から多くのことを学びました。 **

** 私は、実行した Excel チェックに従ってアパートを購入しました。物件価格 + 仲介手数料 + 弁護士 + リフォーム税など...そして、一方で、月々の家賃を 12 倍にして期待収益を計算しました。 **

** もちろん、私が購入した不動産は Excel で良い収益率を示したので、その不動産を購入しました。それは非常に醜い電車の建物内に放置された家で、コストが低かったのですが、私が考慮に入れていなかったのは次のことでした。
A. テナントを見つけるのに数か月かかりました。そして、テナントを見つけるのにストレスがかかるほど（借りたローンを支払わなければならない）、家賃の担保やレンタル価格の点でより柔軟になりました。そしてテナントの質の点でも。

**B. 私がその不動産を管理していました。つまり、すべてのテナント（そして多くのテナント）からのクレームがすぐに私に電話がかかってきたため、土曜日の約XNUMX時間前に下水管の詰まりがあったとき、エアコンが冷えなくなったとき、そして冬に一度だけ、すべてのテナントを電話で管理しました。ボイラーを交換した人が屋上に古いボイラーを残して揺れていて、外国人に落ちそうになったことだけは触れておきます）。 **

**三番目。 Excel のテーブルと実際に起こったことの間に何の関係もないことに気づきました。利益がゼロになり、大騒ぎして時間とお金の無駄になりました (エアコンの交換 = 家賃収入の XNUMX か月分)。そのため、「利回りキラー」という概念を知っていました。家が古いほど = 損耗が大きくなります。 **

** 結局、私は同じ不動産を「処分」しましたが、その利益を投資することになった唯一の理由は、その年の不動産価格の上昇です... **

** この記事では、その不動産から得られると期待される（高い）実りある利益に基づいて投資を選択する投資家について言及します。 **

** 多くの投資家は、提供された投資オファーを Excel の表 (収入と支出) で検討し、そこから買うか買わないかという結論に達します。 **

** この問題については、引き続き注目していただきたいと思います。 Excel は嘘をつきませんが、データは確実に変化し、天秤が傾く可能性があります。 営業マンやアパート仲介業者が提示するデータと現場の既存データをチェックして検証し、いわゆる「市場調査」（類似のアパート価格、その地域の月々の家賃、自治体の発展などを確認する）を行うことが重要です。不動産購入の際に予想されるすべての費用（弁護士、住宅ローンアドバイザー、鑑定士、税金などを含む）を計算して確認し、現実を粉飾せず、私たちが受け取る期待収益を検討する必要があります（11か月または10か月に従って計算することをお勧めします）年間の家賃のみ）を検討し、その取引が当社にとって適切かどうかを判断してください。 **

** 残念なことに、市場には、巧妙な操作によって現実を美化し、実際よりも高いリターンを見せようとする利害関係者が存在します。 私にとって重要なことは、同じマーケティング担当者がイスラエル、米国、そして事実上世界中のどこでもアパートを販売することができるということです（残念なことに、詐欺師はあらゆる分野とあらゆる場所に存在します）。 **

** このタイプの操作の簡単な例を示します。イーライは、月額 6,000 ナイラで借りているアパートを所有しています。 家主は 6500 NIS のレンタル価格でテナントと契約を結ぶことができ、その見返りにテナントは最初の 500 か月間無料で利用できます。 つまり、年間の計算では、テナントは NIS 6,500 (11 × 6,000 と 12 × XNUMX) を節約し、不動産所有者は買い手に高い利益をもたらすという虚偽のプレゼンテーションを提示します。 前述したように、Excel ではすべてが適切に見えます。 **

** 同様に、不動産所有者は家主の賃貸料を値上げし、その代わりに固定資産税、水道、電気を支払い、家主にテレビサービスや日刊紙などを提供することができます。 すべては良くて美しいですが、投資家は、受け取る予定の利益と引き換えに、これらのサービスを提供し続けなければならず、実際、彼の本当の利益は彼に提示された利益よりも低いことを理解する必要があります。 **

** 同様に固定資産税などを支払うことになります… **

** 不動産を購入する際に、XNUMX 年または XNUMX 年間の収益保証を保証する会社があります。これらの取引では、不動産の価格が実際の価格であり、保証収益が実際の家賃であることを確認してください。この取引では注意してください。不動産が法外な価格で販売され、実質収益よりも非常に高い利回り (家賃) があると聞いたことがあります。 **

** 言い換えれば、投資家/買い手は自分自身で利益を支払ったということです...マーケターが真ん中に立って、もちろん石油クーポンを切ったときに、一方の手からもう一方の手へお金を移しました... **

** 比較的高利回りの分割アパートも見つかります。 6,000 つのアパートメント (またはそれ以上) に分割されているアパートメントがあり、これにより月々の収益が増加します。つまり、アパートメントの月額家賃 2,500 ナイス・セントを受け取る代わりに、7,500 人のテナントから毎月 XNUMX ナイス・ナイルズを受け取ることになります。これにより、NIS が得られます。月額XNUMX。 魅力的に思えますか？ 絶対に！ 買う価値はありますか? 絶対にありません！！ 国内の分割アパートのほとんどは違法に分割されたものであるため、紛争や罰金などが発生する可能性があることに注意してください。 要するに、近づかないことをお勧めします。 **

**オフィル**

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