Postaium
#今週の起業家Ey Tropen#投稿6
まず、ステージを提供してくれたこの素晴らしいフォーラムと、私に連絡してくれた Avi Ben Mordechay にもう一度感謝したいと思います。
最後に、お気に入りのプロパティ タイプを紹介します。
特にコロナ禍の過去 4 年間にレンタルを扱ったことがある人なら誰でも、その欠点を知っています。 メンテナンスの電話 (真夜中にあることもある)、プロパティ マネージャーとの連携の透明性の欠如 (投稿 XNUMX を参照)、空のアパート、電化製品の盗難 (特にセクション ?など
私たちのお金を、頭痛の少ない物件に投資した方が良いのではないでしょうか? そのようなものは存在しますか?
だから答えはイエスです!
セルフストレージ:
米国では倉庫の賃貸需要が非常に高いことがわかりました。 ここにいくつかの興味深い統計があります:
• アメリカ人の XNUMX 人に XNUMX 人がセルフストレージを使用する
• 93.6 物件あたりの平均稼働率は 70% ですが、通常、経済的な稼働には XNUMX% 未満の稼働率が必要です。
• 米国には 49 を超えるセルフストレージ施設があり、総面積は約 1.9 億平方フィートです
• セルフ ストレージ業界は、年間 40 億ドル近くの収益を上げており、米国で最も速い成長率と最も低い運用コストを備えた商業用不動産と見なされています。
2,800 戸の住宅のポートフォリオを想像してみてください。ただし、キッチンはなく、バスルームは約 9 つ (すべてバスとシャワーなし)、メンテナンス担当者は約 9 人しかいません。 低運用コストと言いましたか?
滞納者の立ち退き禁止? (例えば、シアトルでは、コロナウイルスの前から、XNUMX月からXNUMX月までの間、家賃の滞納を理由に入居者を退去させることが禁じられています。これにより、ホームレスが冬にホームレスになることはありません) - 禁止は自己には適用されません -宿泊施設 - 支払いが猶予期間を超えて遅れるとすぐに、テナントはロックに置き換えられます。警告が送信されます。それでも支払いがない場合、所有物はオークションで販売されます。
妻と私は約 XNUMX 年前にセルフ ストレージ ポートフォリオに投資しましたが、これまでのリターンは予想を上回っています。
9 つの自炊式複合施設のポートフォリオの購入と管理に資金を提供するために私が設立したファンドの投資家ポータルへのリンクを以下に示します。
モバイル ホーム パークと RV パーク:
このタイプのすべての公園が同じというわけではありません。 多くの場合、不動産の所有者はその上にあるすべてのプレハブの建物も所有しており、通常の賃貸のように賃貸し、維持しています。 私が探している公園では、土地所有者は土地と共有施設のみを所有しています。 つまり、屋根や外壁の修繕などを担当することが多いマンション組合よりもさらに責任が軽いのだ。 ここで、所有者は、造園、ゴミの除去、およびユニットへの上下水道/電気/ガスの供給を担当しています。 以上です。 テナントはユニットを購入し、土地の使用に対して LOT RENTAL 料金を支払います。
自己ホスティングより面倒ですが、素晴らしいドメインです!
個人的にはまだ投資したことがないので、機会があればぜひ協力したいです!
売り手メモ:
#post4 で話した Be The Bank トピックの延長として、このタイプのローンの分野について言及したいと思います。 家を売るより独創的な方法の XNUMX つは、セラー ファイナンスです。 十分な収入があり、頭金を支払うだけの十分なお金を持っている何十万人ものアメリカ人がいますが、さまざまな理由で、住宅ローンの資格を得ることができません。 モーゲージ ブローカーとしての私の仕事では、最も一般的な理由は、収入が納税申告書の最終行に反映されていない自営業者です。 (ちなみに、あなたがこのような状況にあり、私が住宅ローンの認可を受けている国のいずれかに住んでいる場合は、私がお手伝いできるかもしれません).
それで、それはどのように機能しますか? 売り手は、事前に合意された利率 (通常は銀行の利率よりも高い利率) と引き換えに、買い手の購入費用を分割します。 償却期間 (毎月の支払いを計算する期間) は 20 ~ 30 年ですが、多くの場合、ローン期間は 5 ~ 10 年 (期間の最後に「バルーン支払い」) しかありません。
買い手のコミットメントは長期的ですが、どの段階でも約束手形を他の誰かに売ることができます - 売りたい約束手形がある場合は、私に連絡してください!
不動産を売却していて、すべての世界を楽しみたい場合は、セラー ファイナンスが解決策となります。
• 取引終了時に現金を受け取ります
• あなたは税金の支払いに責任を負いません (あなたは自分自身を守り、購入者が期限内に税金を支払うようにする必要があります)。
• あなたは財産の保険に責任を負いません (買い手が時間通りに保険料を支払うことを確認する必要があります)。
• お客様は保守と修理の責任を負いません (ここでは、購入者による怠慢から保護するために適切な保険に加入することをお勧めします)。
•毎月の住宅ローンの支払いの形でキャッシュフローを受け取り続けます
• 物件と資金調達の両方で利益を享受
1 ~ 4 戸の住宅の住宅に認められた融資には、次の制限があります (これは、商業と見なされる他の取引には存在しません)。
• 年に XNUMX 回以下の取引、またはバルーンがない場合は年に XNUMX 回の取引で、買い手の支払い能力が合理的に確認されている場合
• あなたは物件を建設した請負業者ではありません
• あなたは所有する物件の売り手です
• 支払契約に負の償却 (未収利息のすべてをカバーしない支払) が含まれていない
• 固定金利のみを使用することをお勧めします
• 買い手がその家に住むつもりのない別の投資家でない限り、これらすべて
上記の制限を超えると、莫大な罰金が科せられ、ドッド・フランク法、RESPA、および住宅ローン銀行に適用されるその他の法律のすべての規制の対象となります!
これ! 今週の一連の投稿をお楽しみいただけましたでしょうか。 米国在住の方もイスラエル在住の方も、米国での不動産投資、資金調達、レバレッジなど、ご不明な点がございましたらご連絡いただければ幸いです。
また、ケニアでのコラボレーションの機会について聞きたいです。また、この分野の他の専門家とつながりを作りたいです!
コンタクト:
セルフ ストレージ ファンドの投資家向けポータル - ファンドは 2022 年 XNUMX 月までオープンしています。
同行・コンサルティング・不動産投資のFacebookページ:
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その他のトピックについては、Messenger、WhatsApp で私に連絡するか、次のリンクで予約してください。
エヤル・トロペン NMLS 874253
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