資産管理。
#今週の起業家Yaron Feldberg#投稿4
Mazel Tov! 多くの検索の後、あなたは投資不動産を購入しました。 今、難しい部分が始まります。 アパートを借りたことを覚えていますか? あなたは前もって小切手、保証金、あるいは保証金または2を与えました、そしてそれからあなたはアパートに入ったのです。 家賃を払わなかったのは何回ですか? 財産のために法廷に出廷した人を何人知っていますか? 多分あなたはまだ借りているか借りています。
イスラエルの入居者について知っていることはすべて忘れてください。 文化、法律、条件、行動はイスラエルとは異なります。 不動産がより低い社会経済的地域にある場合、プロセスはより複雑になります。 一見すると、これは論理的に聞こえます。 しかし、投資家は高収益、10%、15%、さらには50%が好きですか? 収益性の高い低価格物件は、通常、テナントに関わるリスクが高いエリアにあります。
未払いのテナントに対処する方法はたくさんあり、未払いのテナントを防ぐ方法もたくさんあります。 その地域のルールを知ることは非常に重要です。 物件の外観、与えることができるもの、受け取ることができる金額、いつ、どのくらいの税金を支払うべきか、テナントの権利と義務、および家主の権利と義務は何ですか(所有者)、地域、近隣の規制など。 多くの地元の人々が独自の財産を運営しています。 特にそれが2つのプロパティまたは45であるということ。彼らがもっと持っているとき、彼らは資産運用会社を連れて行くか、または彼らの職場を離れて資産を台無しにすることを好むでしょう。 しかし、ペンシルベニア州に不動産を所有している所有者は、それを管理するために、不動産から最大225マイル離れた場所に住んでいる必要があります。 これは、イスラエルに住んでいる場合、必要な距離からXNUMX倍離れているため、管理会社が必要になることを意味します。
では、管理会社は何をしているのでしょうか。
彼女は契約書に署名した後、テナントを検索し、チェックし、入れます。 次に、リースの収集と契約ルールの施行を処理します。 また、物件の修繕・維持管理も行っております。 管理会社は、毎週月曜日と木曜日に崩壊し、雇用を必要とする資産よりも、管理しやすい資産を好みます。 問題のあるテナントは、あらゆる面での没頭、電話、喧嘩、不快感でもあるため、彼らは良いテナントを見つけやすい物件を好みます。 要するに、問題のある資産は管理会社が管理するのに利益がなく、資産に優れたサービスが必要な場合はお金がかかります。
管理会社は何をしていませんか? 通常、税金、保険、水道、ガス、電気代は支払いません。 彼らはあなたに住宅ローンやあなたの友人に支払いをしません(第三者に資金を送金します)そして彼らは彼らの簿記ではありません。 管理会社とは、テナント管理のサービスを提供する会社です。 すべての管理会社には、資産を管理する独自の方法があります。 すべての管理には利点があります。 それは運用レベルです。
優れた管理会社が提供するその他のこと、資産を戦略的に管理する方法に関するアドバイス。 プロパティマネジメントの今後の考え方、物件の収益性の提示など。
良い投資家が知り始めていると思ういくつかのヒント:
・管理会社に関する推奨事項を入手する
・彼らが提供するサービス、たとえば、彼らが支払うものとそうでないものを確認します。
・管理会社の話を聞いてください。 彼らのコラボレーションが品質管理を得ることができる場合にのみ。 彼らはあなたよりもテナントとの付き合い方をよく知っています。
・管理会社が自宅であなたのために魔法をかけることを期待しないでください。 あなたが改修する必要があるならば、お金を節約しないでください。 あなたの家のような物件は、定期的なメンテナンスが必要です。
安くて古い家は高いメンテナンスが必要になります。 すべて(配管、電気、屋根、窓、ドア、暖房システム、キッチン、バスルームなど)を交換しない限り、新しい-マイナスの問題(ほぼマイナス)。
良い管理会社はあなたを必要としません、あなたは彼らを必要とします。 彼らはあなたに契約書に書かれていること以外の義務はありません。
信頼は重要ですので、あなたの財産を管理しようとしている会社が誰であるかを注意深く確認してください。
州ごとに異なる法律や規制があることを忘れないでください。そのため、私は主にペンシルベニアについて話しています。 名前が違う可能性があります。 したがって、常に確認して支払い、質問のリストを作成してメールで送信してください。
私のクライアントのほとんどはイスラエル人なので、私は特定の問題を防ぐ方法を開発しました。 地元のお客様には必要のないサービスをたくさん提供しています。 たとえば、メールが届くので、メールを管理できます(米国では手紙が好きで、週に50通以上の手紙が届きます)。問題が発生した場合は、すぐに処理されます。 このようにして、投資家が理解できない手紙を受け取って捨て、数か月後に罰金の山があることを発見したために発生する可能性のある罰金を節約し、所有者が芝生を刈っていなかったために逮捕状を出しました。現在は高額であるか、オークションにかけられる可能性のある家に対する訴訟(LIEN)です。
資産運用がビジネスであるため、良い友達になったクライアントがたくさんいて、スタートは必ずしも簡単ではありませんでした。 忍耐と投資家の思考の相変化により、プロセスがよりシンプルで生産的になりました。
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