テッサロニキの古い酒場で、ブズーキがピリオドを演奏します...

＃ישב政れのラベル＃POST3
「おはよう」の美しい名前であるカリメラから始めましょう。いつも笑顔をもたらします。
では、なぜギリシャなのか?
2018 年には、収益性の点で、私たちが達成した取引が境界線に達し始めていることがわかりました。
私たちは、米国以外の別の目的地でプロジェクトを多様化する必要があると自分自身に言い聞かせました。
ハンガリー、ポルトガル、ギリシャなど、いくつかの国をチェックしました。
ハンガリーは、課税と規制の問題でこの章から脱落しました。
私たちはギリシャとポルトガルの間で真剣に議論しました。私たちが探していたものはすべてそこにありました。つまり、経済危機の後、まだ回復していない国です。 多数の観光客、多数の学生、およびテストしたその他のパラメーター。
何年にもわたる長いフライトと家族なしでの長期滞在の後、私はチック・フィレイという身近なものが欲しかった。
アクティビティの XNUMX 日を締めくくるには、澄んだ青い海、島々、クレイジーな食べ物、そしておいしいビールが欲しかったのです。
ギリシャが選ばれ、私と Yron Blum (私とデジに加わったパートナー) は、17 年のギリシャ活動の最初の年に 2019 回飛行しました。検索、検査、購入、プロジェクト管理、テナントなどのギリシャのプロセス。
最初は頭をつかみました。
あなたが売り手に行くと、彼はイエス/ノー/もっとなどと言うアメリカとは対照的です.
ここで感情的な売却があり、祖母は孫に遺贈しました。交渉の後、彼は電話をかけて、祖母が彼に「売るな」と言ったことを夢見ていたと言う可能性があります。したがって、彼は売却されず、平和が訪れます彼。
このようなものにどのように対処しますか？ 単純
さらに多くの取引をテーブルに持ち込み、一部が失敗することに気づきます。
私たちは、大企業家が XNUMX か月後に尻尾をはたいて行ったり来たりしているのを見てきました。
私たちは最初の取引に非常に集中しました。
市内中心部、数百メートルの工業ビル内
ここで法的な審査がどのように行われるかを理解する
工学試験
コストについて何も忘れていないことを確認するための取引の財務チェック。
私たちはチームを作りました (フリーランサー: 弁護士、エンジニア、建築家、不動産業者... 現在、社内チームがあります)
そして、ギリシャのテッサロニキ市の中心部にある 700 平方メートルの商業スペースから 16 の小さな住宅用アパートに生まれ変わりました。
米国から一緒に来た投資家にプレセールでXNUMX週間以内にアパートを売却しました. 私たちはアメリカの標準的な管理会社を設立し、今日までこのプロジェクトのアパートを所有しています。
今日、私たちはアパートを非常に安く販売したことを知っていますが、すでに70番目の投稿で書いたように、彼らがあなたに投資したお金を大事にしてください. XNUMX 年後に売却した投資家は XNUMX% の利益を上げ、新しいプロジェクトを続けました。
*大きなアスタリスク: 私は税務コンサルタントではありませんが、イスラエルとギリシャの間には、自分の財産を売却した個人が目的地の国、つまりギリシャでのみ税金を支払い、原産国でのみ申告するという条約があります。 . ギリシャでは、個人が 100 年間に最大 170 回の取引 (売買サイクル) を行った場合に限り、個人のキャピタルゲイン税が免除されます (そのため、それをビジネスに利用したり、給与税）。 この話から分かるのは、170 で購入し、XNUMX 年後に XNUMX で売却し、XNUMX ユーロをイスラエルの銀行口座に税金なしで送金したということです。 私は税務コンサルタントではなく、ここに書いたことには言及しないことを述べてパラグラフを閉じます。この分野の専門家に相談してください。 これは今後の推奨事項です。後で頭痛やその他の問題を回避するためにお金を払うことになります。
このプロジェクトは、ポスト 2 のように、より多くのトランザクションの機会を開く最初のトランザクションである私たちの門を開きました。
そこで、住宅・商業ビルの床の買取・コンバージョンを進めていきました。
商業ビルの購入と数十戸の住宅への転換/短期。
テッサロニキを選んだ理由と、市内中心部に焦点を当てた理由について説明します。
テッサロニキはギリシャで XNUMX 番目に大きな都市で、バルカン諸国の首都と見なされています。
彼女が持っている：
1.2万人の住民。
150万人以上の学生
年間5万人の観光客
多くの観光地から XNUMX ～ XNUMX 時間
国際空港 - すでに大西洋横断として定義されています (イスラエルからの毎日のフライト、中国と米国からの直行便)
それは大陸にあり、島ではありません（ヨーロッパに接続されています）
そして素晴らしい食文化
センターがXNUMXつある
中央のセンターのサイズは「サッカー場」のようなもので、1.5 キロメートル×1 キロメートルの長方形です。
単純に用地がないので、都市に建設することは不可能です。
中心部の街全体がオスマン、ビザンチン、ヘレニズム時代の遺物の上に建てられているため、避難所はありません。
つまり、建物を購入して取り壊し、骨董品を見つけたので、建物のことは忘れてください。
その意味？ 既存のものを更新します。
建物がテスト済みで、基準に従って強度がある場合、それは単純です。
建物の補強が必要な場合は、専門家を招き、ベツェムと一緒に補強計画と費用を作成します。
今、私たちは強化が必要なこのような建物を持っていますが、クレイジーな場所です。プロジェクトが前進するのを見るのが楽しみです. まるで新しい白いキャンバスに絵を描いているような作品です。
では、都市の起業家の機会はどこにあるのでしょうか?
ほとんどの売り手はアメリカ人のようなプロではないと書いたことを思い出してください。
そのため、ギリシャには、Zillow、Trollia、Profster、または同じ近隣のすべての売上の XNUMX 秒以内にデータを提供できるその他のシステムはありません。 どこでどれくらいの数が販売されているかを多かれ少なかれ把握する中古システムがあり、ここでも不正確な場合があるため、作業方法を知る必要があります。
では、何がいくらで売れるかをどうやって知るのでしょうか？
私たちは、多くの経験、データのクロスチェック、ブローカー、弁護士、公証人 (権原会社など) との対話、そしてもちろん需要の理解を含む独自の方法を作成しました。
売却する金額と売却する物件 (アパートのタイプ) を理解したら、(エンジニア、建築家、ブローカーと話し合った後) コストを削減して、その間に生み出されるマージンとの関係で自分たちの立ち位置を確認する必要があります。売り手の要求と私たちが望む利益。
通常、資金調達前に 30% の利益がなければローンチしません。
経験豊富なギリシャの会社として、私たちはすべてを含む建物の改修の総費用 (家具、管理、監督、車...) の 50-65% の住宅ローンを受け入れます。 現時点での金利は、米国の約 5.5% です。
猶予期間は 3 年間で、ローンは 15 年間です (返済額が増えるため、これは少し残念です)。
賃貸に関しては、ここで6〜8％を稼ぐことができます.Airbnbはもっと稼ぐことができますが、同じ場所に複数の物件を持っている人にのみお勧めします. または、常に人々を引き付ける価値のあるメガペントハウス。
2018年からここでクレイジーな値上げがあります
したがって、IRR は 15% 以上です。
私たちのプロジェクトのいくつかは、タブーでのアパートの販売だけではありません。
私たちは古典的な集合住宅モデルを採用し、Airbnbブランドの住宅用建物と私たちが管理する建物全体でそれを作成しました.
これらすべてのモデルを採用し、ハルキディキ地域にも適用しました (テッサロニキ空港から約 XNUMX 時間)。
ビーチまたはビューのヴィラ、それがモットーです。
ビーチと水がすごいハルキディキを Google に登録します。
私はそこを歩き回り、土地と心の笑顔、自然、山、森、青い水、ブズーキのある居酒屋を探します。
この場所から XNUMX 時間の場所に住むのは楽しいです。
ヴィラに戻ります。
この地域は XNUMX 月から XNUMX 月までの季節限定で、毎年何百万人もの観光客や地元の人々が訪れます。
地元の人々のほとんどは別荘を持っています（これが文化です。誰もが週末に訪れる小さな別荘を持っています-期間中）
観光客はヨーロッパ中から車でやって来ます（フランス、ブルガリア、イギリス、セルビア、マケドニア、ベルギー、ドイツ、オランダ、スイスなどからの車のビーチバーの駐車場からビデオを撮りました）
テッサロニキのフィールドは国際的で、車で XNUMX 時間です。
ハリディキには XNUMX 本の足があります (Google で見ると、地図からどのように見えるかがわかります)
Cassandra - 最初の行程は、多くの若者や家族連れ、多くのアクティビティやパーティーが終日開催されるのが特徴です。
ホールセール - XNUMX 番目の区間は、主に家族連れがくつろぎに来るのが特徴です。
アトス - 正統派キリスト教徒の聖地。何百人もの男性修道士が住んでおり、女性の立ち入りは禁止されています (!)。
このエリアでの機会は非常に多く、高品質のアパート/ヴィラに対する需要は非常に高いですが、大部分が古いため、実際には供給がありません.
そのため、古いものを購入して改装することができます (現在、海の素晴らしい景色を望む 12 のヴィラの複合施設を改装しており、各ヴィラをアップグレードし、プライベート プールを追加しました)。
別の方法は、土地を購入して建設することです（私たちもそうしています）
彼らは、たとえば、海の景色を望む4つのドゥナムのエリアにXNUMXつのヴィラを建設するなど、ミニリゾートを建設しています。
個人的には、何十ものデュナムを購入し、別荘のある村を建設するプロジェクトを好みますが、清掃、買い物の注文、シェフの注文などのホテルサービスを提供するプロジェクトを好みます.
さらに、海の上であれ​​ば、遊び場、ビーチバーなどの共有エリアを作成することができます。
私たちは最近、リトリート ヴィレッジに取り組み始めました (概念に慣れていない人のために簡単に説明すると、リトリートは、自分自身を深く知り、自分の生活を観察し、自分の歩き方について考え、現在を体験し、今ここにいるために）
ホリデー ビレッジのようにワークショップに重点を置いているため、ホリデー ビレッジのように贅沢ではなく、よりミニマルであり、開発に重点が置かれています。
ここでリーダー/リーダーが村のアイデアを持って私たちのところにやって来ました。私たちはファンド/銀行の前で起業家的および財政的部分をリードしています.
彼は自分自身と彼のフォロワーから資金を調達します。 彼らが言うように協力。
どのように発展するか楽しみです。
そのため、取引があること、需要があればテナントを呼び込みやすいことを理解しました。
少し離れた村のような需要のない地域では、特定のオーディエンスから事前に需要を作成します。
最後に、プロジェクトに資金を提供するための追加の方法について書きたいと思います。
ヨーロッパ、特にギリシャでは、2008 年の危機以降、ギリシャにはさまざまな種類の支援基金がありました。
さらに、ヨーロッパを革新し発展させる人々に資金を貸与または供与する役割を担うヨーロッパの基金があります。
したがって、
ここには驚くべき経済的可能性があります。
4 つ星以上のホテルの建設に対する助成金 (取得は容易ではありませんが、可能です) は、建設費の 50 ～ 60% に達する可能性があります。 付与 - 返却する必要はありません。 もちろん、多くの条件と制限があります。
さらに、RRF のような何十億もの資金がギリシャを再建し、活用するためにやって来ました。
ここでは、プロジェクトの総費用の 50% の融資を受けることができ、最初の 0.35 年間の運営費も含めることができます。 利率 (最初に椅子に座る) は 15% の固定で、最長 XNUMX 年間の猶予と XNUMX 年間のローンです。 もちろん、これを捉えるためには観光の事業計画を立てる必要があります。
そのようなローンの受け入れを確実にするために、私たちは喜んで専門家に支払います。
上に挙げたすべてが簡単だという印象をあなたに与えたくありません。
それはシステム、決意、忍耐力、そして成功への願望です。
成功したすべての取引には、道に迷い、おそらく私たちもそれらに投資したために認識さえされていない多くの取引があることを知っておいてください...しかし、良い取引があるときは良いことです!
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