מה אני עשיתי מאז ועד היום?

#יזםהשבוע

#פוסט6

אז מי שעוקב, קודם כל, שוב תודה, זה מאוד מוערך!

לאחר שסיימתי את תוכנית ההכשרה בנדל”ן בארה”ב ולאחר 3 עסקאות שעשינו, 1 רנטל ו-2 פליפים, נפתח לנו התיאבון, ומפה התחלנו להתמקד בעוד ועוד פליפים.

ככל שהזמן עבר מצאנו את אנשי המקצוע שמתאימים לנו ערכית ומקצועית, פיתחנו מערכות יחסים שמחזקות עד היום, וכמובן שחידדנו את התהליכים שלנו, את הידע שלנו ואת היכולות שלנו.

אני מאמין גדול במערכות יחסים, הם שירתו אותי נאמנה ועזרו לי לקצור מספר לא מבוטל של הצלחות, כמו גם הוציאו מלא מעט פלונטרים.

תקופת הפליפים הייתה תקופה סופר מלמדת

שאתה עושה פליפ, אתה לומדים ונתקל בכל כך הרבה דברים שמשפרים אותך לעסקאות העתידיות, איך לנהל את הפרויקט, איך לאתר את הנכס הנכון, איך למכור אחרי שסיימת, מהי משמעות הזמן במיוחד שאתה עושה את הפרויקט במימון ולא מזומן, ועוד.

לאחר מספר שנים של פליפים, הרגשתי שסביבת הריבית משתנה, מה שמגדיל את הסיכון בעסקאות פליפ, בעיקר בהיבט של לוחות זמנים.

יש הבדל גדול בין פליפ שלוקח חצי שנה לבין פליפ שלוקח שנה ויותר, בעיקר זמן המכירה.

ולכן לשמחתי, וממש בזמן, החלטנו להפסיק עם פילפים ולעבור לאסטרטגיית רנטל.

במילים אחרות, לא עוד רווחים גדולים ומהירים (עם הרבה מס), אלא רווחים קטנים לטווח ארוך ובניית הון באחזקת נכסים לאורך הרבה שנים, יחד עם הטבות מס משמעותיות.

לונג סטורי שורט, אנחנו מחזיקים 9 נכסים בבעלותנו, נכסי רנטל קלאסיים, מושכרים לדיירים, מתוך אסטרטגיית השקעה לטווח ארוך.

מה שקרה לאורך השנים, שהמשאבים הפיננסים שלנו מוגבלים, הן אם אנחנו עושים עסקת מזומן או אם אנחנו לוקחים מימון (מימון חוזר / ריפייננס או מימון לצורך העסקה עצמה).

מצד שני, פיתחנו שיטה, דרך פעולה, תרשים זרימה סופר מדויק לקיום עסקה, יחד עם צוות חזק ואיכותי.

ומצד שלישי, יש להרבה משקיעים צורך אמיתי לעשות השקעה כזאת בארה”ב, בלי הרצון לרכוש את כל הידע הזה, ומפה התחלנו ללוות משיקיעים עם שירות מקצה לקצה.

זה התחיל החבר שהיה צריך, ועוד חברה שרצתה להתחיל לנסות, ומפה לאוזן זה הפך להיות לפעילות לכל דבר.

במילים פשוטות הענקנו שירות מקצה לקצה מאיתור הנכס ועד קבלת הצ’ק הראשון ומפה חיבור לחברת ניהול נכסים שאנחנו באופן אישי עובדים איתה.

זאת אומרת, שימוש בכל התשתיות האיכותיות שלנו, והנגשת כל הניסיון וההתמחות שלנו למשקיעים.

*****************

בנוסף אני התחלתי להשקיע במספר קרנות נדל”ן כפי שתיארתי, וכאחד שאוהב להתעמק, והנושא מאוד עניין אותי, ורכשתי לא מעט ידע בתחום, התחלתי להבין את מבנה העסקה, עשיתי יחד עם יזמים שעשו את הקרנות, בדיקות נאותות, ונהייתי יותר ויותר מעורב בעסקאות גדולות יותר של קרנות.

אחרי לא מעט פרוייקטים מהסוג הזה, ולא מעט השקעות מכספי האישי, לאחר שכבר התחלתי להיות מתכנן פיננסי, התחלתי להקים, עבור הלקוחות שלי קרנות ייעודיות עבורם.

הבנתי, שלקוח, שבסוף קיבלנו יחד החלטה שהוא רוצה להשקיע בנדל”ן בארה”ב, והוא מתחבר יותר להשקעה בקרן (הרוב מתחברים), מופנה ליזם מסוים, שאומנם עבר בדיקות נאותות מקיפות, אך אולי ניתן להעניק לו מוצר איכותי יותר.

ככל שהפנמתי את הצורך העולה, התחלתי לקבץ מספר לקוחות, בדרך כלל בין 15-25 לקוחות, לעיתים יותר, כאשר כל אחד נניח רוצה להשקיע בממוצע כ-100 אלף דולר, ולהגיע ליזם עם כ-2-2.5 מיליון דולר, ולנסות לייצר עסקה איכותית יותר.

באיזה מובן איכותית יותר?

שאתה כמשקיע מגיע ליזם עם 100 אלף דולר, אין לך יותר מידי השפעה על המתווה המסחרי, המקצועי והמשפטי.

כאשר אתה מגיע עם 2 מיליון דולר ליזם, התמונה כבר נראית אחרת.

גיליתי שאני יכול לשפר דרמטית את העסקה בכמה היבטים:

1. ברמה המקצועית – בחירת השקעות, פיזור סיכונים ועוד.

2. ברמה המשפטית – מעורבות של עו”ד יחד עם כוח הקבוצה משפרת את החוזר שהמשקיע חותם עליו.

3. מסחרית – תנאים טובים יותר עבור המשקיע.

השורה התחתונה – המשקיע הבודד מגיע עם אותו סכום כסף (לפעמים גם רף הכניסה נמוך יותר), אך מקבל עסקה איכותית יותר, יציבה יותר ורווחית יותר.

זהו WIN WIN גם למשקיע אך גם ליזם שחוסך עלויות שיווק משמעותיות, מה שבסופו של דבר מתגלגל לכיסו של המשקיע.

מאז ועד היום, עבור הלקוחות שלי, עשיתי 3 קרנות כאלה, ובקרן האחרונה, לפני כ-3 חודשים, בשל ביקוש גדול, הרחבתי את זה מעבר ללקוחות שלי לעבר מעגלים נוספים של משקיעים.

כמעט סיימנו

בפוסט הבא, והאחרון, אסכם את כל הסדרה, ואעניק עוד קצת ערך למי שרוצה לשמוע עוד