تعلم من الأخطاء - نصائح واقتراحات # 3

اليوم سأتحدث إليكم عن الرهن العقاري الذي أخذته على الممتلكات وقصة استمرت 3 أشهر من سبعة أقسام من الجحيم حتى جنة العقارات الموعودة ، ليور كان علي أن ... 🙂
لقد قيل الكثير في المنتدى حول التمويل وطرق مختلفة ، بما في ذلك الرهون العقارية. لذا نعم ، إنه نادر بالفعل بالنسبة للأجانب ، لكنه موجود بالتأكيد.
توسعت Ido هنا في طرق التمويل ، وكذلك تحدث شاي هاليفي وإيران لينيكر ويئير يونجي وغيرهم من الأصدقاء هنا عن طرق التمويل والوسطاء الذين يقدمون الرهون العقارية ، لذا فإن الغرض من هذا المنشور ليس تسويق الوسيط الذي لا يهمني. في ، ولكن لعرض المشكلة كما مررت بها. أنت تعرف سبب دخولك في عملية الرهن العقاري كأجانب. ستكون طويلة لكن بنهاية سعيدة.

بحثت لسنوات حتى عن طريق الصدفة في الصيف الماضي ، صادفت وسيطًا متخصصًا في الأجانب من خلال شخص يعرف شخصًا ما.
في الشركات المتخصصة في الأجانب ، على عكس الأمريكيين الحاصلين على درجة ائتمانية ، فإنهم يتحققون من قدرتك على السداد مثل قسائم الدفع وطباعة كشف الحساب البنكي وخطابات التوصية والإيجارات والتقارير الضريبية وخطاب كشف حساب العميل وأي شيء يثبت أن لديك القدرة على السداد لأن الأجانب ليس لديهم درجة ائتمانية.
إذن بعض النقاط البارزة مما حلقته وأقسام الجحيم السبعة:
حد أدنى للغرامات 150 ألف دولار و 65-70٪ من قيمة العقار.
تقوم بملء النماذج أمام الوسيط تمامًا مثل الأمريكي وتبدأ في التقدم من خلال الاختبارات التي يقوم بها الوسيط نيابة عنك.
في حالتي ، 3 عقارات بقيمة 205-209 كيلو أمبير حصلت على 65-70٪ من كل منها عندما كان شرط الشركة للوفاء بالحد الأدنى 150 ألف قرضين على الأقل. نظرًا لأن نسبة 2 من العقارات المرهونة لصالح عقار آخر مجاني شعرت بأنها غير عادلة بالنسبة لي ، فقد قررت الرهن العقاري 2 وشراء عقارين آخرين. لذلك اتضح أن أحد العقارات تم شراؤه بدون حقوق ملكية والآخر ليس به الكثير من الأسهم. إذن هذا هو الحد الأدنى السعيد في النهاية ولكن في الطريق 3 أقسام من الجحيم ...
الفائدة التي تم إغلاقها هي 6.5٪ في الرهن العقاري لمدة 30 عامًا ، مع 5 سنوات أخرى يتغير سعر الفائدة وفقًا لمؤشر. الفكرة هي إعادة التمويل مرة أخرى في 5 سنوات ، تمامًا كما هو مكتوب في دفاتر المستثمر ...
بعد إرسال المستندات إلى الوسيط الذي يقوم بفحصك ويعطيك عرضًا للحصول على قرض عقاري بعد قبوله ، يبدأ في المضي قدمًا ، وفي هذه الأثناء يصدر الوسيط خطاب موافقة من حيث المبدأ.
أغلق الرهن العقاري بالعنوان واحصل على تاريخ إغلاق تقديري.

نصيحة مهمة
دع الوسيط يختار العنوان ، والذي سيوفر وجع القلب لاحقًا. اخترت أن يعمل Tomi بعنوان معين واتضح أنه كان خطأً في الماضي. بسبب الخوف الأولي من عملية العذراء ، قررت الحصول على لقب معروف ومعروف ساعدني في حل المشكلة في الماضي وقدم لي خدمة جيدة. وهنا بدأت المشاكل ، حتى الشخصية أحياناً ، بين لقب المرأة والوسيط "اللذان لم يكونا صالحين لبعضهما البعض" مما خلق احتكاكات واتهامات متبادلة أدت إلى إطالة عملية الإغلاق.
عندما تتلقى عرض أسعار ، من المهم أن تطلب على الفور تأمينًا لسعر الفائدة ، حيث يمكن أن يتغير سعر الفائدة. في حالتي ، اتفقت مع الوسيط 6.25 وفي الختام ، أراد السيد باول (محافظ بنك الاحتياطي الفيدرالي) رفع سعر الفائدة في الولايات المتحدة ونتيجة لذلك ، عانيت أيضًا. تذكر أنني كتبت أن العلاقات بين وسيط الملكية مهمة جدًا ، لذلك هذا سبب آخر. بسبب القيود البيروقراطية ، تم تأجيل الإغلاق من 25/9 إلى بداية أكتوبر ، والذي سيصدر بالضبط في وقت زيادة سعر الفائدة. في هذه المرحلة ، أنت غاضب جدًا ومرهق من العملية لدرجة أنك تريد فقط أن تنتهي وستحصل على المال بغض النظر عن السبب.
في غضون ذلك ، بناءً على وعد وخطاب الموافقة من حيث المبدأ قبل حوالي أسبوع من الإغلاق الموعود ، فأنت تغلق بالفعل منزلًا للشراء وفجأة تتم مراقبة الرهن العقاري بشكل بيروقراطي مرة أخرى. تخيل الضغط الذي ستواجهه إذا تنجح في شراء منزل إضافي أو إذا ظهرت مواهب أخرى بتأخير ...
انتهينا من كل البيروقراطية ونستلم وثائق يتم التوقيع عليها في وقت جيد 120 صفحة لكل قرض عقاري ولكن ماذا عن توقيع المستندات؟
مقدمًا ، يطلبون منك تحديد موعد في السفارة الأمريكية للموثق ، وهو تاريخ يتعين عليك الانتقال والمحاولة مرة أخرى حتى تكون لديك المستندات في متناول اليد. لقد استلمتها في الدقيقة 90. في اليوم التالي ، الجمعة صباحًا ، لدي موعد في السفارة وأحتاج إلى طباعة أكثر من 350 وثيقة في المنزل في المساء.الكابوس البيروقراطي مستمر ...
لكل عملية تحقق موثقة في السفارة ، ضع في اعتبارك التخلي عن 50 دولارًا لكل طابع (إجمالي 1650 دولارًا). بعد عدة محاولات لإجراء مواعيد بين إسرائيل وتل أبيب ، قمت بتحديد موعد في إسرائيل (وبفضل ترامب وجاريد وإيفانكا ..) أوصي بشدة بالذهاب إلى سفارة إسرائيل حتى لو كان فرع تل أبيب (هذا ما يسمونه اليوم ...) حقًا بين يديك ، لأنه في إسرائيل ، يكون توفر كاتب العدل أعلى ، بالإضافة إلى أن السفارة ممتعة ، وهناك مواقف مجانية للسيارات وتخزين مجاني للممتلكات داخل الخزانة ، وليس الشعور بوجود الحبل كما هو الحال في تل أبيب ، ما مع وضع علامة في قائمة الانتظار ، وهو منخفض نسبيًا.
لذلك تم التوقيع على المستندات في وقت مناسب ، ويرسلونها ظهر الجمعة ظهرًا بالبريد (ينصح بشدة DHL وغير مكلفة) ويوم الاثنين ، الثلاثاء ، تم إرجاعها بالفعل بالعنوان
إذن هل يوجد أي مال؟ لن يجدوا حقًا أنك لم تكتب بشكل صحيح في الحقل الصحيح وأن التوقيع ليس هو نفسه تمامًا. انتقل إلى كاتب العدل مرة أخرى (استقر هذه المرة مع كاتب عدل عادي) وتحقق من أن توقيعك في الحقل أ تساوي الحقل B ولن يفهم كاتب العدل الإسرائيلي سبب ضرورة ذلك لأنك وقعت أمام كاتب عدل في السفارة ، لكن الأمريكيين ، فهموا وجادلوا ، هذا هو الضفدع الذي طلبوه وقد تم ابتلاع هذا آخر مرة بالجيل الأخير ... بالمناسبة ، في الرهن العقاري لسبب ما يطلبون منك التوقيع باسمك وليس التوقيع الهجائي كما هو الحال دائمًا.
هذا كل شيء ، لقد مررنا بجميع الأقسام ، تم إرسال الأموال إلى إسرائيل والآن تشعر أنك خرجت من عبودية الحرية ، على الأقل فيما يتعلق بشراء العقارات. فجأة يشعر وكأنه رجل أعمال ليوم واحد يأتي بكميات كبيرة من النقود ويقبل كل عرض يقدمه. في نهاية ذلك الشهر ، كنت بالفعل مالك عقارين إضافيين للمحفظة.

نصيحة مهمة
بالنسبة لأولئك الذين لن يتسامحوا مع هذه البيروقراطية ، لا تقدم عرضًا للممتلكات حتى لا يكون لديك النقد في حسابك أو بحد أقصى أسبوع واحد من الإغلاق النهائي.
لقد نسيت أن أتحدث عن تكاليف الإغلاق 21 ألف دولار مقابل 380 ألف. إنها لا تأتي مع القدم ، على الرغم من أنها مجسدة في السعر ، لكنك تصبح غير مبال بكل حساب مثل المثمن ، كاتب العدل ، وما إلى ذلك وفكر فقط في الصفقة العقارية التالية.
أفكار للمستقبل - بمجرد تأجير الملكيتين لتنفس الكثير من الهواء والقيام بذلك مرة أخرى وبالتالي الانتقال إلى الصفقة التالية ربما كمحور لمجموعة متعددة أو شيء من هذا القبيل. نرحب بالأفكار.
أخبرني أحدهم ذات مرة أن هناك طريقة تسمى BRRR ، لم أكن أعرف عنها حتى فعلت ذلك بالفعل.

كل أصدقائي المقربين ، كنت سعيدًا بتقديم المعرفة ومشاركتها.
يكرر ويؤكد مرة أخرى كل ما يتم مشاركته هنا في المنتدى بشكل عام وفي الركن الأسبوعي بشكل خاص هو رأيي وأنا شخصيًا لست رائد أعمال بمعنى الأعمال وليس لدي أي مصلحة مالية أو استشارية نيابة عني أو من مكان عملي للتوصية وتسويق وتقديم المشورة لأي شيء.