عودة لانهائية؟
#יםמהשבוי il trofan #Post3
كما ذكرت في المنشور الأول ، في عام 2019 بدأت في أخذ دورات لتوسيع معرفتي ، وأصبح من الواضح أنه على الرغم من أنني كنت أتعامل مع الرافعة المالية للمستثمرين منذ عام 2012 ، إلا أنني لم أفهم حقًا مدى اتساع ما هو ممكن في هذا المجال ، أو الخيارات المتاحة لتغيير الاستراتيجية عند مواجهة التحديات.
شيء "بسيط" مثل إيجار قصير الأجل للعقار - إيجارات قصيرة الأجل. يبدو تافهاً: بدلاً من توقيع عقد لمدة عام ، استأجر لمدة يوم أو أسبوع أو شهر بسعر أعلى. ومع ذلك ، وجدت في المنهج الدراسي ما لا يقل عن ثلاث دورات مدة كل منها من 5 إلى 8 ساعات ، والتي تتناول هذا الموضوع فقط.
إذا كنت قد تعلمت ذرة من الدورة التدريبية حول الضرائب والقانون عندما وصلت إلى الولايات المتحدة ، فربما كنت سأوفر على مدى السنوات الآلاف ، إن لم يكن عشرات الآلاف من الدولارات من ضريبة الدخل ... على سبيل المثال ، لأولئك منكم الذين يعيشون في الولايات المتحدة ؛ هل تعلم أنه يمكنك توظيف أطفالك (منذ الصغر) في عملك ، ودفعهم حتى حد الخصم القياسي ، وتحويل معظم نفقاتهم إلى مصاريف معترف بها للأعمال ؟؟ لم أكن أعرف ، وفقدت الكثير (أطفالي بالغون بالفعل ...).
سأضيف وأقول إنه لم يذكر لي أي محاسب عملت معه حتى الآن ، على الرغم من أنني كنت أعمل منذ سنوات. الخلاصة: عليك أن تعرف ماذا تسأل !!!
كانت الخطوة التالية هي إيقاظ مجتمع المستثمرين الذين أخذوا هذه الدورات. كما يقولون ، "تعلم حلق لحية الآخرين" - تعلم من خبراتهم ، وساعدهم في التمويل والرافعة المالية ، بل وأكثر من ذلك ، تعلم من أخطائهم! في الوقت نفسه ، أصبحت شريكًا تسويقيًا لبيع هذه الدورات الممتازة.
قبل أن أدرس ، اعتقدت أنه سيتعين علي بيع استثماراتي في الأسهم والصناديق المشتركة للحصول على رأس مال لبدء التشغيل. كانت المشكلة أن الاستثمارات في سوق رأس المال أعطت عائدًا جيدًا من تلقاء نفسها ، وعلى الرغم من وجود مخاطر (مختلفة) هناك أيضًا ، لم أرغب في التخلي عن هذا الاستثمار.
في عام 2013 اشترينا منزلنا الحالي. يقع المنزل في أحد الأحياء المرغوبة في المنطقة ، وتمكنا من شرائه بسعر مغرٍ ، دون منافسة وبأقل من سعر السوق ، لأننا وجدناه قبل أن يطرحه الملاك رسميًا للبيع ، وقبل كل شيء قبل أن يهتموا بجميع مشاكل الصيانة التي كانت موجودة ، أو نفذوا التحسينات (التي قد لا تكون بالضرورة تروق لنا). قبل الانتقال إلى المنزل ، استثمرنا مبلغًا إضافيًا يبلغ حوالي 100,000 دولار أمريكي لمعالجة جميع المشكلات ، بالإضافة إلى تحويل المنزل القديم من عام 1990 إلى منزل حديث ومشرق ومفتوح (في الصورة ، مطبخنا ، قبل وبعد).
في وقت قصير ، أتى الاستثمار ثماره ، وزادت قيمة المنزل - اليوم تبلغ قيمته حوالي 2.5 ضعف التكلفة الأصلية. في ظل هذه الظروف ، كان من السهل جدًا بالنسبة لي الحصول على حد ائتمان منزلي بسعر فائدة جذاب (HELOC - خط ائتمان للأسهم المنزلية) ، وهو مزيج من بطاقة ائتمان وقرض لأي غرض ، واستخدام هذه الأموال في الاستثمار.
تعريف العائد هو النسبة بين الدخل والمبلغ الأولي الذي استثمرته من جيبك. لكن ، في حالتي ، فإن الأموال التي استثمرتها في العقارات جاءت من قرض - أموال الآخرين ، والتي تستند إلى النمو النظري وغير المحقق لمحل إقامتي. لذلك إذا لم أخرج أي نقود من جيبي ، فإن مقام معادلة الإرجاع هو صفر ، ونتيجة أي تدفق إيجابي هو عائد لا نهائي!
بالطبع الرياضيات أكثر تعقيدًا. تتطلب معظم الاستثمارات العقارية ، من أجل الحصول على تدفق إيجابي على الإطلاق ، استثمارًا في حقوق الملكية بدون فائدة. إذا كان 100٪ من رأس المال يأتي من مصادر خارجية ، فإن الفائدة في بعض الأحيان "تأكل" التدفق ، لذلك لا يمكن للعديد من المعاملات ببساطة أن تنجح. تكمن الحيلة في معرفة كيفية حساب كل صفقة حتى تتمكن من تقييم ما إذا كانت مفيدة لك أم لا ، والتحقق من الخيارات المختلفة ، وكل ذلك بناءً على شروط التمويل الممكنة بالنسبة لك. في هذه المرحلة ، أستمتع بالتخصص في هذا الموضوع سواء لاحتياجاتي الشخصية أو في تقديم المشورة والتمويل للآخرين.
في مقال الغد سوف أتوسع في خيارات الاستثمار الإبداعي في مجال العقارات.
ردود