Entrepreneur de la semaine Dror Dorinbaum # Post 6

Nous sommes donc arrivés au dernier chapitre, cela m'a semblé être un tel journal de voyage abrégé. Et j'espère que vous avez pu emporter quelque chose avec vous de tout ce qui précède et même si ce n'est pas le cas, ça va. J'ai lu beaucoup d'articles qui parlent de presque tout, et j'ai pensé qu'il serait juste de partager l'état d'esprit aussi et pas seulement du contenu théorique pour apporter de la valeur ajoutée. La plupart d'entre vous ont versé des compliments et je chéris pour ce merci, dans l'ensemble j'ai partagé un peu de mon chemin, et quelques histoires qui l'ont influencé.
Pour ce post, j'ai en fait préparé un contenu qui m'intéressait beaucoup par le passé et je n'ai pas trouvé beaucoup de partage sur le sujet, peut-être à cause du seuil de sensibilité, ou simplement parce qu'il n'y a pas de bien et de mal, mais il y a des bonnes pratiques, qui beaucoup d'autres "peuvent" réussir pour nous. Et je parle d'un partenariat ou de son jargon commun dans le monde de l'immobilier: joint-venture et JV en abrégé.
Par nature, l'idée de travailler en équipe sonne toujours bien car il y a beaucoup d'avantages dans le travail d'équipe que tout le monde connaît donc j'ai pensé à vérifier les cas de test et à les analyser de manière à comprendre comment le faire. mauvais et comment bien le faire. À ma grande surprise, j'ai découvert que la grande majorité des transactions immobilières dans les grandes lignes de la JV sont effectuées de la pire façon possible et que la plupart ont donc échoué.
L'idée de base du schéma de la JV est de conclure un accord via au moins un partenaire supplémentaire qui apporte quelque chose à la table grâce auquel l'accord sera un point plus rentable. Facile! Droite? Alors, comment se fait-il que tant de gens le fassent mal ?
Pour comprendre ce qui fonctionne le moins et quoi de plus, vous devez définir en quoi consiste chaque transaction immobilière, et elle est composée d'un total de 4 composants. (Parfois 3).
1. La transaction (localisation de la transaction elle-même, de la propriété et de la personne de contact)
2. Le chef de projet (celui qui gère l'ensemble du processus d'achat / amélioration / construction / location / administration et administration avec toutes les parties, et le travail avec tous les fournisseurs et partenaires tout au long de la vie du projet)
3. L'argent (il n'y a rien à développer - cash)
4. Financement (capacité à mobiliser des financements bancaires / non bancaires à long / court terme)
Et maintenant pour les hypothèses de départ:
-S'il n'y a pas d'accord lui-même, il n'y a pas de profit ou de perte.
-S'il n'y a personne pour exécuter le spectacle, l'accord restera dans Excel.
-S'il n'y a pas de liquidités, même un financement à 99% n'aidera pas. Et financement bancaire / non bancaire à 100% inexistant).
- S'il n'y a pas de financement, le retour sur capital (ROI) a parfois chuté de manière significative au point de l'impossibilité, mais il est toujours possible de faire des transactions sans financement en utilisant uniquement du cash, et de faire un profit, c'est donc le seul composant sans une transaction réussie peut encore avoir lieu.
Jusqu'à présent, cela semble assez logique, et prenons maintenant quelques scénarios qui, à première vue, devraient fonctionner et ne fonctionneront jamais tels quels:
-Deux partenaires aux connaissances insensées en gestion de projets immobiliers, sans liquidités ni levées de fonds à 100%.
- Un partenaire avec de l'argent, et un partenaire qui apporte l'affaire du siècle! Mais ils ne savent pas tous les deux comment gérer un projet.
- Partenaire avec de l'argent, et partenaire avec une capacité de collecte de fonds, sans la capacité d'analyser ou de localiser une bonne affaire et de la gérer.
-Partenaire avec capacité de gestion de trésorerie et de projet, et partenaire qui apporte l'affaire. Mais les deux n'ont pas la capacité de lever des fonds.
Lorsqu'il est ouvert de cette manière, il est tout à fait clair comment cela peut fonctionner bien sûr, mais plus important encore, il est tout à fait clair que sans un composant sur quatre, soit l'accord ne sera pas exécuté, soit il ne sera pas rentable, soit il échouera. opération. Et donc, selon leur niveau d'égale importance, ils sont fondamentalement égaux en valeur.
Il n'y a pas de transaction similaire à l'autre, et chacune est caractérisée par des niveaux de risque / chance complètement différents même si les deux transactions sont deux maisons adjacentes sur la même rue. Mais pour commencer à travailler sur un schéma de partenariat dans un accord, vous avez besoin d'un modèle d'ancrage sur lequel nous placerons les quatre composants d'une manière qui fonctionnera pour tout le monde. Et cela doit fonctionner pour tout le monde. Il n'y a pas de bon moyen de sortir du contour JV qui ne fonctionne pas pour tout le monde. Chacun doit faire un profit, chacun doit supporter le niveau de risque / chance en fonction de son niveau d'investissement.
Cela semble compliqué, mais ce n'est pas le cas, si vous placez ce modèle sur les quatre composants de la même manière au début. Chaque composante de la transaction est égale à 25%. (Lever un sourcil pendant que 3… 2… 1…), oui ce que vous avez entendu, chaque composant équivaut à 25% de la transaction totale, et si oui, alors bien sûr le pourcentage de profit final dans le projet.
Précision avant de procéder: une bonne affaire peut être mise sur le modèle, le modèle ne peut pas être mis sur une mauvaise affaire.
Et si un partenaire choisit une ou plusieurs machines à sous, il doit prouver qu'il est capable de le rencontrer avec les honneurs.
Accord = 25%
Gestion = 25%
Financement = 25%
Espèces = 25%
Un exemple théorique de comparaison entre l'aperçu JV et l'acquisition d'une location classique:
Scénario A (achat de location classique):
Acheteur unique en espèces
Une maison achetée pour 160,000 1500 $ pourrait théoriquement générer un revenu locatif de 7 XNUMX $, et si elle était achetée en espèces, elle rapporterait environ XNUMX% de rendement après déduction des frais de gestion courants avant impôts, pour l'acheteur approuvé.
Scénario B: (Achat en JV avec contour)
Deux acheteurs dans l'esquisse de JV, un partenaire de trésorerie et un associé de gestion, qui ont apporté la transaction et le financement.
La même maison a été achetée à 25% en espèces par un partenaire de trésorerie et financée à 75% par un financement non bancaire pendant 30 ans par un associé de gestion. Sur le loyer de 1500 $, il restera, par exemple, 500 $ après l'hypothèque et les frais de gestion courants (y compris tout), ce qui est nul, mais attendez, le partenaire de trésorerie n'a mis que 40K $, soit 25% du prix de la transaction, donc si le partenaire de trésorerie retire 400 $, il obtiendra un retour sur investissement de 12%. !! De plus, 100 $ peuvent attirer un associé directeur sous forme de dividende. Le rendement réel est inférieur à ce que le partenaire en espèces a tiré, mais il obtient des liquidités à un niveau élevé.
Au bout de deux ans dans la vente de la maison, le prêt est couvert, les capitaux propres du partenaire en espèces lui reviennent, ont reçu un rendement de 12% pendant deux ans, et après la vente ce qui reste du bénéfice les partenaires sont divisé selon le pourcentage d'investissement initial. , Le financement, géré le projet du début à la fin (achat, amélioration, gestion, amélioration, vente), recevra 75% du bénéfice final, et le partenaire en espèces recevra 25% du bénéfice + retour pendant la période de location.
Réserves et hypothèses de base:
1. Des risques et des dépenses imprévus dans la propriété existent également dans une transaction ordinaire quel que soit le contour.
2. Les dépréciations inattendues peuvent être minimisées grâce à des achats intelligents dans la bonne zone et en dessous du prix du marché pour produire une marge de couverture.
3. Un associé gérant ne fait pas de profit dans l'immédiat, mais il n'investit pas non plus des capitaux propres.
4. Le partenaire cash reçoit, un retour sur investissement élevé qui se traduit par un retour, et une baby-sitter pour un actif intéressant.
5. Le projet a un début et une fin (obligatoire) mais peut être dupliqué plusieurs fois.
6. S'il y a eu des dépenses supplémentaires pendant la durée du projet, le partenaire de trésorerie paie et augmente le pourcentage d'investissement / bénéfice en conséquence.
7. Ne partagez pas l'emplacement de gestion entre deux partenaires.
8. Le modèle fonctionne très bien sur une bonne affaire, une bonne affaire ne deviendra pas bonne si vous cousez le modèle dessus.
C'est beaucoup à digérer, et là où ça ne marche pas, ça ne devrait pas arriver. (Cela se produit le plus souvent si la transaction n'a ni flux de trésorerie ni capitaux propres, l'un des deux doit l'être).
À mon avis, la base du modèle repose sur des principes solides qui servent correctement toutes les parties, et les parties en bénéficient si elles ont fourni les marchandises dans leur boîte.
Alors ici, j'ai révélé ma formule magique pour un schéma de partenariat, et - avec une main sur le cœur, j'espère que beaucoup l'adopteront, car il vaut mieux connaître expérimenté et plus âgé que moi. Sert également de moteur de croissance fou et convient parfaitement aux conditions de marché particulièrement difficiles. S'il est appliqué correctement, il fonctionne très bien.
À ce jour, l'avocat Itai Aharon et moi sommes amis et partenaires dans une société de conseil et d'acquisition. Entrepreneurs actifs dans l'incroyable Dallas Texas, qui jusqu'à présent ne nous rend pas service. Entouré de bonnes personnes et d'une équipe de fous qui courent avec nous comme une patrouille en mission. J'étais heureux de partager mon petit carnet de voyage, c'était tout aussi étrange et amusant.
Toute personne souhaitant consulter / partager / parler est la bienvenue à m'appeler au 052-3148148, ou avec moi - 052-5396160 (qui peut également conseiller sur les questions juridiques, les accords JV, les accords d'entrepreneur, les contrats et autres légumes).
N'hésitez pas à rejoindre notre groupe WhatsApp (Quiet), où nous partageons des offres que nous localisons à Dallas au Texas exclusivement pour les membres de l'équipe (locations, flips et JV):
https://chat.whatsapp.com/J6PlNjLKJlO9X3nKrogzJn
Quiconque souhaite visiter notre site et en savoir un peu plus sur nous et la réalisation est toujours le bienvenu www.dna-investors.com
Notre chaîne YouTube: (en construction)
https://www.youtube.com/channel/UCNssPuOn9-bZko3tGFUqcag
Sur Facebook, je suis moins actif sur le plan professionnel, plus sensible à la connaissance personnelle. Mais nous avons une page entreprise en construction:
https://bit.ly/3b8f7CN
N'hésitez pas à aimer ou à faire ce que vous y faites habituellement
Des réservoirs pour votre séjour.
Et ne pleurez pas pour ce qui ne pleurera pas sur vous. (Une phrase que j'ai volée à mon père). à plus