Donc, comme je l'ai écrit dans le post 5, je vais parler aujourd'hui de deux affaires que j'ai faites, une meilleure et une moins bonne.
# Entrepreneur de la semaine Gal Schmuckler # Post 5
Commençons par le moins bon bien sûr :
Il s'agit d'un accord de Jacksonville en Floride.
Nous avons acheté une propriété de 4 chambres et une salle de bain.
Le propriétaire était très motivé pour vendre. Il a commencé à 65,000 80,000 $. La valeur de la propriété sur le marché était de l'ordre de XNUMX XNUMX selon les calculs que nous avons faits. Nous pensions que la propriété aurait besoin d'une petite rénovation.
Après de longues négociations, nous avons clôturé sur 51,500 XNUMX.
Sur le papier, tout est superbe.
Nous avons estimé une rénovation de 10,000 1200 $, nous louerons la propriété à 8 à Saskashu XNUMX puis ferons un refinancement et récupérerons l'argent.
Le problème était que nous n'avons pas évalué correctement la rénovation.
Et lorsque vous souhaitez travailler avec Saskin 8, vous devez tenir compte du fait qu'il existe de nombreux critères à remplir.
Nous avons parcouru 3 avis qui nous ont pris beaucoup de temps. Nous avons échangé des choses supplémentaires à chaque fois qu'on nous l'a demandé. Nous sommes tombés amoureux d'un nouveau superviseur qui a fait nos morts.
De plus, la propriété posait problème.
Tout d'abord, lorsqu'il y a 4 chambres, il faut s'attendre à une grande famille. Et une famille nombreuse a besoin de 2 toilettes.
Cela a causé les familles que nous voulions et nous voulions ne pas venir main dans la main. Et nous ne faisons aucun compromis sur les locataires.
Finalement, la propriété a été louée pour 1000 15,000 $ et cela nous a pris deux mois et XNUMX XNUMX $ de plus que prévu.
Alors qu'est-ce que j'ai appris de ça ??
Ne sautez pas directement sur n'importe quelle opportunité que vous avez, surtout lorsqu'il s'agit d'une propriété que vous achetez.
Lorsque vous arrivez à la dernière ligne, faites une vérification approfondie pour savoir que vous pouvez éviter la plupart des bosses qui se présentent à vous.
Laissez toujours une marge d'erreur lors de la rénovation.
Le plus important est de toujours rester humble et de comprendre qu'il y a encore beaucoup à apprendre.
Bonne affaire que j'ai faite :
Il s'agit d'un accord que nous avons récemment conclu et qui impliquait un long voyage et un long voyage avec un vendeur qui a disparu et est revenu.
J'ai déjà parlé de cet accord, mais je pense qu'il y a beaucoup à apprendre, je vais donc le décrire à nouveau.
Nous avons appelé il y a 3 mois une gentille fille qui voulait vendre un duplex. Elle en a demandé 150,000 XNUMX.
Un prix qui nous convenait déjà.
J'ai estimé la valeur ARV (Après réparation) du duplex à 160,000 3. (Je donne toujours des estimations solides et préfère me tromper) Elle a également dit qu'elle avait XNUMX autres duplex dans la même rue.
Je lui ai bien sûr dit que nous serions heureux d'aller de l'avant avec tous les duplex, mais il faudrait baisser le prix à 120,000 480,000 le duplex. 4 XNUMX pour tous les XNUMX.
Après un voyage et des dons et une bonne relation avec elle, elle a accepté 480,000 XNUMX pour tous les duplex.
Après que j'ai envoyé le contrat, elle a appelé et m'a dit qu'elle y avait beaucoup réfléchi, et même si elle a une autre entreprise qui veut se concentrer dessus, et qu'elle n'a pas vraiment le temps de gérer les actifs, elle a décidé de garder les duplex et pas avancer avec nous car cela lui fait gagner de l'argent tous les mois.
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Malgré la déception, je n'ai pas insisté et j'ai dit que je serais toujours heureux d'être en contact et de la conseiller sur tout ce dont elle avait besoin et je suis toujours là si elle veut aller de l'avant. J'ai essayé plusieurs fois de la contacter mais j'ai vu qu'elle n'était pas intéressée et au bout d'un mois j'ai abandonné. Je me suis inscrit pour lui parler dans six mois.
Après 3 mois, elle a appelé et a dit qu'elle voulait continuer avec nous, même si elle avait des offres plus élevées.
Nous l'avons mise sur un contrat et après l'inspection nous avons été abaissés à 400,000. Elle était très heureuse et nous a remercié de lui avoir épargné ce casse-tête de gestion des locataires.
C'était un gagnant-gagnant pour toutes les parties.
Nous allons économiser les actifs et procéder à un refinancement au moins selon le LTV (loan to value) 640,000 75 à XNUMX % selon mon estimation.
Vous pouvez bien sûr le vendre en gros et gagner plus de 100,000 XNUMX.
Malgré cela, pour atteindre la liberté financière, je préférerai toujours avoir moins mais gagner plus avec le temps.
Lander nous a apporté 90 pour cent du prêt d'argent dur, ce qui signifie que nous avons initialement investi environ 40 XNUMX $. (Plus frais de clôture).
Nous avons augmenté les loyers de 3200 6000 $ à XNUMX XNUMX $.
Après 3 mois, un refinancement a été effectué. Nous récupérerons notre argent, plus 80 3200 $ à mon avis et continuerons à générer XNUMX XNUMX $ de trésorerie par mois.
Le retour sur une telle chose est un plus infini, puisque nous avons déjà rendu notre argent et continuons toujours à mettre de l'argent sur le compte.
Si c'est bien fait, il n'y a pas de fin. Cela demande beaucoup de travail, de persévérance et d'habileté, mais si c'est bien fait, vous pouvez accumuler de plus en plus d'actifs et atteindre la liberté financière.
Qu'ai-je appris de cet accord ?
1. Faites constamment un suivi. Au bout d'un mois, j'ai arrêté d'appeler et heureusement, elle m'a rappelé.
2. Un suivi dans notre entreprise est une recette pour 90 pour cent des transactions. Il faut toujours maintenir une bonne relation avec le vendeur et lui faire comprendre que nous sommes toujours là pour aider.
3. Sachez qu'il y a toujours des issues. Si nous n'étions pas intéressés par un accord, nous pourrions toujours le vendre.
4. Demandez toujours aux vendeurs s'ils sont intéressés à vendre ou non s'ils ont des actifs supplémentaires. (Vous seriez surpris de découvrir combien de vendeurs possèdent plus de propriétés, en particulier des terres dont ils n'ont pas besoin et ne croient pas que quelqu'un voudrait acheter).
5. Soyez cohérent et systématique et les accords finiront par arriver.
Sur la photo - les jolis duplex que nous avons fermés.
J'espère que vous avez apprécié et à bientôt dans mon dernier post :)
Amour
Vague
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