Pourquoi Charlotte sera le marché le plus chaud de 2023

Les prévisions annuelles de Zillow pour les marchés du logement les plus chauds de cette année. Les facteurs comprennent la croissance attendue de la valeur des maisons, le changement attendu du nombre de ménages qui en sont propriétaires et la croissance de l'emploi par rapport à la construction neuve.
Les marchés les plus chauds de 2023 affichent tous une forte croissance de la valeur prévue, des fondamentaux économiques solides, des stocks relativement mobiles et de nombreux acheteurs raisonnables.
Le Midwest entre dans la liste des marchés immobiliers les plus en vogue de Zillow en tant que rival de la Sun Belt, autrefois dominante. Charlotte, Cleveland et Pittsburgh sont en tête de liste cette année.
Le marché chaud de l'an dernier, Tampa, est sorti du top 10 cette année.
San Jose, Sacramento, Minneapolis et Denver devraient être les marchés du logement les plus grands et les plus cool en 2023.
Le marché du logement devrait continuer de se refroidir en 2023, car le coût mensuel élevé de l'hypothèque continue de réduire le volume des ventes. Bien sûr, ce ralentissement national affectera les 50 plus grands marchés du pays de différentes manières, et certains marchés semblent plus susceptibles de naviguer dans ces eaux turbulentes que d'autres. Plus précisément, Zillow s'attend à ce que Charlotte soit le marché immobilier le plus en vogue du pays en 2023, avec Cleveland, Pittsburgh, Dallas et Nashville complétant le top cinq. [1]
La liste de Zillow des marchés les plus chauds en 2023 est basée sur une analyse de la croissance projetée de la valeur des maisons, de la vitesse récente du marché du logement et des changements attendus sur le marché du travail, de l'activité de construction de maisons et du nombre de ménages propriétaires.
Propulser Charlotte au sommet de la liste est la croissance annuelle prévue des prix des maisons, et la deuxième place de Cleveland peut être attribuée à la vitesse élevée du marché et à la croissance de l'emploi. Bien que Pittsburgh soit le seul marché parmi les cinq premiers avec une baisse prévue des ménages, il compense la baisse de l'accession à la propriété avec le quatrième taux le plus élevé d'emplois ajoutés par nouvelle maison autorisée.
Les marchés cool de cette année devraient être San Jose, Sacramento, Minneapolis et Denver. Chacun d'entre eux se caractérise par des baisses annuelles attendues de la valeur des appartements et une vitesse plus lente sur le marché du logement - mesurée par le nombre total de jours d'inscription sur le marché - que sur d'autres grands marchés.
Voici un aperçu de ce qui a poussé ces marchés au sommet de la liste :

croissance des prix
La croissance record de la valeur des maisons a pris fin en 2022, en grande partie grâce aux taux d'intérêt hypothécaires les plus élevés depuis 2008, bien que l'histoire soit mitigée d'un marché à l'autre. Certains, comme Miami, ont connu de très légères baisses de la valeur des maisons, les prix ayant même augmenté ces derniers mois. Pendant ce temps, Austin, auparavant à son apogée, a connu une baisse de prix de 4% par rapport à décembre dernier.
Même les marchés à la croissance la plus rapide en 2022 devraient connaître des ralentissements importants au cours de l'année à venir. Nashville a enregistré la cinquième croissance annuelle la plus élevée de la valeur des maisons en 2022, mais devrait tomber à la onzième cette année. Tampa, le marché le plus chaud de l'année dernière, devrait conserver sa place de marché avec la plus forte croissance de la valeur des maisons, avec Charlotte juste derrière.

Stock et vitesse
Alors que les maisons de l'an dernier se sont vendues à un rythme effréné et que les ventes ont été abondantes, cette année, le flux de nouvelles inscriptions a ralenti et les maisons mettent plus de deux fois plus de temps à entrer en contrat. Cependant, sur les marchés encore chauds, les maisons qui sont mises en attente continuent de le faire rapidement même à mesure que les stocks vieillissent.
Les marchés où les acheteurs ont eu du mal à trouver un logement en 2022 connaîtront probablement une demande relativement élevée en 2023, par rapport aux autres marchés. Les marchés où il y avait le moins de jours d'inscription (standardisés) par maison en 2022 - en d'autres termes, où les maisons se vendaient généralement le plus rapidement - étaient Hartford, Cleveland et Baltimore.

démographie
La génération du baby-boom et la génération du millénaire représentent deux générations énormes, et toutes deux sont très actives sur le marché du logement. Les baby-boomers quittent à peine le marché à mesure qu'ils vieillissent, une sortie des générations précédentes au même âge, et les milléniaux commencent tout juste à vieillir dans leurs premières années d'achat d'une maison alors qu'ils atteignent le début ou le milieu de la trentaine.
En 2023, le marché avec la plus forte augmentation démographique du marché de la vente est Austin, avec une tendance suggérant la formation de 8.1% de ménages propriétaires-occupants supplémentaires (en supposant qu'il y ait des maisons disponibles à l'achat). Charlotte suivait à 6 %, puis Jacksonville à 5.7 %. Il y a neuf marchés où il y a une pression démographique négative, menés par San José, San Francisco et Milwaukee.

méthodologie
L'indice final était basé sur les données suivantes :
Prévisions annuelles d'évaluation de la valeur de la maison novembre 2023
Accélération prévue de l'augmentation de la valeur des maisons, novembre 2022 - novembre 2023
Jours d'enregistrement standard pour chaque maison, janvier 2022 - décembre 2022
Une variation sur deux ans de l'emploi total non agricole pour un total de deux ans de permis de construction résidentielle
Changement projeté dans les ménages propriétaires, 2022 – 2023

Les indices ont été normalisés en tenant compte des données disponibles au niveau du métro pour les écarts-types par rapport à la moyenne, où la moyenne et l'écart-type ont été pondérés en fonction du nombre d'unités de logement, et ont été portés à ± 1.96 afin de ne pas trop pénaliser un métro pour les extrêmes. points de données. L'indice final a été obtenu en prenant la moyenne des indices, avec une accélération HPA standardisée pondérée de moitié.

L'inventaire et la vitesse sont représentés par des jours d'inscription standard par maison, en utilisant les données Zillow publiées pour les jours médians avant les inscriptions en attente et les nouvelles inscriptions. Pour corriger les différences régionales structurelles de temps sur le marché, nous ajustons la médiane des jours en attente en utilisant les effets fixes de la région COVID, puis nous multiplions par les nouvelles inscriptions pour obtenir des jours d'inscription standard, et enfin nous divisons par le nombre total de maisons à mettre métros de tailles différentes à la même échelle.
Les données sur le marché du travail et de la construction ont pris le rapport entre la variation de l'emploi et le nombre total de bâtiments résidentiels autorisés. L'emploi non agricole total (désaisonnalisé) provient de l'enquête Current Employment Statistics du US Bureau of Labor Statistics. Nous avons utilisé une variation sur deux ans de l'emploi de novembre 2020 à novembre 2022.
Les données sur les permis de construire proviennent de New Private Residential Buildings Permitted by Building Permits (BPPRIVSA), extraites de FRED, la Federal Reserve Bank of St. Louis. Nous concluons sur une période de deux ans novembre 2020-novembre 2022.
Pour estimer la pression démographique sous-jacente sur le marché du logement à vendre, nous avons utilisé l'évolution projetée des ménages propriétaires 2022-2023. Cette prévision expliquait le vieillissement de la population et les schémas migratoires. Les données proviennent de l'American Community Survey (échantillon ACS sur 5 ans 2018, échantillon ACS sur 5 ans 2019 et échantillon ACS sur 1 an 2021) téléchargées depuis IPUMS USA, Université du Minnesota, www.ipums.org.
Dans la première étape, nous avons utilisé le plus grand échantillon de 5 ans pour calculer l'entrée et la sortie de la population (en raison de la naissance, de la migration, du décès) par âge. Pour chaque cohorte de naissance, la sortie par âge a été déterminée comme la différence entre la population de la cohorte en 2021, moins l'immigration, et la population de la cohorte en 2019. Entrées et sorties de population Les parts de population en 2019 ont donné le taux de variation de leur âge en 2021 entrants.
Dans la deuxième étape, nous avons appliqué les taux de variation de la population par âge à l'échantillon d'un an, en répétant 2022-2023. Nous avons filtré les âges de 18 à 89 ans pour éviter les faibles chiffres de population et les tendances migratoires peu fiables aux âges les plus élevés. En gardant constante la part observée par âge de la population qui est à la tête d'un ménage d'un logement dont il est propriétaire ("taux de propriété"), nous avons calculé le pourcentage de variation du nombre de chefs de propriétaires attendu en 2023. Par rapport à 2022, par âge. La synthèse de ces évolutions nous donne un taux de croissance démographique attendu des ménages propriétaires en 2023.
Tous les dénombrements de population et les chefs de propriétaire ont été lissés selon l'âge sur une fenêtre concentrée de 5 ans avant de suivre des cours et des changements.
[1] Analyse appliquée aux 50 premières régions métropolitaines par population, mais exclut Birmingham, Alabama, La Nouvelle-Orléans, Alabama, Buffalo, New York, Milwaukee, Wisconsin, Richmond, Virginie, Providence, Rhode Island et Hartford, Connecticut en raison du manque d'information.