Premýšľate o prevrátení domu za účelom zisku?

Premena domu na zisk sa zdá byť taká jednoduchá, keď to robia v televíznych reláciách, však?
Jediné, čo robíte, je urobiť nízku ponuku na predtým nepredajnú nehnuteľnosť, ak by to naozaj bolo také jednoduché, robil by to každý.

Flip môže byť celkom výhodná investícia, no státisíce pravdepodobne nezarobíte zo dňa na deň. Mnoho „odborníkov“ sa vám pokúsi vysvetliť, ako získať pôžičku na prevrátenie alebo ešte lepšie, ako na to, aby ste sa dostali bez peňazí. Pravdou je, že môže byť komplikované prísť na to, ako získať pôžičku, identifikovať perfektnú nehnuteľnosť a urobiť správnu rekonštrukciu, aby ste ju predali so ziskom.

Lokalita, lokalita, lokalita

Pokiaľ ide o preklápanie, okrem jednoduchej ponuky a dopytu vstupuje do hry niekoľko ďalších faktorov. Budete potrebovať trh s veľkým výberom domov, ktoré môžete kúpiť lacno, ako aj slušnú zásobu kupujúcich, ktorým môžete predať draho. Medzi najlepšie trhy patria oblasti, ktoré majú nielen veľké množstvo nehnuteľností v núdzi za dostupné ceny, ale majú aj veľký dopyt po nedávno zrekonštruovaných nehnuteľnostiach. V súčasnosti medzi najlepšie trhy pre flip patrí Baltimore, Detroit, Tucson, Pittsburgh, Memphis, Chicago a oblasť strednej Floridy. Na druhej strane, ak hľadáte opravu v San Franciscu, Las Vegas, Phoenixe alebo Houstone, možno sa budete musieť uspokojiť s nižším ziskom a dlhším časom na trhu.

Ako získať pôžičku na Flip

Ako teda prehodiť bez peňazí? Existuje niekoľko spôsobov, ako si zabezpečiť pôžičku bez pôžičky. Môžete ísť cez súkromných veriteľov, ako sú banky, úverové družstvá a iné finančné inštitúcie; veritelia s ťažkými peniazmi, ktorí od vás vyžadujú, aby ste zaručili pokojné sumy prostredníctvom nehnuteľností alebo iných majetkových účastí; Fintech služby, ako sú online finanční veritelia alebo finanční veritelia prostredníctvom aplikácií; a crowdfundingové stránky, vznikajúci nástroj na získavanie peňazí od mnohých rôznych investorov.

Čo hľadajú kupujúci v prevrátených domoch?

Ďalšia vec, na ktorú by ste sa mali pri rozhodovaní o prevrátení pozrieť, je, aké typy domov sa vo vašej oblasti dobre predávajú a v akom cenovom rozpätí. Ak každý na vašom trhu hľadá dvojizbové domy, možno nebudete chcieť míňať čas a peniaze na päťizbové monštrum, ani na malý jednoizbový byt. Majte na pamäti, že väčšina flip-flop domov sa podľa správy predáva v rozmedzí 100,000 300,000 až 100,000 200,000 USD, ale najvyššie ziskové marže pochádzajú z domov s cenou od 1 2 do 50,000 2 USD a XNUMX až XNUMX milióny USD. Najlepšie je nemieriť príliš nízko, pretože flip domy s cenou XNUMX XNUMX USD a menej v skutočnosti vrátili zápornú priemernú návratnosť investícií, pričom strácajú približne XNUMX %.

 Rýchla fixácia-horná časť

Najlepší typ domu na prevrátenie je taký, ktorý si nevyžaduje nič iné ako kozmetické úpravy, aby bol pre kupujúceho atraktívny. Možno, všetko, čo to potrebuje, je nový náter a nový koberec vo vnútri alebo nejaké lacné práce na dvore. Medzi ďalšie opravy, ktoré vás budú stáť veľmi málo času a peňazí, patrí renovácia kuchynských skriniek a pridanie nového lesklého hardvéru. Ak na druhej strane nájdete dom, ktorý si vyžaduje výmenu všetkých odkvapov alebo úplne novú strechu, možno budete chcieť túto „kúpu“ posunúť ďalej, pretože je nepravdepodobné, že sa vám vrátia celkové náklady a kapitál vašej investície potrebnej na opravy.

Nastavte svoju maximálnu cenovú ponuku pomocou pravidla 70 %.

Jedným zo spôsobov, ako sa rozhodnúť, či stlačiť spúšť možného projektu prevrátenia, je zistiť hodnotu toho, za čo by sa mal dom predať po jeho oprave, a potom to vynásobiť 70 %. Vezmite výsledné číslo a odpočítajte celkové odhadované náklady na všetky opravy. Vaša konečná suma by mala byť maximum, ktoré ste ochotní minúť za nehnuteľnosť. Napríklad, ak si myslíte, že môžete predať tento roztomilý malý dvojizbový Colonial za 200,000 15,000 dolárov, ale oprava vás bude stáť 125,000 XNUMX dolárov, musíte za dom ponúknuť nie viac ako XNUMX XNUMX dolárov, aby ste zaistili prijateľnú návratnosť svojej investície.

Vstúpte a vypadnite čo najskôr

Váš dodacia lehota tiež ovplyvní, aký zisk môžete dosiahnuť preklopením, pretože čím dlhšie je váš kapitál viazaný v aktíve, tým menej kapitálu máte k dispozícii na iné investície. Mnoho skúsených dodávateľov sa snaží opraviť nehnuteľnosť a dostať ju na trh do 90 dní. Ak sa to pokúsite urobiť v kratšom čase, môže to obmedziť váš potenciálny trh, pretože hypotéky sa nebudú vydávať na nehnuteľnosti, ktoré má predávajúci v držbe menej ako 90 dní, a ani Fannie Mae ani Freddie Mac nedovolia nikomu, kto kúpi ich nehnuteľnosti, aby ich predali za viac. ako 20 % z kúpnej ceny na 90 dní. Hoci 90 dní je niečo, čo by sa malo fotografovať a zdokumentovať, nie je to vždy praktické.

Ako dlho trvá prevrátenie?

Otázka, ako dlho trvá prevrátenie domu, závisí výlučne od osoby, ktorá prevrátenie robí, a od samotného domu. Skúsený dodávateľ môže nájsť zdroje a vykonať prácu veľmi rýchlo (hoci zvyčajne trvá najmenej niekoľko mesiacov, kým sa dom dostane späť na trh). Ak dom potrebuje veľkú rekonštrukciu alebo ho treba úplne rozobrať, niekomu to bude samozrejme trvať dlhšie. Všeobecným pravidlom je plánovať aspoň na rok.

Využite realitného makléra

Ak uvažujete o prevrátení, môžete sa rozhodnúť vykonať mnohé opravy sami, aby ste ušetrili peniaze a maximalizovali zisk. Pokiaľ však ide o hľadanie vášho domova a následný marketing vášho majstrovského diela, najlepšie urobíte, ak sa obrátite na realitného makléra. Realitný profesionál vám môže pomôcť určiť, aké typy domov sa vo vašej oblasti dobre predávajú, a vyhľadať kandidátov na predaj za konkurencieschopnú cenu – ale nie príliš ošarpanú. Môže vám tiež poradiť, aké typy opráv vám najviac prinesú peniaze a pomôžu vám pripraviť váš domov, aby ste mohli ukázať výsledky všetkej tej tvrdej práce. Nehovoriac o predajoch domov sprostredkovaných realitnými profesionálmi v priemere o 10% vyššie predajné ceny.

Prečo je prevrátenie zlý nápad?

 Existuje niekoľko dôvodov, prečo môže byť pre vás prevrátenie domov tou najlepšou voľbou.
Ak však nemáte čas alebo peniaze na to, aby ste sa projektu venovali, držte sa ďalej. Ak nemáte zručnosti alebo odborné znalosti na identifikáciu hodnoty, spoluprácu s dodávateľmi a vrátenie domu na trh, možno sa nebudete chcieť pustiť do podnikania. Je to veľká investícia – uistite sa, že je inteligentná!