פוסט 2 – איך להתחיל, מדריך מקוצר ומופשט (חלק א)
#יזםהשבוע דניאל קרישר
#פוסט2
בפוסט הזה אנסה לגעת בנקודות בגלגול החיים של עסקת פליפ/ רנטל פשוטה של סינגל פמלי.
אני לא אכלול פה תכנית עסקית 5 שנים קדימה למולטי פמלי, זה מיועד יותר למי שרוצה להתחיל בעסקת סינגל פשוטה וצריך רגע לעשות סדר בדברים.
אני אשתדל להשאיר את הדברים פשוטים מבלי להיכנס יותר מדי לפרטים, אם מעניין אתכם משהו שלא כתבתי אנא הרגישו חופשי לשאול ואני מבטיח לספק תשובה (גם אם התשובה היא “אין לי מושג”).
*ניסיתי להכניס את הכל בפוסט אחד אבל הוא נהיה ארוך מדי אז פיצלתי את המדריך לשני חלקים.
*המדריך הזה הוא מדריך פרקטי אבל כל מדריך הוא בהגדרה תיאורטי. המדריך הפרקטי האמיתי היחידי שתקבלו הוא לעשות את הדברים בעצמכם. המטרה של המדריך היא לעודד לפעולה.
ניגע ב:
מציאת עסקה
ניתוח עסקה (קומפס, חישוב עלויות שיפוץ, אסטרטגיית יציאה)
ניהול שיפוץ
יציאה – מכירה/ השכרה+ריפייננס
מימון
מציאת עסקה:
יש מגוון דרכים למצוא עסקה, נהוג לחלק אותן לשתי קבוצות: קונבנציונלי ולא קונבנציונלי.
קונבנציונלי:
עסקאות בשוק
הולסלרים
קרייג ליסט /אתרי FSBO – For sale by owner
רשתות חברתיות
לא קונבנציונלי (מה שנהוג לכנות הולסלינג/ ישירות מול המוכר):
כל דרך בה נגיע ישירות למוכר מבלי שעוד קונים יחשפו לנכס (הרבה פרסום ומכירות)
שיחות קרות
דפיקות קרות
מכתבים קרים
שיווק ברשתות החברתיות
שיווק בגוגל
הנחת bandit signs
שלטי חוצות
את הרשימות לשיחות/דפיקות/מכתבים קרים אפשר להוריד מאתרים כמו propstream או propelio ולעשות לרשימות סקיפ טרייסינג באתרים דוגמת Batch skip tracing או Skip Genie על מנת להוציא גם את מספרי הטלפון במידת הצורך. דרך נוספת היא D4D – Driving for Dollars, כלומר לסייר באזורים נבחרים בחיפוש אחר נכסים נטושים או במצוקה.
כל אחת מהדרכים הנל היא עולם ומלואו ונכתבו תורות שלמות לגביה. יש קורסים לא רעים במחירים ממש פיירים, אנחנו עשינו אחד מהם.
ניתוח עסקה:
לאחר שמצאנו נכס שנראה לנו מעניין, איך נוודא שהוא אכן פרויקט כדאי?
הן בפליפ והן ברנטל, על מנת להבין אם העסקה כדאית נצטרך לחשב קודם כל את ערך הנכס לאחר השיפוץ (ARV), ועלות ההשקעה הכוללת. ברנטל נחשב גם ערך שכירות לאחר שיפוץ (Rent ARV).
*על מנת לפשט את העניינים נניח שאנחנו מממנים את כל העסקה במזומן.
קצת קשה להסביר אקסל במלל, מה שכתבתי פה הוא הסבר עקרוני, לא כניסה מעמיקה לכל הפרטים.
עלות ההשקעה הכוללת: מחיר קניה+ עלויות סגירה+ עלויות שיפוץ + עלויות החזקה (ביטוח, מיסים, ועד בית, קיצוץ דשא, חשמל/מים/גז).
המספר הבא שנרצה לגלות הוא כמה הנכס יהיה שווה לאחר ההשבחה.
כיצד נחשב ARV?
נעשה מה שנקרא “קומפס”, כלומר נסתכל על נכסים עם קריטריונים דומים שנמכרו בזמן האחרון בקרבת הנכס. במידה ולא נמצא נוכל להרחיב קצת את הפילטור אך כמה שיותר דומה וקרוב לנכס שלנו כך נוכל להסתמך בביטחון רב יותר על תוצאות. קריטריונים לפילטור הם: תאריך מכירה, מיקום, שנת בניה, גודל הנכס, גודל הקרקע, מספרי חדרי שינה ושירותים ומצב הנכס (לפי תמונות).
יש לוודא שאנחנו לא משווים לנכס עם יתרון שאין לנו כמו בריכה/ קו ראשון למים וכדומה.
עכשיו כשיש לנו כמה נכסים עם קריטריונים דומים על המסך נתחיל לעיין בתמונות ולהבין בכמה נמכרו אלו המשופצים ובאיזו רמת גימור הם שופצו, כשנחשב את עלות השיפוץ נרצה לחשב אותה בהתאם לרמה אליה אנו רוצים להגיע.
אותו תהליך נעשה גם לRent ARV.
בפליפ – הכי פשוט – נחשב את ערך הנכס לאחר השיפוץ פחות עלויות מכירה/סגירה, פחות עלות ההשקעה הכוללת, פחות עלויות מימון אם היו כאלו = רווח.
ברנטל, נשאף “להוציא” את כל הכסף מהעסקה, כלומר כשניקח משכנתא על הנכס המשופץ היא תחזיר לנו את עלות ההשקעה הכוללת כדי שיהיה לנו כסף נזיל לעשות את כל זה שוב.
לכן נבדוק כמה נוכל לקבל במשכנתא, רוב הבנקים יסכימו להלוות לנו פחות או יותר 70-75% מערך הנכס לאחר השיפוץ, תלוי ניסיון, מדינה, בנק ומצב שוק. זה מה שנקרא LTV, Loan to value.
*יש גם עלויות בלקיחת משכנתא שיש לקחת בחשבון אבל נשאיר אותם לרגע מחוץ לחישוב למען הפשטות.
כעת נחשב האם ההכנסה החודשית משכירות תוכל לכסות את ההוצאות הקבועות והמשתנות הכרוכות בהחזקת הנכס ואת התשלומים למשכנתא, ביטוח, מיסים, ועד בעד. Principal, Interest, Tax, Insurance
, PITI.
יש לוודא שתזרים המזומנים (קאש פלואו) הוא חיובי, אחרת לא נוכל להחזיק את הנכס לאורך זמן.
אם התזרים חיובי ונוכל להוציא את עלות ההשקעה הכוללת החוצה או לפחות את רובה – מזל טוב, הנכס הוא רנטל טוב! בהנחה כמובן, שכבר בדקתם את השוק וכבר החלטתם שזה שוק שאתם רוצים להשקיע בו.
ברנטל, קיים גם חוק ה1%, כלל אצבע פשוט ויעיל שאומר שנכס צריך להכניס (ברוטו) בחודש לפחות 1% מעלות ההשקעה הכוללת.
כשמו כן הוא, כלל אצבע, הוא לא תחליף לביצוע ניתוח מעמיק אבל הוא עוזר להבין מהר אם העסקה שווה ניתוח מעמיק או לא.
המשך יבוא מחר – נמשיך ב”ניהול שיפוץ”
Responses