רוב הבתים למכירה בשנת 2023 אינם ברי השגה

רדפין מצאו שמשק בית ממוצע בארה”ב לא יכול להרשות לעצמו רבים מהבתים למכירה בשנת 2023. הבעיה נובעת בחלקה ממחסור בדיור.

אם מצאת ששוק הדיור האמריקאי בלתי אפשרי – אתה לא לבד. למעשה, הייתם ברובם המוחלט, לפי ניתוח חדש של קבוצת הנדל”ן Redfin.

רק 15.5% מהבתים למכירה היו סבירים עבור משק בית טיפוסי בארה”ב, הנתח הנמוך ביותר מאז החלה רדפין לעקוב אחר זה לפני עשור. בית נחשב סביר אם תשלום המשכנתא המשוער הוא לא יותר מ-30% מההכנסה החודשית הממוצעת המקומית.

רמת הסבירות ירדה ב-40% מלפני המגיפה, וב-21% רק מהשנה שעברה. רדפין אומר שהעלאת שיעורי המשכנתאות היו סיבה מרכזית לכך.

בדרך כלל, תעריפים גבוהים יותר אמורים לדחוף את מחירי הבתים למטה. אבל רדפין גם מצא שמספר רישומי הבתים הזולים ירד בחדות בשנת 2023. זה נובע בין היתר בגלל שאנשים רבים לא רוצים למכור עכשיו ולוותר על ריבית משכנתא נמוכה בהרבה, והשוק ההדוק הזה עזר לשמור על מחירים גבוהים.

Redfin מצא שמשקי בית לבנים יכולים להרשות לעצמם הרבה יותר נכסים מאשר משקי בית היספנים ובמיוחד – שחורים, אשר התמודדו עם עשרות שנים של אפליה בדיור. רק 7% מהרישומים השנה היו ברי השגה עבור משק בית שחור טיפוסי.

היו גם הבדלים גיאוגרפיים עצומים. הירידה הגדולה ביותר במחיר הסבירות הייתה בערים קטנות יותר, כולל קנזס סיטי, מיזורי, גרינוויל, דרום קרולינה, ווסטר, מסצ’וסטס. הדו”ח אומר כי “בגלל שעלויות הדיור יש יחסית יותר מקום לעלות, וההכנסות המקומיות מטפסות לרוב בשבריר מהקצב שמגיעים לתשלומי המשכנתא”.

לעומת זאת, סבירות המחיר של סן פרנסיסקו ירדה רק מעט, אבל היא בקושי הייתה יכולה לרדת נמוך יותר – רק 0.3% מהבתים למכירה ב-2023 היו ברי השגה עבור משק הבית הטיפוסי באזור המפרץ.

המחסור בדיור בר השגה בארה”ב נמצא שנים בהתהוות

סיבה נוספת לעלויות דיור מחוץ להישג יד היא מצוקת דיור חמורה שנמשכת שנים רבות. ארה”ב לא בנתה מספיק בתים חדשים מאז התרסקות הדיור ב-2008 כדי לעמוד בביקוש, מה שיצר גירעון של מיליוני יחידות. זה דחף לא רק את מחירי הבתים אלא גם את שכר הדירה, והפער במחיר בר השגה  הוא הגרוע ביותר עבור משקי הבית בעלי ההכנסה הנמוכה ביותר.

מומחי דיור אומרים שהמחסור הזה והמחירים הגבוהים הם המניע העיקרי לשיעורי מחוסרי הבית בארה”ב. בספירה שנתית שהוכרזה, הממשל של ביידן אמר שיותר מ-650,000 אנשים ישנו בחוץ או במקלטים בלילה אחד בינואר 2023. המספר זינק ב-12% מהשנה הקודמת, וזה בא כאשר חלק מסיוע המגיפה הגורף שמנע מאנשים להתפנות אזל.

ערים ומדינות נוספות משחררות את חוקי הייעוד שלהן כדי לעודד בנייה, מהלך שהם מקווים שבסופו של דבר יוריד את המחירים הכוללים. השנה אכן נרשמה מספר שיא של דירות בבנייה, אם כי כלכלנים טוענים שייקח שנים למצוא איזון.

ובכל זאת, למי שעדיין יהיה בשוק רכישת הבתים בשנה החדשה, דוח Redfin מוצא סיבה לאופטימיות.

“רבים מהגורמים שהפכו את 2023 לשנה הכי פחות משתלמת לרכישת בתים ברשימה הולכים ומקלים”, כתב הכלכלן הבכיר של Redfin, אליה דה לה קמפה.

האינפלציה והריבית על המשכנתאות ירדו. ומחירי הבתים גדלים לאט יותר ככל שיותר אנשים רושמים את בתיהם למכירה, מגמה שדה לה קמפה מצפה שתתגבר לאחר החגים.