# Entrepreneur of the WeekPost رقم 5: طريقة 7 monkeys اليوم سوف تتعرف على طريقة إجراء تحليل المعاملة
رقم الوظيفة 5: طريقة 7 قرد
ستتعرفون اليوم على الشكل الذي يتم من خلاله تحليل المعاملات في عالمي ، وكيف أستخدمه في الطريقة 7 القرود التي اخترعتها لمعرفة ما إذا كانت الصفقة جديرة بالاهتمام
تتم مشاركة المعاملات التي أتحقق منها وأوافق عليها في مجموعة WhatsApp التي أقودها ، ويتلقى أعضاء المجموعة معاملات مصقولة خارج السوق تخضع لتصفية صارمة ووجد أنها جديرة بالاهتمام للاستثمار
الخطوة 1 - المعايير الداخلية
تحديد معايير الاستثمار معايير الاستثمار هذه وثيقة تنص بوضوح على ما أبحث عنه ، وما هي الميزانية ، وكم نسبة العقار التي يجب أن تكون أقل من سعر السوق ، وأنواع المنازل ، وأنواع المعاملات ، وكم من الوقت يمكنني ذلك إغلاق الصفقة ، وكيفية الدفع وأي متغير مهم آخر من شأنه أن يركز على المصادر التي تبحث عن خصائص لي. وبهذه الطريقة ، من الممكن أن تُظهِر ويُنظر إليك كمحترف ، لأكون دقيقًا بشأن ما أبحث عنه عند إرسال مثل هذا المستند إلى وكيل أو تاجر جملة جديد بدأت العمل معه
الخطوة 2 - المعايير الخارجية
معرفة السوق ، وفهم الأسعار ، والتقلبات ، وكميات المنازل المعروضة للبيع / المباعة ، وأسعار الإيجار ، ومتوسط دخل السكان ، ونوع السكان ، والهجرة ، والوظائف ، والجريمة ومجالات التطوير بالطبع
جمعت معظم هذه البيانات في بداية رحلتي عندما اخترت منطقة للاستثمار ، لكنني دائمًا ما أطلع على التطورات الجديدة والمبادرات والمشاريع المتعلقة بسوق الاستثمار.
الأماكن الجيدة لتحديثها هي مواقع المدينة / المقاطعة ، على سبيل المثال ، في عام 2020 ، تفتخر كليفلاند ببرنامج ربط خطة مدينة كليفلاند الواسعة لمستقبل كليفلاند المشرق المصمم لربط الناس بـ وبين الـ 36 حيًا الموجودة فيها ، سواء كان ذلك في إنشاء مسارات للدراجات التي تربط الحي بخط البحيرة أو خطوط الحافلات التي تربط الناس بأماكن العمل والحدائق العامة والمجتمع المؤسسات أو المقاهي المصممة لربط الناس وخلق شعور بالانتماء ، لمن يريدون معرفة المزيد يمكنهم الذهاب هنا http://planning.city.cleveland.oh.us/cpc.html
بعد أن جمعت البيانات عبر الإنترنت ، خرجت إلى المنطقة ، إلى منطقة الاستثمار ، وتحدثت مع الجيران وأصحاب الأعمال ، وأجريت اتصالات وتركت بطاقات العمل ، حتى أنني وعدتهم بمكافأة مقابل كل عميل متوقع يجلبونه
لقد قمت بإنشاء وتطوير علاقات مع الوكلاء / الوسطاء من أجل معرفة أفضل مجالات الاستثمار اليوم ، وأين الأحياء الجيدة وأين لا ، وأين يجب أن أركز ، حاولت العثور على نمط متكرر في إجاباتهم وهذا هو الوحيد الطريقة التي عرفت بها المنطقة التي تم تطويرها وجيدة للاستثمار
الخطوة 3 - تحديد الفريق
بناء فريق قوي ورابح! سيؤثر الفريق بأكمله بشكل غير مباشر على عائد / أرباح الصفقة
لقد تأكدت من وجود محترفين متاحين ، بدءًا من الوسطاء لتمويل الصفقة والوكلاء وتجار الجملة لتقديم صفقات خارج السوق ثم الشراء بسعر أقل من سعر السوق وأيضًا الصفقات الموجودة في السوق لأنه حتى هناك تفاجأ بوجود الكثير من الصفقات
حتى الموظفين الميدانيين الذين يقومون بفحص الممتلكات جسديًا وبالطبع شركة الملكية التي لا تقل امتيازًا والتي تهتم بعملية فحص الممتلكات من الناحية القانونية ، والتحقق من الديون ، وحجز الرهن ، والمذكرات ، وبالطبع العقود الختامية ، من الضروري دائمًا لرعاية النسخ الاحتياطي للمحترفين إذا لم يكونوا متوفرين
لكل عقار أرسله إلى المقاول الرئيسي لإعطاء تقديره الأولي ، أحصل على صور ومقاطع فيديو للعقار ، وصور بدون طيار إذا كانت مباني ، علاوة على ذلك ، أطلب من الناس التقاط صور حية للعقار من أجلي ، كما لو كنت أنا بالقرب منهم ، أي شيء يرونه / يعتقدون أنه يؤثر على الصفقة مكتوب على الجانب
بعد التقييم والمعاينة وأسعار التجديد وبالطبع جداول تنفيذ التجديد المطلوب وتكاليف التمويل أجمع كل البيانات وأضعها في عدة أماكن. بالمناسبة ، ضع في اعتبارك أنه سيتعين عليك تضمين تكاليف صيانة الممتلكات مثل المياه والكهرباء والغاز وما إلى ذلك.
الخطوة 4 - تحديد المعلومات التي تم جمعها وتصنيفها
يتم تسجيل وتحليل المعلومات التي تم جمعها ، الأول هو لوحة المعاملات في Trello ، حيث يتم تسجيل كل عقار وتمر عبر عملية Onboarding مع جميع المعلومات المهمة ، ويتم وضع علامة عليها ومن هناك يتم فتح مجلد مخصص في Google Drive يحتوي على مجلدات فرعية لـ كل موضوع ذي صلة وصور ومقاطع فيديو ونتائج الفحص وعروض الأسعار والمزيد ، وهذا يسمح لي بالعمل بشكل منظم ومنهجي
بعد ذلك ، يتم إدخال البيانات المالية في جدول Excel وفقًا لنوع المعاملة وشروط التمويل
من أجل التأكد من أن Excel يخرج البيانات الصحيحة ولا يحتوي على أخطاء أو سهو ، تدخل بيانات المعاملة إلى منصة تحليل المعاملات عبر الإنترنت ، أحب العمل معها www.rehabvaluator.com لأنها تبسط الأشياء بشكل كبير وتسمح بإدخال البيانات دون ارتكاب أخطاء في الحسابات (يكفي أن يكون لبرنامج Excel صيغة واحدة غير دقيقة / صحيحة ، يمكن أن يؤثر ذلك على النتائج النهائية سلبًا)
كما أنني أعمل أحيانًا مع الآلات الحاسبة الموجودة https://www.biggerpockets.com/investment-calculators إنها تتيح لي أن أتطلع إلى المستقبل عند تحليل إحدى المعاملات ولديها رسوم بيانية فعالة للغاية وجميلة بصريًا - لاحظ أن كلتا هاتين الخدمتين تدفعان ، والإصدارات المجانية محدودة للغاية
بعد حسابات العائد والاسترداد والتحليل من قبل محطة المغادرة ، يتم اتخاذ قرار للتأكد من أن المعاملة جديرة بالاهتمام ومربحة
الخطوة 5 - تحديد شروط التفاوض
التمويل وتقديم عرض السعر وإدارة المفاوضات بشأن الشروط
يعتبر تمويل الصفقة تفصيلاً هاماً ويتطلب مرجعاً منفصلاً ، وسأشير فقط إلى أن التمويل للأجانب موجود بالتأكيد ويمكن الحصول على قروض مقابل الأصول في ظل ظروف معينة
بالإضافة إلى ذلك ، كل من يعقد صفقة ويفكر فقط فيما يتعلق بمبلغ الشراء ، فإن توصيتي هي تعزيز مهاراتك في التفاوض ... هناك العديد من الكتب مثل
أبدا انقسام الفرق
كتاب التفاوض على العقارات
أولئك الذين يعلمون لماذا تعتبر شروط الصفقة أكثر أهمية من السعر ، وكيفية إنشاء وضع مربح ومربح وما هو المهم معرفته قبل الاقتراب من طاولة المفاوضات
الخطوة 6 - الإغلاق
إغلاق المعاملة وتوقيع المستندات الختامية وتوقيع كاتب العدل والأبوستيل كما هو مطلوب وتحويل مبالغ المعاملة ونقل الملكية باسمنا وتحويل فواتير المياه والكهرباء والغاز باسمنا (في حالة عدم وجود مستأجرين) وتسجيل العقار
الخطوة 7 - الترويج لاستراتيجية الاستثمار
بعد الإغلاق يتم تنفيذ استراتيجية الاستثمار: توقيع عقد مع شركة الإدارة حسب الاقتضاء ، وتجديد عقود الإيجار للمستأجرين ، ورفع أسعار الإيجارات وفقًا لاستراتيجية الاستثمار ، والبدء في التجديد وفقًا لخطة التجديد ، إلخ ... الهدف هو البدء في السماح للاستثمار بتحقيق أرباح في أقصر وقت ممكن ، وبالتالي تحقيق الاستقرار في العقار والعناية بإدارته وشفافية وضعه المالي.
هنا يمكنك أن ترى نموذجًا لخاصية قيد العمل حاليًا وخضعت للعملية التي قمت بتفصيلها
وهنا مثال آخر لخاصية مرت بالعملية برمتها بطريقة كاملة ، ستلاحظ حاد العين النتائج ؟؟
إذن اخبرني ما الذي أعجبك في هذه العملية؟ ماذا فعلت من أجلك؟ ماذا تضيف؟ وبوجه عام ، نرحب بإرسال الرسائل والتشاور بشأن أي مسألة ذات صلة. كل المعرفة الواسعة التي تراكمت لدي خلال الفترة متاحة لك ؟؟
ردود