فلاش اخباري ... فلاش اخباري ... لدغات عقارية
BSD
"الأخبار العاجلة .... الأخبار العاجلة ... لدغات عقارية"
#יזמהשבוי #Gil_Levi_Zedek
# المشاركة 3
بالتأكيد شاهدت أيضًا عرض Adeva Dadon "المحتالون" الذي تم بثه على القناة 12 يوم الخميس (20.04.23) ، وبالنسبة لأولئك الذين لم يشاهدوه و / أو لا يعرفون ما يدور حوله ، إليك الرابط إلى المقال: (https://www.mako.co.il/… / Article-e84c0ba17ce9781026.htm).
إذن ما الذي كان موجودًا بالفعل؟
مقال عن مطور عقارات "لسع" (يُزعم) المستثمرين وليس فقط أي مستثمر ، بل "مستثمرون ذوو خبرة" كما ذكر دادون في المقال.
بصراحة ، بعد الاطلاع على المقال ، لست متأكدًا تمامًا من الجزء "المتمرس" ، لأنهم إذا كانوا من ذوي الخبرة فلن "يتعرضوا للصدمة". لا تفهموني بشكل خاطئ ، قلبي يخاطب هؤلاء المستثمرين الذين فقدوا عشرات الآلاف من الدولارات ، إنه ليس لطيفًا أبدًا ولا يهم إذا كنت متمرسًا أم لا. أعتقد أنه كان إلزاميًا عليهم إجراء عدة اختبارات أولية وعدم الانغماس بالوعود والعروض التقديمية.
علاوة على ذلك ، بخلاف مقال شائع إلى حد ما يكرر نفسه كل عام تقريبًا عن رجل أعمال أو آخر "لسع" الإسرائيليين ، أزعجني قليلاً أن المقال كان من جانب واحد.
لماذا من جانب واحد؟
لأنهم قدموا هنا جانبًا واحدًا فقط من المستثمرين - أولئك الذين تعرضوا لصدمة ، ولم يقدموا أيضًا المستثمرين الذين استثمروا في الولايات المتحدة ويتمتعون بدخل جيد.
بالإضافة إلى كوني محامياً ورجل أعمال ومستثمر عقاري ، والذي ، من بين أمور أخرى ، قام بالفعل بمرافقة عدد من المستثمرين في شراء العقارات المربحة في الولايات المتحدة ، وتجديد العقارات وتأجيرها ، يمكنني القول أن هناك هو أيضًا جانب آخر للعملة!
علاوة على ذلك ، أنا شخصياً أعرف عددًا لا بأس به من الزملاء الأعزاء الذين يفعلون الشيء نفسه ، ونعم ، هناك من يفعل ذلك بأسلوب صادق وموثوق ومهني ويحقق نتائج حقيقية لمستثمريهم ، ويمكنني شخصيًا أن أشهد بأن العوائد بنسبة 10.5٪ ، 11٪ أو أعلى بالنسبة لي ليست كلمة قذرة.
وهنا ، بينما كنت أضع في ذهني ما سأدونه للمنشور ، صادفت مقالًا آخر تم بثه هذه المرة على القناة 13 بعد أيام قليلة من مقال دادون ، وهذه المرة عن إسرائيليين لسعهم شخص من إسرائيل من باعهم أرضًا في تل أبيب بثمن مزاح وهذا عندما لا يكون مالك الأرض على الإطلاق (حسب الزعم). انظر الصور المرفقة.
لذلك اتضح أنه يمكن لسعك في أي مكان ، لا يهم إذا كنت في إسرائيل أو الولايات المتحدة ، أو إذا كنت تشتري عقارًا في إسرائيل أو الولايات المتحدة.
لن تقوم بإجراء الاختبارات الأولية بشكل صحيح ، ولن تحصل على مساعدة من متخصصين خارجيين (محام ، أشخاص نيابة عنك يفهمون الموضوع ، وما إلى ذلك) أنت "تضع يديك في المقدمة".
إذن ما الذي يمكن عمله على أي حال؟ ما الأشياء التي يجب الانتباه إليها؟ ما هي العلامات التي ستساعد في إضاءة أضواء التحذير؟
* سأبدأ بالصفقة نفسها: أنت تعرف عبارة "" إذا كان الأمر أكثر من أن يكون صحيحًا ... - إذا كان يبدو جيدًا لدرجة يصعب تصديقها ، فمن المحتمل ألا يكون كذلك! افهم ، أولئك الذين يبيعون العقارات (في الغالب) يعرفون بالضبط ما يبيعونه! انتبه لسعر الطلب فيما يتعلق بالعقارات الأخرى المباعة في المنطقة. لا يهم ما إذا كانت في الولايات المتحدة أو إسرائيل ، إذا كان السعر رخيصًا بشكل غير عادي ، فمن المحتمل أن يكون هناك سبب - وربما لا يكون سببًا جيدًا.
* إذا تمت دعوتك إلى مكتب فاخر في أحد الأبراج الفخمة ، ورحب بك موظفون جميلون وسيمون ، مع بعض قهوة الإسبريسو القصيرة / الطويلة ، فسألقي نظرة فاحصة على الصفقة (لا أقول إن الجميع هكذا بالفعل) ولكن نعم ابق 10 عيون مفتوحة.
* الإعلان من خلال "المشاهير" كذا وكذا ، أو استخدامهم كمستثمرين استثمروا معهم.
افهم أن هذه الأشياء تكلف الكثير من المال ويجب على شخص ما تمويلها. من المحتمل أن يكون هذا الشخص هو أنت!
هل عرضت عليك عقار؟ ما عليك سوى إجراء GTP - مما يعني Google The Property!
(هل يقفز اختصار الذكاء الاصطناعي إلى ذهنك؟ ChtGPT)
* في تلك المناسبة ، قم بإجراء "Google" على تلك الشركة أو الأشخاص الذين يقفون وراءها ، ما مدى سهولة ذلك. قد تجد أن هناك بالفعل دعاوى قضائية ضدهم ، أو ضد أشخاص آخرين نشروا وقصوا قصة عن تجربتهم المريرة.
المعلومات في الولايات المتحدة الأمريكية مجانية جدًا ويمكن الوصول إليها ، بمجرد تسجيل اسم العقار في Google ، يمكنك الحصول على الكثير من المعلومات حوله ، في مواقع الويب الأمريكية مثل: "Zillow" ، "Redfin" ، " Trulia "، في مواقع الويب الإسرائيلية مثل Yad 2 و Madeleine و gov.map
انتقل إلى "خريطة googl" وشاهد العقار من الخارج ، وشاهد كيف يبدو الشارع من وجهة نظر (يمكنك أيضًا معرفة متى تم تصوير العقار وكيف بدا في نقاط زمنية مختلفة في الماضي.
* صور للعقار - اطلب صور العقار من الخارج والداخل واطلب مشاهدة فيديو بتاريخ حديث من خارج العقار إلى الداخل ، وبهذه الطريقة يمكنك أن ترى أنه نفس العقار ( في مقال دادون ، ادعى المستثمرون أن العقار الذي اشتروه لم يكن على الإطلاق العقار الذي تم عرضه في الصور).
* الوعد بعودة مضمونة: أيها الأصدقاء ، سامحوني مقدمًا على التعبير ، لكن في هذا السياق أستطيع أن أقول "مضمون .. ر"!
لا شيء مؤكد إلا الموت ، وحتى أننا لا نعرف متى سيحدث ، إلا إلهنا في السماء.
لا يوجد شيء اسمه عائد مضمون لسبب بسيط وهو أنه لا يمكن لأحد أن يضمنه! اكسل يمتص كل شيء!
نعم ، يمكنك تقديم توقع أو إمكانية تحقيق عائد ، ولكن عليك أن تأخذ في الاعتبار أن الأشياء يمكن أن تحدث: المستأجر الذي يدخل العقار ونكتشف أن هناك أشياء أخرى تحتاج إلى الإصلاح ، أو المستأجر الذي يقرر المغادرة في منتصف فترة ما ، أو فجأة في الشتاء بعد عاصفة ثلجية تتجمد بعض الأنابيب وانفجارها ، أو الأسوأ من ذلك كله - توقف المستأجر عن الدفع يمكن أن يكون هناك العديد من الأشياء التي ستؤدي إلى تغيير العائد على طول الطريق ، بالمناسبة ، يمكن أن تحدث بعض هذه الأشياء أيضًا لعقار استثماري هنا في إسرائيل ، في نهاية اليوم يكون العرض على المدى الطويل في بضع سنوات على الأقل.
* التفتيش - في الولايات المتحدة ، قبل الشراء ، يمكن إجراء فحص شامل للعقار بواسطة محترف متخصص في هذا المجال. قم بالتسجيل على Google في المدينة التي يقع فيها العقار. حالة العقار).
** من المهم ملاحظة ** معظم المنازل في الولايات المتحدة الأمريكية قديمة جدًا ويمكن أن تتراوح من 1920 فصاعدًا. هناك أشياء لا يستطيع حتى المفتش معرفتها ، مثل حالة السباكة أو حالة الأسلاك الكهربائية داخل الجدران. لذلك ، هناك حالات سنخوض فيها مخاطرة محسوبة ونفعل فقط ما هو ضروري ، مع الأخذ في الاعتبار أنه سيتعين علينا القيام به في المستقبل ، وهناك مواقف سنقرر فيها إعادة جميع أعمال السباكة و / أو الأسلاك الكهربائية ، في النهاية الأمر كله يتعلق بالأرقام والتكلفة / الفائدة وجدوى الاستثمار.
* في الولايات المتحدة ، عندما تشتري عقارًا ، هناك شركة "لقب" - عنوان ، هذه شركة تتمثل مهمتها في التحقق من خلو العقار من الديون والرهونات وما إلى ذلك ، من بين أمور أخرى ، وظيفتها هي للتحقق من سلسلة ملاك العقار ، في نهاية العملية ، يظهر العنوان مع وثيقة تعادل صياغة المحرمات في إسرائيل تسمى "صك الضمان".
في إسرائيل ، وظيفة المحامي هي التحقق من بيانات الممتلكات ومعرفة ما إذا كان هناك تطابق بين ما هو مذكور في الممتلكات المحظورة وما هو موجود في سجلات البلدية. المحامي أو أنت ستصدر بيان طابو بتكلفة 15 شيكل ، حيث سترى من تم إدراجه كمالك للعقار ، سواء كان هناك حبس رهن أو ملاحظات تحذيرية من أي نوع.
* شيء آخر يجب أن تتلقاه قبل إغلاق العقار ، هذه هي "المستندات الختامية" - المستندات الختامية. في هذه المستندات ، من المفترض أن تتحقق من صحة جميع تفاصيل المعاملة والممتلكات والممتلكات الخاصة بك ، وسيكون هناك نموذج HUD1 حيث سترى أين وإلى من يتم تحويل الأموال ، والمبلغ الذي من المفترض أن تقوم بتحويله إلى شركة العنوان للمعاملة.
* انتبهوا ! من المفترض أن تقوم بتحويل أموال الشراء مباشرة إلى شركة العنوان! هل طلب منك المطور إرسال الأموال إليه؟ على الأرجح هذه لدغة ، تخلص من الصفقة!
علاوة على ذلك ، لقد تلقيت مستندًا يحتوي على تفاصيل الحساب لتحويل الأموال ، والاتصال بشركة العنوان والتحقق معهم من أن هذه هي بالفعل تفاصيل حساباتهم!
لقد سمعت بالفعل عددًا قليلاً من عمليات الاحتيال التي يتم تشغيلها على الشبكة حول مثل هذه الحالات وخسر الناس عشرات الآلاف من الدولارات.
* تحتفظ شركة العنوان بأموال الشراء في أمان حتى تقوم أنت والبائع بتوقيع مستندات الإغلاق وفقط بعد التحقق من كل شيء ، يقومون بتحويل الأموال إلى البائع عن طريق تعويض المدفوعات التي يدين بها البائع حتى يتم إغلاق الصفقة.
* التأمين على الممتلكات: يجب التأكد من أن المطور قد حرص على ربطك بشركة تأمين لغرض التأمين على العقار. تأكد من أن العقار سيتم التأمين عليه من يوم الإغلاق (أو حتى اليوم السابق). أنت لا تريد شراء عقار وسوف تشتعل فيه النيران في نفس اليوم الذي اشتريته فيه.
* ضرائب الملكية: ضع في اعتبارك أن مالك العقار في الولايات المتحدة هو المسؤول عن دفع ضرائب الملكية السنوية - ضريبة الممتلكات ، وهذا رقم يجب أن يؤخذ في الاعتبار.
حالة شخصية: اتضح أنني قمت بالفعل بفحص عدة معاملات لمستثمري والتي بدت ممتازة ظاهريًا ، لكن في الفحص الذي أجريته وجدت أن الضرائب العقارية ستكون مرتفعة وهذا غير الصورة تمامًا ولم تعد الأرقام كان منطقيًا واتخذت قرارًا بالانسحاب من المعاملة.
أعتقد أنني قمت بحفر ما يكفي لك حول هذا الموضوع. إذا كنت قد قرأت كل شيء ، خذ نفسًا ، فأنا أزيل قبعتي إليك. آمل أن تكون قد اتخذت بعض القواعد الأساسية التي ستساعدك في المستقبل سواء في الاستثمار في إسرائيل أو في الولايات المتحدة.
في التدوينة التالية ننتقل إلى العمق ... إلى العملي ...
ردود