#Calcul of Yield and Killer of Yields… - Ofir Harari - Post 4 ** # Entrepreneur de la semaine - Ofir…

** # Entrepreneur de la semaine - Ofir Harari # Message 4
*** Calculateur de rendement et tueur de rendement… ****
Bonjour les lecteurs, bon mercredi! Aujourd'hui, nous allons parler de rendement!
De nombreux investisseurs choisissent d'investir dans l'immobilier en raison de la stabilité en question (l'actif réel) et du rendement - revenu **

** S'agissant de l'immobilier, les revenus sont divisés en deux: revenus fructueux et revenus du capital. **

** Le revenu des vaches est le revenu mensuel que nous recevons en raison du loyer de notre propriété. **

** Les revenus du capital sont les revenus que nous recevrons lors de la vente de la propriété - en prévision d'une augmentation de la valeur de la propriété. **

Je vais commencer par une petite histoire, avant de commencer avec des investissements immobiliers à l'étranger j'ai investi dans des propriétés en Israël, plus tard j'ai acheté un appartement résidentiel dans une ville du nord du pays, l'affaire était bien avant que j'aie les connaissances que j'ai pour le moment et en fait, j'ai beaucoup appris de cette affaire. **

** J'ai acheté l'appartement conformément au chèque Excel que j'ai effectué, le coût du bien + courtage + avocat + taxes de rénovation, etc ... et d'autre part, le calcul du rendement attendu pour moi en doublant le mensuel louer par 12. **

** Bien sûr, la propriété que j'ai achetée a montré un bon retour sur Excel alors j'ai acheté la propriété, c'était une maison négligée dans un immeuble de train très laid et à faible coût, ce que je n'ai pas pris en compte c'est que:
UNE. Il m'a fallu plusieurs mois pour trouver un locataire - et plus j'étais stressé pour trouver un locataire (devoir payer le prêt que j'avais contracté) j'étais plus flexible en termes de garantie sur le loyer, en termes de prix de location et en termes de la qualité du locataire. **

** B. J'ai géré la propriété - c'est-à-dire que la réclamation de chaque locataire (et il y en avait beaucoup) m'a immédiatement téléphoné, ce qui m'a fait perdre et perdre mon temps à réparer, une fois qu'il y avait un blocage dans l'égout environ une heure avant samedi, une fois que le climatiseur a cessé de refroidir et une fois en hiver, le chauffe-eau solaire a explosé et j'ai dû le remplacer (bien sûr que j'ai tout géré par téléphone et je mentionnerai seulement que celui qui a remplacé la chaudière a laissé sur le toit l'ancienne chaudière balançant et menaçant de tomber sur quelqu'un d'étranger ). **

**troisième. J'ai réalisé qu'il n'y avait aucun lien entre le tableau Excel et ce qui s'est réellement passé - j'ai atteint un rendement nul et beaucoup de bruit et de perte de temps et d'argent (remplacement du climatiseur = deux mois de revenus locatifs) donc je connaissais le concept tueur "- plus la maison est ancienne = plus d'usure Très. **

** Finalement, je me suis «débarrassé» de la même propriété et la seule raison pour laquelle j'ai fini par investir dans le profit est la hausse des prix de l'immobilier cette année-là… **

** Dans cet article, je ferai référence aux investisseurs qui choisissent leur investissement en fonction du rendement (élevé) fructueux attendu de la propriété. **

** De nombreux investisseurs examinent les propositions d'investissement qui leur sont proposées dans le tableau Excel - revenus par rapport aux dépenses, et de là ils arrivent à la conclusion - acheter ou ne pas acheter. **

** Permettez-moi de garder les yeux ouverts sur cette question. Excel ne ment pas, mais les données peuvent certainement changer et faire pencher la balance. Il est important de vérifier et de vérifier les données que le vendeur ou le courtier en appartements vous présentera ainsi que les données existantes sur le terrain, et d'effectuer ce que l'on appelle une «étude de marché» (c'est-à-dire vérifier les prix des appartements similaires, le loyer mensuel dans la région, développement de la commune et plus), vous devez calculer et vérifier toutes les dépenses attendues lors de l'achat du bien (y compris un avocat, un conseiller hypothécaire, un évaluateur, des taxes, etc.) et ne pas embellir la réalité et examiner le rendement attendu que nous recevrons ( il est recommandé de calculer en fonction de 11 ou 10 mois de loyer uniquement) et de décider si la transaction nous convient. **

** Malheureusement, il y a des acteurs du marché qui veulent embellir la réalité et montrer un rendement supérieur à la pratique, par des manipulations sophistiquées. Il est important pour moi de noter que les mêmes spécialistes du marketing peuvent le faire en vendant un appartement en Israël, aux États-Unis et pratiquement partout dans le monde (malheureusement, des escrocs existent dans tous les domaines et partout). **

** Je vais donner un exemple simple de ce type de manipulation: Eli possède un appartement qui est loué pour 6000 6500 NIS par mois. Le bailleur peut conclure un contrat avec le locataire pour un prix de location de 500 NIS, et en retour le locataire bénéficiera du premier mois gratuitement; Autrement dit, dans un calcul annuel, le locataire économise 6500 NIS (11 6000 fois 12 contre XNUMX XNUMX fois XNUMX) et le propriétaire présente une fausse présentation d'un rendement élevé à l'acheteur. Comme mentionné, dans Excel, tout semble bon. **

** De même, le propriétaire peut augmenter le prix de la location au propriétaire et en contrepartie payer pour lui le paiement de la taxe foncière, de l'eau, de l'électricité, fournir au propriétaire des services de télévision, un quotidien et plus encore. Tout est bon et beau, mais l'investisseur doit comprendre qu'en échange du rendement qu'il envisage de recevoir - il devra continuer à fournir ces services, et en fait son rendement réel sera inférieur au rendement qui lui sera présenté. **

** De même, vous paierez la taxe foncière et plus encore… **

** Il existe des entreprises qui vous garantissent lors de l'achat de la propriété un rendement garanti pendant un an ou deux, dans ces transactions vérifiez que le prix de la propriété est le prix réel et le rendement garanti est le loyer réel, soyez prudent dans cette transaction et J'ai entendu parler de propriétés vendues à un prix exorbitant et à des rendements (loyer) très élevés que le rendement réel. **

** En d'autres termes - l'investisseur / acheteur s'est payé lui-même le retour… a transféré de l'argent d'une main à l'autre lorsque le marketeur s'est tenu au milieu et a bien sûr coupé un coupon pétrolier… **

** Vous pouvez également trouver un rendement relativement élevé dans les appartements séparés. Il y a des appartements qui sont divisés en deux appartements (ou plus), ce qui augmente le rendement mensuel reçu, c'est-à-dire qu'au lieu de recevoir un loyer mensuel de 6000 NIS sur l'appartement, nous recevrons 2500 NIS par mois mais de trois locataires, ce qui nous donnera NIS 7500 par mois. Cela semble tentant? Absolument! Vaut-il la peine d'acheter? définitivement pas!! Gardez à l'esprit que la plupart des appartements séparés dans le pays ont été divisés illégalement, ce qui peut entraîner des litiges et des amendes, entre autres. En bref, il est recommandé de rester à l'écart! **

** Ofir **

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** # Entrepreneur de la semaine – Ofir Harari # Message 4
*** Calculateur de rendement et tueur de rendement... ****
Bonjour lecteurs, bon mercredi ! Aujourd'hui on va parler rendement !
De nombreux investisseurs choisissent d'investir dans l'immobilier en raison de la stabilité impliquée (l'actif immobilier) et en raison du rendement - revenu **

** En matière immobilière, les revenus sont divisés en deux : les revenus fructueux et les revenus du capital. **

** Le revenu des vaches est le revenu mensuel que nous recevrons grâce au loyer de notre propriété. **

** Le revenu du capital est le revenu que nous recevrons lors de la vente de la propriété - en prévision d'une augmentation de la valeur de la propriété. **

Je vais commencer par une petite histoire, avant de commencer avec des investissements immobiliers à l'étranger j'ai investi dans des propriétés en Israël, plus tard j'ai acheté un appartement résidentiel dans la ville du nord du pays, l'affaire était bien avant que j'aie les connaissances que j'ai en ce moment et en fait j'ai beaucoup appris de cette affaire. **

** J'ai acheté l'appartement conformément au contrôle Excel que j'ai effectué, le coût du bien + courtage + avocat + taxes de rénovation, etc... et d'autre part, le calcul du rendement attendu pour moi en doublant la mensualité louer par 12. **

** Bien sûr, la propriété que j'ai achetée montrait un bon rendement dans Excel alors j'ai acheté la propriété, c'était une maison négligée dans un immeuble de train très moche et à faible coût, ce que je n'ai pas pris en compte, c'est que :
A. Il m'a fallu plusieurs mois pour trouver un locataire - et plus j'étais stressé pour trouver un locataire (dois payer le prêt que j'ai contracté) plus j'étais flexible en termes de garantie sur le loyer, en termes de prix de location et en termes de qualité du locataire.

**B. J'ai géré la propriété - c'est-à-dire que la réclamation de chaque locataire (et il y en avait beaucoup) m'a immédiatement téléphoné, ce qui m'a fait perdre mon temps à réparer, une fois que c'était un blocage dans les égouts environ une heure avant samedi, une fois que le climatiseur a cessé de refroidir et une fois en hiver que j'ai tout géré par téléphone et je mentionnerai seulement que celui qui a remplacé la chaudière a laissé sur le toit l'ancienne chaudière se balançant et menaçant de tomber sur quelqu'un d'étranger). **

**troisième. Je me suis rendu compte qu'il n'y a aucun lien entre le tableau Excel et ce qui s'est réellement passé - j'ai atteint un rendement nul et beaucoup de tracas et de perte de temps et d'argent (remplacement du climatiseur = deux mois de revenus locatifs) donc je connaissais le concept "rendement tueur »- plus la maison est ancienne = plus d'usure Très. **

** Au final, je me suis "débarrassé" de la même propriété et la seule raison pour laquelle j'ai fini par investir dans le profit est la hausse des prix de l'immobilier cette année-là... **

** Dans cet article, je ferai référence aux investisseurs qui choisissent leur investissement en fonction du (élevé) rendement fructueux attendu sur la propriété. **

** De nombreux investisseurs examinent les offres d'investissement qui leur sont proposées dans le tableau Excel - revenus par rapport aux dépenses, et à partir de là, ils en viennent à la conclusion - acheter ou ne pas acheter. **

** Permettez-moi de garder les yeux ouverts sur cette question. Excel ne ment pas, mais les données peuvent certainement changer et faire pencher la balance. Il est important de contrôler et de vérifier les données que le vendeur ou le courtier en appartements vous présentera et les données existantes sur le terrain, et d'effectuer ce qu'on appelle une "étude de marché" (c'est-à-dire vérifier les prix des appartements similaires, le loyer mensuel dans la région, développement de la municipalité et plus), vous devez calculer et vérifier toutes les dépenses prévues lors de l'achat de la propriété (y compris un avocat, un conseiller hypothécaire, un évaluateur, les taxes, etc.) et ne pas embellir la réalité et examiner le rendement attendu que nous recevrons ( il est recommandé de calculer en fonction de 11 ou 10 mois de loyer par an seulement) et de décider si l'affaire nous convient. **

** Malheureusement, il y a des acteurs du marché qui veulent embellir la réalité et montrer un rendement plus élevé qu'en pratique, par des manipulations sophistiquées. Il est important pour moi de noter que les mêmes commerçants peuvent le faire en vendant un appartement en Israël, aux États-Unis et pratiquement partout dans le monde (malheureusement, des escrocs existent dans tous les domaines et partout). **

** Je vais donner un exemple simple de ce type de manipulation : Eli possède un appartement qui est loué 6,000 6500 NIS par mois. Le propriétaire peut conclure un contrat avec le locataire pour un prix de location de 500 NIS, et en retour le locataire bénéficiera du premier mois gratuit ; Autrement dit, dans un calcul annuel, le locataire économise 6,500 NIS (11 6,000 fois 12 contre XNUMX XNUMX fois XNUMX) et le propriétaire présente une fausse présentation d'un rendement élevé à l'acheteur. Comme mentionné, dans Excel, tout semble bon. **

** De même, le propriétaire peut augmenter le prix de la location au propriétaire et en retour payer pour lui les paiements de la taxe foncière, l'eau, l'électricité, fournir au propriétaire des services de télévision, un journal quotidien et plus encore. Tout est bon et beau, mais l'investisseur doit comprendre qu'en échange du rendement qu'il envisage de recevoir - il devra continuer à fournir ces services, et en fait son rendement réel sera inférieur au rendement qui lui est présenté. **

** De même en ce qui concerne vous paierez la taxe foncière et plus… **

** Il existe des entreprises qui vous garantissent lors de l'achat de la propriété un rendement garanti pendant un an ou deux, dans ces transactions, vérifiez que le prix de la propriété est le prix réel et que le rendement garanti est le loyer réel, soyez prudent dans cette transaction et J'ai entendu parler de propriétés vendues à un prix exorbitant et de rendements (loyers) très élevés par rapport au rendement réel. **

** En d'autres termes - l'investisseur / acheteur s'est payé le retour... a transféré de l'argent d'une main à l'autre lorsque l'agent de commercialisation s'est tenu au milieu et a bien sûr coupé un coupon pétrolier... **

** Vous pouvez également trouver un rendement relativement élevé dans les appartements divisés. Il y a des appartements qui sont divisés en deux appartements (ou plus), ce qui augmente le rendement mensuel reçu, c'est-à-dire qu'au lieu de recevoir un loyer mensuel de 6,000 2,500 NIS sur l'appartement, nous recevrons 7,500 XNUMX NIS par mois mais de trois locataires, ce qui nous donnera NIS XNUMX XNUMX par mois. Cela semble tentant ? Certainement! Vaut-il la peine d'acheter? définitivement pas!! Gardez à l'esprit que la plupart des appartements divisés dans le pays ont été divisés illégalement, ce qui peut entraîner des litiges et des amendes, entre autres. En bref - il est recommandé de rester à l'écart! **

**Bien**

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