Comment terminer deuxième et gagner

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Comment terminer deuxième et gagner

Vous pouvez soutenir la banque avec une deuxième hypothèque, prendre moins de risques, obtenir plus de rendement et rire jusqu'à la banque... voyons comment

Mythe : les deuxièmes hypothèques sont plus risquées que les premières hypothèques

Au-delà de la première ou de la deuxième position, il y a le paramètre de votre exposition à la baisse des prix sur le marché, de la valeur nette accumulée dans la maison et de ce que le propriétaire doit perdre... une hypothèque bancaire en première position avec 85 % Le « LTV » pour l'achat d'une maison neuve est dans la plupart des cas bien plus dangereux qu'une deuxième position après 20 ans lorsque le total des deux hypothèques est de 45%

CMLTV=Prêt cumulé sur valeur

Mythe : Si un « prêteur d’argent dur » n’est pas disposé à prêter dans une deuxième position, alors cela doit être dangereux…

1. Ce qui intéresse les prêteurs, c'est le nombre de commissions qu'ils gagneront sur chaque prêt et lorsque le montant du prêt est faible, les commissions le sont également.

2. La plupart des prêteurs des « Hard Money Landers » se basent sur la vente de leurs prêts sur le marché secondaire pour libérer des liquidités pour eux-mêmes (tout comme le font les banques). Leur dépendance à l'égard des institutions pour racheter leurs prêts et les restrictions Le nombre d'institutions bénéficiant d'une ligne de crédit en deuxième position est la deuxième raison pour laquelle les « Hard Manny Landers » ne sont pas disposés à prêter en deuxième position.

Fait : les prêts hypothécaires de deuxième position peuvent présenter certains avantages...

Premièrement, la banque paie l'assurance et les taxes foncières au comté via le compte « séquestre » du propriétaire/débiteur, ce qui rend presque impossible pour le débiteur un défaut de paiement pendant notre courte période de prêt de 2 à 4 ans.

Deuxièmement, l'hypothèque de la banque est d'une longue période de 25 à 30 ans et la nôtre de 2 à 4 ans, de sorte que le prêt de la banque n'arrivera pas à échéance avant la fin de notre prêt, ce qui réduit le risque de défaut dans une deuxième position.

Troisièmement, en cas de défaut, les amendes et les intérêts de la banque sont moins agressifs que les nôtres, donc un prêt bancaire ne réduira probablement pas les « capitaux propres » qui protègent notre prêt, même dans une situation de second privilège.

Mythe : Une deuxième hypothèque n'a pas la capacité légale de saisir la propriété en cas de défaut de paiement

C'est juste un conte populaire ! Tant que nous soumettons la demande de saisie à la banque, nous contrôlons le processus et pouvons, par exemple, déterminer quel sera le prix de départ chez Ocean. Nous aurons toujours un avantage de quelques semaines ou mois sur la banque pour pouvoir présenter la réclamation devant elle.

Dans le secteur des deuxièmes prêts hypothécaires, notre sortie ne se fait généralement pas par une saisie comme dans le cas de la banque, mais par une collaboration avec le propriétaire.

En résumé : cinq conseils pour gagner avec un crédit immobilier en deuxième position :

1. Gardez vos LTV combinés (CLTV) bas pour tenir compte des pénalités supplémentaires pour « défaut de paiement », des intérêts dus, des frais de retard et des frais juridiques potentiels. Nous aimons viser un maximum de 65 % à 59 % de CLTV ou moins.

2. Assurez-vous qu'il y a des « capitaux propres » dans la propriété qui vous protégeront, nous aimons 100,000 XNUMX $.

3. Assurez-vous d'acheter dans un État dont les coûts de saisie sont logiques (nous ne travaillons pas à NY, NJ, CA) car le processus est long et fastidieux par rapport à (TX, TN, SC, FL, OH)

4. Si le bien et le prêt sont au nom d'une entité commerciale, comme c'est parfois le cas, assurez-vous que le débiteur garantit personnellement le prêt.

5. Assurez-vous que la première hypothèque permet une deuxième hypothèque.

Si cela est bien fait, investir dans une deuxième hypothèque peut être un moyen solide d’obtenir des rendements à deux chiffres (plus que ce que vous gagneriez normalement avec une première hypothèque).

L'auteur n'est pas un avocat mais un investisseur privé et toutes les opinions exprimées dans cet article sont uniquement mes opinions personnelles.

Ma recommandation et ce que je fais habituellement : consultez toujours votre avocat et assumez la responsabilité à 100 % de vos investissements et de votre vie en général.... Mais c'est pour un autre post

Demain, dans le dernier post, un résumé et une présentation d'un nouvel investisseur à Nott seront intéressants.

Restez à l'écoute.