Príklady z môjho sveta
#יםמהשבוי – Moshik Zemach – príspevok 5
Rozprával som dosť. V tomto príspevku som chcel byť čo najpraktickejší a uviesť živé príklady krokov v procese analýzy obchodu, ktorým prechádzam. krok za krokom.
א. Prikladám video od makléra, s ktorým spolupracujem. Dohoda v našej budove je taká, že ju fyzicky pošlem na ponuky, o ktorých si myslím, že sú na základe predbežnej analýzy možnosťou, ona urobí video a obrázky, pošle mi ich spolu s krátkou stránkou, ktorá hovorí o podmienkach domu ( vek vykurovacieho systému, klimatizácií, je krivá podlaha, páchne pes a matka je príliš hlučná z hlavnej cesty vonku atď.). Za každú takúto návštevu odo mňa dostane 100 dolárov. Ukazuje sa, že v priemere ide na 3-4 ponuky týždenne. V priemere to vychádza aj tak, že za každých 6-8 takýchto testov sa oplatí jeden obchod a uzavriem ho. Je to očarujúce dievča, ktoré sa rozpráva s predajcom a pomocou svojej mágie z neho dostane množstvo informácií.
ב. Tu je priložený odkaz na podrobnosti o renovácii (PDF):
Po prezretí obrázkov a videa a po rozhovore s maklérom o podmienkach začínam spisovať zoznam vecí, ktoré treba zrenovovať a vymeniť. Rozdeľuje ho do kategórií podľa oblasti domu, pretože pomáha dodávateľom pri tvorbe cien. Pozerám sa na obrázky domov, ktoré boli predané v tejto oblasti, a vidím, akú úroveň rekonštrukcie vykonali, aby som sa rozhodol, čo urobím. Netrávim na oveľa vyššej úrovni, než akú ponúkajú susedia, ale chcem konkurencii sťažiť život. Tento zoznam posielam niekoľkým dodávateľom, ktorí so mnou spolupracujú (pozri príspevok 4). Vypĺňajú stĺpec ceny. Okrem toho vždy pridávam 12 % ku kľúčovým slovám.
ג. Pripájam odkaz na moju tabuľku analýzy obchodov (PDF):
Nič zvláštne, ale mne to funguje dobre. To zahŕňa (1) identické domy v susedstve, ktoré boli predané za posledných 6 mesiacov (2) identické domy, ktoré sú v súčasnosti ponúkané na trhu a cenu, za ktorú sú ponúkané. Mám záujem vedieť, čo ponúka moja konkurencia (3) písomná analýza trhu. Sedenie a písanie mi dáva veci do poriadku v hlave a umožňuje mi vrátiť sa k tomu aj po týždňoch a (4) kalkulovať výdavky, ktoré mi pomáhajú rozhodnúť sa, koľko som ochotný za dom ponúknuť. Začnem tým, že ponúknem samozrejme nižšie, ale neprekročím maximum.
ד. Prikladám video z maklérstva, ktoré informuje o priebehu renovácií. Potom, čo som zavrel dom, moja dohoda bola, že maklérstvo získa exkluzivitu na predaj konečného produktu. Naše záujmy sú zosúladené. Naďalej chcem dostávať správy každé 2-3 dni o priebehu rekonštrukcie. Niekto musí dohliadať. Takže okrem toho jej platím 7% nákladov na rekonštrukciu, aby každé 2-3 dni prišla do domu a poslala fotky a videá, chodila so mnou facetime, keď sa vyskytli problémy, ktoré treba vyriešiť, chodila na magistrát tlačiť dokumenty a dokonca aj do Home Depot na nákup chladničiek.
Po dokončení renovácie je proces už dosť plynulý. Maklér prevezme opraty a zverejní obchod v MLS, stretne sa doma s potenciálnymi kupcami (alebo potenciálnymi prenajímateľmi) a podpíše ich zmluvy. Je to súčasť jej zodpovednosti. Za to dostáva percentá.
A tak sa proces, nedajbože, opakuje a ja som do domu nevkročil ani raz
Odpovede