איך לבחון השקעה במולטי פמילי – חלק #2

איך לבחון השקעה במולטיפמילי – פרק 2 – איך מעריכים את השווי של נכס מולטיפמילי

אחד הטעויות של משקיעים שמעוניינים בהשקעה בבתים בארהב להשכרה
היא שהם מסתכלים כמה שכירות נטו תיכנס להם לכיס
והם מחשבים איזו תשואה הם עושים על הכסף ומתלהבים כי בארץ התשואות הן כמעט כלום

הם מפספסים את העיקרון מספר 1 בקנית נדלן והיא תמיד לקנות מתחת למחיר השוק
אז כשבוחנים שווי של בית בארה”ב או בכלל בעולם
בודקים בכמה נמכרים נכסים משופצים באזור או באנגלית
ARV = After Repair Value
ואז מחסירים את עלות השיפוץ בבית הספציפי שאנו בוחנים כדי להגיע לאותה רמת שיפוץ
של אותם בתים (בעלי אותם מאפיינים כמו גארץ, מרתף וכדומה) שנמכרו משופצים באזור
והמספר שמקבלים זה המחיר המקסימלי שנשלם עבורו כדי לא לקנות אותו מעל מחיר השוק.
למען ההדגמה
אם בתים בעלי אותם מאפיינים נמכרו ב 100 אלף דולר
ושיפוץ 30 אלך דולר
( כדי להביא את בית הספציפי שאנו בוחנים באזור לאותה רמת שיפוץ וגימור (או תוספת המאפיינים או שווים) )
אז אנחנו נרצה לרכוש את הבית במקסימום 70K.
כמובן שאנו רוצים לעשות כבר רווח בקניה ולכן נרצה לקנות בפחות
(למען הפשטות לא לקחתי בחשבון עלויות קניה נוספות)

אבל רגע!
הפוסט בכלל על איך מעריכים שווי של מולטיפמילי בארה”ב?

אז הסיבה שהראיתי את הטעות הנפוצה בהערכת השווי לקניה בבית
כי משקיעים עושים את אותה טעות כשהם מעריכים את ההשקעה במולטיפמילי

(מקווה שכבר הבנתם שזה לא הולך להיות פוסט קצר 🙂 )

המשקיעים קודם כל מסתכלים כמה תשואה הם עושים על הכסף שלהם.
אז נכון זה מאד חשוב כמשקיעים כמה אנו מרוויחים תשואה על ההון
אבל זה אחרי שמוודאים שההשקעה היא באזור שיש בו ביקוש להשכרה על ידי שוכרים משלמים ולא פחות חשוב שהנכס שנקנה מתחת לשוויו כי את הרווח עושים בקניה.

אז איך מחשבים שווי של נכס מולטיפמלי?

אם הנכס מעל 90% אחוז תפוסה (אחר כך נראה מה קורה אם הנכס בתפוסה נמוכה יותר או בכלל לא)
לוקחים את ההכנסה נטו (לפני הוצאות) שהתקבלה בשנה האחרונה
מפחיתים את ההוצאות באותה שנה
וזוהי ההכנסה התפעולית השנתית נטו ובאנגלית
NOI
לכל אזור אפילו ברמת השכונה יש תשואה על הנכס של האזור עם התייחסות לשנת הבניה של הנכס וזה נקרא באנגלית
Market Cap Rate

ושווי הנכס נקבע על פי
ההכנסה השנתית נטו חלקי התשואה על הנכס באזור

לשם ההדגמה
הכנסה שנתית משכירויות של נכס היא 200 אלף דולר
ההוצאות הן 100 אלף דולר
ההכנסה השנתית התפעולית נטו היא 100 אלף דולר
התשואה על הנכס באזור היא 10%
אז השווי של הנכס מיליון דולר

וכאן מגיעה ההטעיה מספר 1 של מוכרי מולטיפמילי או הולסלרים או אף יזמים
הם מעוותים או משמיטים ההוצאות כדי להגדיל את ההכנסה השנתית נטו ואז מגדילים את השווי

יש כמה פתרונות איך לעלות על זה כמובן (מה אשאיר אתכם בלי? 🙂 )

פיתרון 1:
מבקשים מסמך שנקרא
T12
שהוא מסמך שמפרט את ההכנסות וההוצאות לאורך השנה האחרונה
ובתקופת הנאותות חברת הניהול מטעם הקונה מתחברת למערכת הניהול ומאמתת את הנתונים
במידה למוכר אין את הנתונים כי הוא מנהל בעצמו ואין חברת ניהול מסודרת
זה המקום לקנות במחיר נמוך יותר כדי להוריד את הסיכון להפתעות
ובאנגלית קוראים לעסקאות כאלה
Deal with hairs
🙂

פיתרון 2:
לוקחים בחשבון שההוצאות הן בין 50-55 אחוז מההכנסה המתקבלת.
ומחשבים בהתאם

מה עושים אם הנכס ריק או פחות מ 90 אחוז תפוסה?
לוקחים את השכירות הממוצעת ליחידה אחת ומכפילים במספר היחידות כפול 12
זה יתן את ההכנסה השנתית הכוללת הפוטנציאלית
מורידים 10% ממנה
(כי תמיד יש מי שלא משלם או שיחידה ריקה וכדומה ולכן צריך לקחת אחוז הכנסה ריקה)
וזו ההכנסה השנתית נטו הפוטנציאלית
מפחיתים 50 אחוז הוצאות
ומחלקים בתשואה על הנכס באזור
ומה שמתקבל זה השווי הפוטנציאלי של הנכס
מזה מפחיתים את עלויות השיפוץ שצריך כדי להשכיר את היחידות (כולל בחוץ)
וגם את עלויות המימון והרכישה
וזה שווי הנכס לקניה

האם הרגתי אתכם?
אם לא… אז בואו נתרגל ותכתבו את התשובות בתגובות

קיבלתם נכס מיזם או מתווך שמסביר לכם שהתשואה למשקיע היא 9%
נכס עם 65 יחידות בתפוסה של 92 אחוז
מייצר הנכסה משכירות נטו של 538,200 דולר
ההוצאות הן 199,134 דולר
בתשואה על הנכס באזור היא 6.25%
1. מה השווי של הנכס
2. מה השכירות הממוצעת ליחידה (אני מתחכם)

תכתבו את התשובות בתגובות
ואם הגזמתי בפוסט עם ים נתונים תרשמו גם את המילה הגזמת

המשך שבוע מצוין
רפי