המדריך השלם – חלק ב׳

1. תבנו צוות. נדל״ן זה ממש לא ספורט יחידני. אני עובד על בסיס כמעט יום יומי עם עורכת דין, רואת חשבון, מנהלת חשבונות, מנהל פרויקטים, יועץ מס, סוכן ביטוח, בנקאי, ברוקרים למכירה והשכרה, מנהלי נכסים וזה בלי לדבר על שותפים ומשקיעים. אל תחפשו את הכי זול, מה שזול עולה יקר.

1.5 כל אחד מחברי הצוות שלכם הוא מאוד חיוני להצלחה שלכם. אתם הולכים לנשק הרבה צפרדעים עד שתמצאו את האנשים הנכונים. ברגע שמצאתם – תהיו נאמנים אליהם, תעריכו ותכבדו אותם, תראו להם כמה הם חשובים לכם. המתווכת שמכרה לי הבית הראשון שלי לפני עשר שנים בפחות משלושים אלף דולר הולכת להוציא לשוק נכס שלי בכמעט ארבע מיליון דולר. שבוע שעבר סיימתי פרויקט ארוך, כהוקרת תודה קניתי לשיפוצניק שלי ולאשתו כרטיס טיסה לישראל. המנהלת נכסים שלי הולכת לקבל צ׳ק של $5,000 מתנת סגירה כשעסקה על נכס שאני מוכר תיסגר בחודש הבא.

2. The obstacle is the way. אני אגלה לכם סוד, קשה החרא הזה. הפתעות לא נעימות הן חלק מהדרך. אפשר להתכונן אליהן עד כמה שאפשר, אבל אין מה לצפות שהכל ילך חלק. הדייר לא הולך לשלם, השיפוצניק יעשה חרא של עבודה, המשקיע יחזור בו יום לפני שהוא צריך להעביר כסף והשיפוץ יעלה 25 אחוז ממה שחשבתם. אם זה היה קל, כולם היו עושים את זה.

3. לעבוד עם שיפוצניקים זה כנראה החלק הכי מעצבן בביזנס הזה. אל תקחו את ההצעה הכי זולה, זה בדרך כלל יעלה ביוקר. תחפשו כמה שיותר ביקורות טובות, יש היום הכל בגוגל. מצאתם מישהו? מזל טוב! מעכשיו הכל בכתב. אני אגיד את זה שוב: הכל בכתב. אם זה לא כתוב זה לא הולך לקרות. מתי מתחילים ומסיימים, מי מספק ומשלם על החומרים, מי מפנה את הזבל ומה משך זמן האחריות הם רק חלק מהדברים שאתם רוצים להסכים עליהם בכתב.

טיפ למתקדמים: תוסיפו סעיף עם $100 פחות מהמחיר שסוכם על כל יום שעובר שהעבודה לא הושלמה מעבר לתאריך שסיכמתם.

4. תעשו שיעורי בית. היום כשאני ושותפים שלי עובדים על עסקה, יש לנו רשימה מאוד ארוכה של דברים לבדוק. בשנה שעברה יצאנו מארבעה עסקאות בגלל מה שגילינו בבדיקת נאותות שעשינו. כמה דברים סופר חשובים שאנחנו רוצים לדעת על כל עסקה: מי המוכר ומה המוטיבציה שלו למכור? אנשים ועסקים עוברים אל או מהעיר שבה אני קונה? מה המחיר שוק לפי מטר רבוע של נכסים שנמכרו או הושכרו באיזור? מי הדיירים שלי, כמה הם באמת משלמים (אף פעם אל תסמכו רק על מה שהמתווך אומר לכם..), האם צפוי להיבנות משהו באיזור שיכול להשפיע על השווי של הנכס שלי? האם בחורה צעירה הייתה מרגישה בנוח ללכת בנוח בשעות החושך?

5. תתמקדו. אחת הטעויות הכי נפוצות בנדל״ן זה להתפזר לכל הכיוונים. תבינו מה סוג הנכס שבאמת הכי מתאים לכם, ועופו עליו בכל הכח. לדוגמא, אם החלטתי שאני הכי הולך על דולפקסים שנבנו לפני 1990 באיזור יוסטון, אין לי מה להסתכל על דירה חדשה מקבלן במיאמי.

6. את הדילים הכי טובים לא תמצאו בשוק. כשמתווך או ברוקר מקבלים דיל, הם יתקשרו ל4-5 משקיעים שהם מכירים ויציעו להם אותו. אם הדיל חרבנה ואף אחד לא ירצה ללכת עליו, הם ישימו אותו בשוק. תחליטו שאתם הולכים על איזור וסוג נכס מסוים, תראו מי הברוקרים החזקים בשוק וצרו איתם קשר, קחו אותם ללאנץ׳. בהתחלה הם ישלחו לכם הרבה זבל, אבל כל עוד תענו ותכוונו אותם למה שאתם רוצים – הם יהיו שווים זהב.

7. לכו על הצעיר, לא על השבע. מקרה שקרה: לפני כמה שנים אני ושותפה שלי עבדנו על עסקה בפנסילבניה. קיבלנו המלצה על עורך דין עם המון ניסיון ושנות ותק. קיבלנו ממנו חוזה עם שם של חברה של לקוח אחר שלו וכתובת של נכס במדינת ניו יורק. לזכותו יאמר שאת הקבלה הוא דווקא שלח עם השם שלנו. אם זה שותף, רואת חשבון או ברוקר, חפשו את מי שירצה לגדול ולצמוח ביחד איתכם.

8. ביטוח מבנה זה לא מספיק. תביעות הפכו לספורט הלאומי באמריקה. בנוסף לביטוח מבנה תעשו גם Liability Insurance.. מה זה אומר? נפל לכם דייר בבית ושבר את הרגל? מזל טוב, אתם אחלה מטרה.

9. הכל עם עורך דין. גם אם קוראים חוזים להנאתכם בזמנכם החופשי, עורך דין טוב הוא כנראה אחת ההשקעות הכי טובות שתוכלו לעשות. קנייה, מכירה, השכרה ובטח הסכמי שותפים או משקיעים.

10. השותפים הכי טובים הם אלו שמשלימים אתכם. למה התכוון המשורר? אם אני איש של אנשים אבל פחות של מספרים, אין היגיון אם שותף שלי יהיה עם יכולות דומות לשלי. זה מעולה שאתם מסתדרים מצוין, אבל שוער לא יכול להחליף חלוץ.

11. תעשו את השיחות הקשות בהתחלה. המון מזל טוב על השותפה החדשה, עכשיו בואו נתחיל לדבר מה קורה אם דברים לא מסתדרים. Operating Agreement זה הלחם והחמאה של כל שותפות, שיחה אחת לא נעימה בהתחלה יכולה לחסוך המון כאבי ראש בעתיד.

12. תשואה זה לא הכל. אם אני מבטיח לכם עשרה אחוזים על נכס בשכונת פשע עם דיירת שהיא אם חד הורית שמאחרת באופן קבוע לעומת חמישה אחוזים בשכונה מבוססת עם דייר מצוין? מרכז מסחרי שעתיים נסיעה שמניב שישה אחוזים או מרכז לוגיסטי עם שמונה אחוזים שכדי להגיע אליו אני צריך לטוס חצי יבשת?

13. לפעמים הדילים הכי טובים שאנחנו עושים דווקא אלה שאנחנו לא עושים. בשנת 2021 אני ושותפים שלי קנינו אפס נכסים, אחרי שיצאנו מארבע עסקאות שכל בדיקת נאותות לכל נכס עולה סביב העשרים אלף דולר. בחודש נובמבר 2022 על סגרתי שתי עסקאות בשבוע בזמן שאני על אי בתאילנד. אני מבין את הרצון לטרוף את העולם, במיוחד בהתחלה. אל תעשו עסקה רק כדי להגיד שעשיתם. עסקה אחת רעה תעלה לכם בזמן שלא תוכלו להתעסק בעסקאות אחרות. שלא נדבר על הכאבי ראש וההפסד כספי.

14. Who, not how חוץ מזה שזה אחד הספרים הכי טובים שקראתי, זה רעיון מבריק. אם יש מישהו שיכול לעשות את העבודה יותר טוב, יעיל או זול מכם, אל תחשבו פעמיים. תבינו מה החוזקות שלכם, מה אתם פחות נהנים לעשות, ותנו למישהו אחר לעשות את זה.

15. תהנו. מהתהליך, מהדרך, מהכסף. פשוט תהנו.

16. אנחנו משקיעים בבן אדם הרבה לפני שאנחנו משקיעים בעסקה. דוד משה אומר מציע לכם להיכנס איתו בהשקעה בגידול חסות אדומות באוקלהומה. שבוע אחרי אילון מאסק מציע לכם בדיוק את אותו דבר. אם אתם כמוני, לדוד משה תציעו לא להתפטר מהעבודה כל כך מהר ואת אילון תשאלו כמה מהר אתם יכולים להעביר לו צ׳ק.

16.5 You can’t buy integrity. בהמשך לנקודה הקודמת, תשקיעו עם אנשים שאתם סומכים עליהם. לא רק שיוציאו את העסקה לפועל וימקסמו רווחים, אלא שיעשו את הדבר הנכון אם דברים לא הולכים לפי התכנית.

17. תנו חזרה. אם זה כסף, זמן או עצה טובה. ליקום יש דרך לא מוסברת שככל שאנחנו נותנים יותר – ככה אנחנו מקבלים יותר. מכל הדברים שעשיתי בשנים האחרונות, לתרום ולעזור הם הדברים שאני הכי גאה בהם. אם זה להאכיל ניצולי שואה במיאמי, לחלק צעצועים לילדים בבית חולים או לקנות אוכל ומצרכים לאם חד הורית. לתת חזרה זה הדבר הכי טוב שתוכלו לעשות עם הכסף שלכם.

בהזדמנות זאת אני רוצה להגיד תודה לליאור, אבי וכל צוות נדל״ן ולעניין על הבמה וההזדמנות לחלוק קצת מהידע שלי איתכם. תודה לכם הקוראים על המילים והתגובות החמות, אני מקווה שנהניתם ושהיום אתם יודעים ומבינים קצת יותר מלפני שבוע.

בהודיה רבה ליושב במרומים שמברך אותי יום יום בהרבה שפע ופרנסה, אין לי כוונה למכור שום דבר או לחפש מקור פרנסה נוסף ממה שכבר יש לי. המטרה שלי היא לעזור כמה שאני יכול, במיוחד לאלו שבתחילת דרכם. כשאני עשיתי את צעדי הראשונים לפני עשר שנים, הפכתי עולמות כדי למצוא מישהו שיתן לי הכוונה ויאיר לי קצת את הדרך. היום שאני במצב לעזור לאחרים – זאת הדרך שלי לתת חזרה. הבקשה היחידה שאני מבקש מכם, כשיהיה לכם ותהיו במצב לעזור, תעבירו את זה הלאה.

הרבה מכם שאלו אותי איך אפשר להשקיע בפרויקטים שלי, אתם מוזמנים לשלוח אימייל [email protected] , להשאיר את האימייל שלכם בתגובות או לשלוח הודעה באינסטרגם ל@luxeholdingsgroup ויחזרו אליכם בהקדם.

אני משתף בתדירות גבוה על עסקאות שאני עובד עליהם ודברים שאני לומד תוך כדי תנועה. אם חפצה נפשכם לראות מקרוב על הפעילות שלנו, מוזמנים לעקוב באינסטגרם @ shay.yakobovich

או באתר של החברה luxeholdingsgroup.com.