אזורי עבודה

#יזםהשבוע עמית שלגי #פוסט2 

היום נדבר על איזורי עבודה וההבדלים ביניהם. יש את החלוקה הידועה של אזורי A,B,C שמתארת את רמת השכונה- דירוג של בתי ספר, גיל הבתים, רמת פשיעה וממוצע הכנסה.

יש את השיטה ש Dror Gliksman סיפר לי עליה  שאני מאוד אוהב שבעצם מדרגת את השכונות לפי בתי קפה באזור

Hipster coffee shops(A), Starbucks(B), Dunkin doughnuts and local Bodega (C)

אבל נחזור לדרוג הכללי והמסורתי:

איזור :A שכונות מטופחות, מעמד סוציו אקונומי גבוה. באיזורים האלו נרצה להשקיע בהשכרות לטווח קצר, בנייה חדשה ופליפים. איזור A מאופיין בבתים יקרים שברוב המקרים יהיה קשה לקבל cash flow  חיובי בהשכרה לטווח ארוך עם מינוף של הבנק.

אזור B: מעמד הפועלים, שכונות של משפחות עובדות, בדרך כלל הבתים ישנים יותר, איזורים פחות מטופחים. באזורים אלו נוכל לבצע כמעט את כל העיסקאות בצורה די בטוחה (פליפים ורנטלס).

אזור :C מעמד סוציו אקונומי נמוך. ברוב המקרים זה איזור שמאופיין באנשים שחיים מקצבאות מהמדינה, מה שידוע כסקשן 8. (יש עוד שמות של תוכניות סבסוד שונות, תלוי בסטייט). באיזורים אלו נוכל לקנות בתים בסכום נמוך מK150 ונוכל לקבל תזרים חיובי על שכירות. באיזורים אלו לרוב נקבל דיירים בעייתים ותידרש היכרות שטח מעמיקה על מנת להצליח.

בכל אזור יכול להיות הבדל אפילו בין רחוב לרחוב, לכן חשוב להבין בדיוק איפה קניתם ומה קניתם.

סיור בשכונה – סיור ברכב מהר מאוד יתן תמונת מצב של מה קורה בשכונה, ולרובכם שמנהלים נכסים מרחוק האיש קשר המקומי חייב לבדוק את הנכס והשכונה ולהבין אם הוא נמצא ברחוב הטוב יותר של אותה שכונה או באזור הרע. מאוד קריטי בקבלת החלטה האם להיכנס להרפתקה הזאת.

סממנים בשכונה- האם יש מדרכות? האם הן מתוחזקות?, אשפה ברחוב, האם הבתים מתוחזקים או מתפרקים? בעזרת מראות אלו נוכל להבין שמדובר באזורים יותר טובים, בדרך כלל אנשים עובדים ומשפחות, כמובן שיש מפות של רמות פשיעה וכו’ שניתן לראות מה קורה באזור מבחינת פשיעה אבל אין כמו מראה עיינים ואין תחליף לכך להבין טוב יותר מה קורה בשטח.

רמת הפשיעה ומיפגעים חיצוניים-

– קולגה שלי ששיפץ בית בשכונה C סיפר לי שבשלבי התקנת הצנרת והחשמל פרצו פעמיים לבית וגנבו את הדוד מים ואת כל חוטי החשמל. מעבר לנזק של עלות החומרים כמובן שהחשמלאי והפלאמר דרשו תשלום נוסף על העבודה מחדש… אתם יכולים לשער כבר כמה רווחיות הפרוייקט ירדה.

– עוד בעיה מאוד שכיחה בשכונות הקשות זה הפולשים.

אנשים זרים שנכנסים לנכס בזמן העבודה על הנכס או אם הוא עומד ריק ולא מתפנים.

ברוב המדינות מהרגע שפולש נכנס לנכס נצטרך לגשת לבית משפט לקבלת צו כדי להוציא אותם. התהליך הזה יכול לקחת בין שבוע לחצי שנה, תלוי במדינה. יש מקרים שנעדיף לתת לאותו פולש מזומן ביד עבור הפינוי, אבל לפעמים אנשים כאלו יסרבו מהסיבה הפשוטה שאין להם לאן ללכת.

– מצאתם בוננזה של עיסקה ועכשיו צריך למצוא קבלנים. אבל משום מה, אף קבלן לא רוצה את העבודה…. קרה לי בעבר שזה בכלל נובע מהפחד של הקבלן לעבוד באותו אזור כי פשוט הוא או העובדים שלו פחדו ממה שקורה בשכונה ויפחדו להיכנס לסיטואציה בעייתית. לא פעם קיבלתי טלפונים מבעלי מקצוע שהשכן איים עליהם כי לא חנו בצד הנכון של הרחוב או כי סתם הם לא באו לו טוב בעין.

אכיפת חוקים של הרשויות בשכונה: לדוגמא- היעדר כיסוח דשא או פינוי אשפה, או רכב חונה בלי לוחית רישוי בחניה העיריה תוציא דוח במקרה הטוב לדייר ובמקרה הרע לבעלים.

כדאי לקחת בחשבון שכשעובדים בשכונות B ו C  הסיכוי להיתקל במקרים כאלו הוא גבוה יותר,

–  דוגמא נוספת, קיבלתם מכתב עם אזהרה לקנס שיש זבל ברחוב לפני הנכס. מבירור עלה כי זה בכלל זבל של השכן שהשאיר אשפה מול הנכס שלך. את העירייה לא יעניין הסיפור של מי הזבל ואיך הוא הגיע לשם, ואתה תידרש לטפל בזה או לשלם את הקנס

כמובן שככל שהשכונה יותר מסודרת פוחת הסיכוי להיתקל בבעיות אלו,

נקודה נוספת לשים לב אליה לאזורי עבודה זה דרישות של עיריה, בנכסים מושכרים, כדי להכניס דייר לנכס ברוב המקרים תידרשו לבצע – COO Certificate of Occupancy  גם פה הדרישות משתנות מעיריה לעיריה יכול להיות מאוד פשוט, ביקרות זריזה בנכס, בדיקה שיש מים חשמל וגז עובדים, גלאי עשן וטופס עם פרטי הדייר במקרה הפשוט! ויכול להיות עם רשימה יותר ארוכה של דרישות לדוגמא: ביקורת בנכס בה יבדקו: שכל החלונות נפתחים ונסגרים, שאין חלונות שבורים, שיש סורגים בקומות הגבוהות בחלונות, שהדלתות נסגרות כמו שצריך, שאין שקעי חשמל חשופים, שאין ליקויים בגג, שאין ליקויים במבנה מבחוץ, שיש מעקה במדרגות בתוך הבית בכניסה לבית וששביל הגישה לבית בטיחותי, בדרך כלל למי שמתעסק עם דיירי סקשן 8 יהיה בנוסף ביקורת נוספת של המדינה, ידרשו תעודה שמערכת החימום נבדקה ועובדת, תעודה שהבית נבדק לעופרת בצבע והוא נקי, וחתימה נוטריונית של מי שממלא את הטפסים ומצהיר על הכל.

אסכם ואומר שחשוב להבין איפה אתם נכנסים לעבוד ומה החוקים של אותה מדינה ועיר, ארה”ב ענקית כל מדינה וכל מחוז עם חוקים והתנהגות שוק שונה,

מחר נדבר על עיריות ומהנדסים.

(בתמונה בית עם סימני ירי של כדורי פינטבול בשכונה C)