#IzmahShavuot - أوفير هراري # Post3
*** كيف تم اختيار مطور / مقاول للبناء في الخارج؟ ***
مرحبًا بالجميع ، المنشور الثالث في المجموعة - يوم الثلاثاء سعيد للجميع!
أردت اليوم التحدث عن اختيار مطور / مقاول.
كما هو معلوم ، المعاملات العقارية في الخارج ليس لها قوانين الدولة ، ولا يوجد قانون مبيعات يوفر الحماية في أنواع معينة من المعاملات ، ولا يوجد بنك إقراض وأكثر.
لذلك ، عندما نشتري عقارًا مباشرة من المطور / المقاول قبل الانتهاء من البناء ، يجب أن نتحوط قدر الإمكان لمخاطرنا التي قد تحدث في حالة قصوى - إفلاس المطور / المقاول / شركة الإدارة.
إذن "نهاية الفعل - في الفكر أولاً" ما الذي يجب أن أتحقق منه في المقام الأول؟ (القائمة الجزئية فقط)
• من هو المطور؟ فحص شامل للمطور نفسه ، وما هي المشاريع التي قام ببنائها ، وما إذا كان يمتلك شركات أفلست ، وما إذا كان قد نفذ في الوقت المحدد ، وما إذا كانت هناك شكاوى حول جودة البناء (الشرفات تتراجع ...)
• من هي شركة البناء؟ ما هي الأقدمية في الصناعة ، هل يلتزمون بالمواعيد النهائية ، ما هي جودة بنائهم ، كم عدد الموظفين الدائمين لديهم ، ما هو التأمين الذي لديهم
• المطور / المقاول ما هي سيرتهم الذاتية؟ هل العقار قيد الإنشاء / هل شراء عقار "على ورق"؟ عند شراء عقار قيد الإنشاء - من المهم التحقق في أي مرحلة نحن في مرحلة الإنشاء؟
• هل قام المطور / شركة البناء سابقًا ببناء مشاريع من نفس الحجم في نفس المنطقة - من المهم أن نفهم أنهم يعرفون كيفية حساب التكاليف وأن لديهم خبرة في إنشاءات مماثلة.
• كما هو الحال في إسرائيل ، نريد أن نرى "تصريح بناء" ساري المفعول ونفهم ما يمكن أن تبنيه شركة البناء ، فمن المهم بالنسبة لنا أن نتحقق خاصةً إذا كنا قبل الصعود إلى الأرض ، هل تمتلك شركة البناء جميع التصاريح؟ إذا كان التصريح مفقودًا - ما هو التصريح وما مدى أهمية التصريح ، التحقق من تصاريح البناء مع البلدية بالطبع (لا تعتمد على إجابات من شركة البناء) في إنجلترا ، على سبيل المثال ، يمكنك طلب الحزمة القانونية.
• ما هي الضمانات الموجودة؟ من هو محامي صاحب المشروع / الوصي؟ ما هو التأمين الذي تملكه شركة البناء؟ ماذا يحدث إذا حدث ضرر أثناء البناء؟ في أي الحالات يقوم المطور بالتأمين على نفسه أثناء البناء؟ هل يوجد بنك مقرض؟ هل المال مع شركة البناء أم مع محامٍ مسؤول عن الأمانة؟
• يوجد رخصة بناء - عظيم! هل يجب أن نتحقق حتى موعد التصريح؟ متى حصل عليه - إذا مر وقت طويل على المرء أن يتحقق من سبب عدم بدء التاريخ؟ ماذا يحدث إذا لم يلتزم بالموعد المحدد وانتهاء التصريح؟ هل من السهل الحصول على تمديد ...
• المدفوعات لشركة البناء - ما هي شروط الدفع؟ لمن يذهب المال؟ (حساب الولاء حسب معدل تقدم البناء ام مباشرة للمطور؟) الدفع بعد الانتهاء من كل مرحلة من مراحل البناء؟ دفعة صغيرة عند الشراء وكل شيء آخر عند استلام المفتاح (10/90 20/80)؟
• ما هي الضمانات الموجودة؟ من هو محامي صاحب المشروع / الوصي؟ ما هو التأمين الذي لدى المحامي؟ ماذا يحدث إذا حدث ضرر أثناء البناء؟ في أي الحالات يقوم المطور بالتأمين على نفسه أثناء البناء؟
في إنجلترا على سبيل المثال ، أتحقق أيضًا مما إذا كان المحامي عضوًا في نقابة المحامين (SRA)؟ وفحص الحماية المالية التي تمنحها لنا الجمعية؟
• الأسعار - ما هو سعر المتر؟ ما هو سعر المتر في 5 مشاريع متشابهة في المنطقة القريبة؟
• من هم المنافسون لهذا المشروع؟ كم عدد المنافسين الذين يعرضون للبيع؟ في ظل ظروف ما؟
• ما هو الطلب على مثل هذه العقارات في المنطقة؟ (شقة للطلاب على سبيل المثال - هل توجد جامعة على مسافة قريبة؟ هل هناك طلب على السكن من جانب الطلاب؟ هل الإيجار المتوقع واقعي للمنطقة ...)
• ما هو بالقرب من موقع المشروع؟ (هل نبني بالقرب من مفاعل ذري أو مكب نفايات حضري أو ملعب رياضي أو مصنع فخار أو ربما بالقرب من مستشفى أو جامعة أو مركز للمشاة أو مكاتب حكومية أو مركز تسوق)
• عند شراء العقارات في الخارج ، يتم مساعدتنا في إدارة الممتلكات من قبل شركة إدارة - ما هي شركات الإدارة ذات الصلة بإدارة الممتلكات؟ ما هي التكاليف المتوقعة؟ هل لدى شركة الإدارة منافس / شركة يمكنها أن تحل محل شركة الإدارة؟ هل أنا ملتزم بشركة إدارة أم يمكنني إدارة العقار بنفسي؟
• كيف يتم تسجيل الشقة باسمي؟ تسمية تحذير؟ التسجيل في الطابو؟ وكيف يمكنني اختبار هذا.
• ما هي النفقات المتوقعة لصيانة العقار؟ ومن يدين لهم؟ المستأجر / مالك العقار؟ ما هو مبلغ رسوم خدمة الإيجار الأرضي ، وما إلى ذلك ، من يدفع ضريبة الأملاك والمياه والكهرباء والغاز - ماذا يحدث إذا لم يتم دفع الفواتير؟
• ما هو الإيجار المعتاد في المنطقة؟ ما هي نوعية البناء وحجمه بالنسبة لأسعار الإيجارات المختلفة في المنطقة ، من هم المستأجرون في المنطقة؟
هذه قائمة جزئية من الاختبارات التي نقوم بها قبل تسويق الخصائص ، من المهم فهم هذه النقاط وبالطبع هناك العديد من النقاط.
أتمنى لك يوما عظيما
أوفير الجبلية
* في الصورة - أنا قبل عصر كورونا عندما كان من الممكن الطيران ، وفحص المشاريع قيد الإنشاء ، واللقاء وجهاً لوجه مع المطور ، والمقاول ، ومديري شركة الإدارة ، وأصحاب العقارات ، والمحامي والمزيد
يمكنك أن تجدنا في:
www.ForumNadlanUSA.com
احصل على تمويل من:
www.NadlanCapitalGroup.com
انضم إلينا على فيس بوك:
https://www.facebook.com/RealEstateIsreaelUSAFAQ
ردود