рентабельность капитала - ROE

Привет друзья, первый раунд сообщений со значением 3 от 3.
Итак, в двух предыдущих постах я объяснил, что такое рентабельность инвестиций, которая на самом деле представляет собой доход инвестора (или любой другой организации) от новых инвестиций независимо от способа финансирования инвестиций и до уплаты налогов.
И я объяснил, что такое ROA, то есть доход, который принесли все активы инвестора независимо от метода финансирования инвестиций и до уплаты налогов.
В этом посте я хочу объяснить финансовый коэффициент ROE.
(возврат на капитал)
или на иврите доход на капитал (собственный капитал).
Обычно проводится сравнение и акцентирование внимания на разнице между ROI (возвратом инвестиций)
и ROE (рентабельность капитала).
или
между ROA (рентабельностью активов)
и ROE (рентабельность капитала).
В обоих случаях значение ROE (рентабельности капитала) можно понимать одинаково, я объясню разницу между ROI (рентабельностью инвестиций) и ROE (рентабельностью капитала).
Чтобы рассчитать рентабельность капитала, необходимо разделить чистую прибыль на собственный капитал.
Чистая прибыль – это чистая прибыль, то есть: доходы за вычетом всех расходов (включая расходы на финансирование и уплату налогов на доходы).
Капитал — это деньги, которые я принес из дома, когда вошел в инвестицию.
Цель коэффициента ROE — измерить, с какой скоростью растет наш капитал.
Приведен пример:
В посте, где я объяснял, что такое ROI (возврат инвестиций), я использовал следующий пример:
Допустим, недвижимость стоит 100,000 14,000 долларов США и приносит годовой доход от аренды в размере 1400 1000 долларов США. Допустим, управляющая компания стоит 2000 9600 долларов США в год, годовая страховка 2000 1000 долларов США и муниципальные налоги 1400 14000 долларов США. Мы получим операционный доход (EBIT) в размере XNUMX XNUMX долларов США (XNUMX – XNUMX XNUMX долларов США). – XNUMX – XNUMX).
Таким образом, ROI будет равен 9600 (EBIT), деленному на 100,000 (общий объем инвестиций), и мы получим ROI в размере 9.6%.
Это означает, что недвижимость приносит доход на инвестиции в размере 9.6%.
Теперь предположим две ситуации по покупке недвижимости:

Ситуация 1: финансирование только за счет собственного капитала (то есть я приношу всю инвестиционную стоимость в виде денег из дома).

То есть я вложил 100,000 9600 долларов, и в конце года у меня осталась операционная прибыль (EBIT) в размере 10 9600 долларов, то есть прибыль до вычета финансовых расходов и налоговых расходов. В этом случае расходы на финансирование будут равны нулю, потому что все деньги на покупку недвижимости я принес из дома (я ни у кого не брал кредит) и, следовательно, нет расходов на финансирование (процентов), которые нам придется платить налог на нашу прибыль, скажем, ставка налога составляет 960% и следовательно при операционной прибыли в XNUMX$ мы заплатим налог в размере XNUMX$
(10% * 9600), так что у нас остается чистая прибыль в размере 8640 долларов США (960–9600 долларов США), и, следовательно, в этом случае рентабельность собственного капитала составит 8.64%. Метод расчета: 8640 долларов США (чистая прибыль) разделить на 100,000 XNUMX долларов США. (капитал).
То есть видно, что рентабельность инвестиций (ROI) составляет 9.6%, а рентабельность капитала (ROE) — 8.64%. Разница между доходами обусловлена ​​уплатой налогов, которая учитывается при расчете рентабельности собственного капитала по сравнению с рентабельностью инвестиций, при которой уплата налогов не учитывается.

Ситуация 2: Метод финансирования будет состоять из собственного капитала в размере 40,000 60,000 долларов США (деньги от дома) и еще одного кредита в размере XNUMX XNUMX долларов США.

Допустим, годовая процентная ставка по кредиту составляет 3% сроком на 4 года и погашение кредита производится по льготному графику погашения (выделяют те, кто знаком с этим названием), смысл погашения кредита по льготному графику. График расчетов заключается в том, что основная сумма кредита (60,000 4 долларов США) будет возвращена одним платежом в конце периода кредита (еще XNUMX года), а до тех пор каждый месяц по кредиту будут выплачиваться только проценты.
Годовые процентные расходы составят $1800 (3% * $60,000 150), ежемесячная выплата процентов составит $1800 ($12 разделить на XNUMX).
Теперь проверим, что произойдет в конце года: рентабельность инвестиций (ROI) составит 9.6%, поскольку операционная прибыль составит $9600, разделенную на $100,000 9.6 (инвестиции). Потому что какая разница, откуда мы взяли деньги?? Ожидается, что недвижимость принесет XNUMX% от вложенных в нее денег до вычета процентных расходов и налогов.
Теперь посчитаем чистую прибыль:
Операционная прибыль (EBIT): $9600
После вычета процентных расходов по кредиту: $1800.
Мы получим прибыль до налогообложения: $7800
Вычтем расходы по налогам (мы предполагали 10%, как и в ситуации 1): $780 = 10% * $7800.
Мы получим чистую прибыль: $7020 = $780 - $7800.
Теперь рассчитаем ROE (рентабельность собственного капитала):
7020 долларов США (чистая прибыль) делим на 40,000 17.55 долларов США (капитал, который инвестор принес из дома), и мы получаем, что рентабельность капитала составляет: XNUMX% = ROE.
Вы можете видеть, что хотя инвестиции могут принести «всего» 9.6% с помощью кредитного плеча (использования денег, которые нам не принадлежат), нам удалось увеличить наш капитал (наши деньги в целом!) на 17.55%.
Разрыв между рентабельностью инвестиций и рентабельностью собственного капитала называется доходностью кредитного плеча, то есть: сколько избыточной доходности мы смогли получить от нашего капитала сверх доходности от инвестиций с помощью использования кредитного плеча.
В нашем примере доходность кредитного плеча составит 7.95% (9.6% - 17.55%).
Каков наш вывод?
что с помощью умного кредитного плеча можно сделать довольно скучную инвестицию со средней доходностью и добиться большого роста нашего капитала. Конечно, условием этого является то, что доход от инвестиций будет выше, чем процентные расходы, потому что в противном случае кредитное плечо, которое мы взяли, увеличит наши потери.
Важно отметить, что кредитное плечо в целом усиливает существующую ситуацию, то есть, если мы получаем прибыль, то кредитное плечо увеличит нашу прибыль, а если мы проиграем, кредитное плечо увеличит наши убытки.
Иногда организация, предоставляющая нам деньги для инвестиций, может обусловить кредит, выбрав инвестиции с более низким профилем риска, которые обычно также характеризуются более низкой доходностью, но, в конце концов, возможно, что инвестиции, которые воплощают в себе более низкий профиль риска, обычно характеризуются более низкой доходностью. Возврат окажется более выгодной инвестицией по сравнению с другой инвестицией с более высокой ожидаемой доходностью, поскольку инвестиции менее рискованны.Вполне возможно, что кредитор согласится дать деньги под более низкую процентную ставку, что напрямую приведет к доходу от инвестиций. капитал (ROE).
Итог: рентабельность инвестиций (ROI) чрезвычайно важна, но рентабельность собственного капитала (ROE) показывает нам, насколько растет наш капитал (другими словами, деньги, которые мы принесли из дома).
Поэтому при каждой инвестиции вам необходимо рассматривать все данные и уделять внимание каждой информации и ее последствиям.

Надеюсь, вы принесли пользу 🙂

Ссылка на оригинальный пост в форуме по недвижимости США на Facebook - Работает на настольном компьютере (Для просмотра поста должны быть одобрены участники форума):
http://bit.ly/2IjOIpR

Оригинальные ответы на пост можно прочитать в нижней части текущей страницы поста на сайте или в ссылке на пост в Facebook, и, конечно, вы приглашены присоединиться к обсуждению