Вот и начинают расплачиваться предвыборной ценой: тысячи квартир застрянут, старты строек резко упадут, цены….

#ИзмахШавуот - Офир Харари #Post3
***Как осуществляется выбор предпринимателя/подрядчика для строительства за рубежом?***
Всем привет, вторник в группе - всем хорошего вторника!
Сегодня я хотел поговорить о выборе предпринимателя/подрядчика.
При сделках с недвижимостью за рубежом, как известно, не существует ни законов земли, ни закона купли-продажи, обеспечивающего защиту при определенных видах сделок, ни банка-кредитора и т. д.
Поэтому, приобретая недвижимость напрямую у застройщика/подрядчика до окончания строительства, мы должны максимально хеджировать свои риски, которые могут произойти в крайнем случае – банкротстве застройщика/подрядчика/управляющей компании.
Итак, «в конце концов – сначала подумай», что мне следует проверить в первую очередь? (только неполный список)
• Кто предприниматель? Тщательная проверка самого застройщика, какие проекты он строил, были ли у него компании, обанкротившиеся, сдавал ли в срок, нет ли нареканий на качество строительства (падающие балконы...)
• Кто такая строительная компания? Какой у них стаж в отрасли, соблюдают ли сроки, каково качество строительства, сколько у них постоянных сотрудников, какие страховки есть?
• Предприниматель/подрядчик. Каково их резюме? Объект находится в стадии строительства/покупка объекта осуществляется «на бумаге»? При покупке строящейся недвижимости – важно проверить, на какой стадии мы находимся в строительстве?
• Строил ли застройщик/строительная компания ранее проекты такого же размера на той же территории – важно понимать, что они умеют рассчитывать затраты и имеют опыт аналогичного строительства.
• Поскольку в Израиле мы хотим увидеть действующее «разрешение на строительство» и понять, что может построить строительная компания, нам важно проверить, особенно, если прежде чем мы переедем на землю, имеет ли строительная компания все разрешения? Если разрешение отсутствует - какое разрешение и насколько оно критично, разрешение на строительство, конечно, проверяется в муниципалитете (не доверяйте ответам строительной компании)
• Какой залог? Кто является адвокатом застройщика/доверительного управляющего? Какая страховка у строительной компании? Что будет, если во время строительства возникнут повреждения? На какие случаи застройщик страхуется при строительстве? Есть ли банк-кредитор? Деньги находятся на условном счете у строительной компании или у юриста?
• Есть разрешение на строительство – отлично! Должны ли мы проверять, до какого момента будет разрешение? Когда он его получил - если прошло много времени, стоит проверить, почему он не запустился до сегодняшнего дня? Что произойдет, если он не придет вовремя и срок действия разрешения истек? Легко ли продлить...
• Платежи строительной компании – каковы условия оплаты? Кому идут деньги? (Эскроу-счет по темпам строительства или напрямую застройщику?) Оплата после завершения каждого этапа строительства? Небольшая оплата при покупке и все остальное при получении ключа (10/90 20/80)?
• Какой залог? Кто является адвокатом застройщика/доверительного управляющего? Какая страховка у адвоката? Что будет, если во время строительства возникнут повреждения? На какие случаи застройщик страхуется при строительстве?
В Англии, например, я также проверяю, является ли адвокат членом Коллегии адвокатов (SRA)? И посмотрите, какую финансовую защиту нам дает ассоциация?
• Цены – какова цена за метр? Какая цена за метр в 5 аналогичных проектах в ближайшем районе?
• Кто является конкурентами этого проекта? Сколько конкурентов предлагают на продажу? При каких условиях?
• Каков спрос на этот тип недвижимости в этом районе? (Квартира для студентов, например - есть ли в шаговой доступности университет? Есть ли спрос на жилье со стороны студентов? Реальна ли ожидаемая арендная плата для этого района...)
• Что находится рядом с местом реализации проекта? (Строим ли мы рядом с ядерным реактором, муниципальной свалкой, спортивным стадионом, гончарным заводом или, возможно, рядом с больницей, университетом, пешеходной аллеей, правительственными учреждениями или торговым центром)
• При покупке недвижимости за границей нам помогает в управлении недвижимостью управляющая компания – какие управляющие компании являются соответствующими управляющими компаниями для управления недвижимостью? Каковы ожидаемые затраты? Есть ли у управляющей компании конкурент/компания, которая может заменить управляющую компанию? Обязан ли я управляющей компании или могу управлять недвижимостью самостоятельно?
• Как квартира была зарегистрирована на мое имя? предупреждающая табличка? Табу регистрация? И как я могу это проверить?
• Каковы ожидаемые расходы на содержание недвижимости? И кто им должен? Арендатор/владелец недвижимости? Какова ПЛАТА ЗА АРЕНДУ ЗЕМЛИ и т. д., кто платит налог на недвижимость, воду, электричество, газ - что произойдет, если счета не будут оплачены?
• Какова принятая арендная плата в этом районе? Каково качество и размер строительства при различных ценах на аренду в этом районе, кто является арендаторами в этом районе...
Как уже упоминалось, это неполный список тестов, которые мы проводим перед продажей недвижимости. Важно понимать эти моменты и, конечно же, есть еще много пунктов.
Хорошего дня
Их горный
*На фото - я до эпохи короны, когда можно было летать, осматривать строящиеся объекты, встречаться тет-а-тет с застройщиком, подрядчиком, руководителями управляющей компании, брокерами, юристами и многим другим...

Вы можете найти нас по адресу:
www.ForumNadlanUSA.com

Получите финансирование:
www.NadlanCapitalGroup.com.

Присоединиться к нам на Facebook:
https://www.facebook.com/RealEstateIsreaelUSAFAQ