Контроль за арендной платой, или почему людям не стоит бояться инвестировать в Берлин. Глобальное тре…
Контроль за арендной платой, или почему людям не стоит бояться инвестировать в Берлин.
Глобальные тенденции затрагивают небольшой и относительно статичный рынок Израиля, и мы можем многому научиться из того, что происходит за рубежом.
Рано или поздно появится политик-популист и попытается получить «лайк» от местных избирателей, применяя постановления и законы против тех, у кого есть, чтобы «помочь» тем, у кого нет.
Уже существует сильное гостиничное лобби, требующее ограничить деятельность AB&B, муниципалитет TLV удвоил стоимость активов Arnona для активов AB&B, и это еще не конец.
Подобные переговоры обсуждались на последнем заседании Кнессета Фолкманом и Шафиром с целью введения контроля над арендной платой, согласно которому домовладельцы не смогут повышать арендную плату в течение определенного периода времени и при определенных условиях.
Это плохо? Это.
Поможет ли это арендаторам? Неа.
Создает ли это преимущество для домовладельцев? Да.
В прошлом месяце мэрия Берлина приняла закон, который замораживает арендную плату на пять лет. Я хотел бы показать вам, как это решение сделало Берлин главным рынком для инвесторов.
Прежде чем начать, хочу заявить, что пишу, основываясь на своих знаниях и опыте, а главное – на своем мнении. Это ни в коем случае не рекомендация или совет. Вы делаете то, что хотите, со своими финансовыми средствами.
Кроме того, у меня нет активов в Берлине. Что касается немецкой недвижимости, у меня есть активы в Мюнстере, и я ими очень доволен.
1. Кто издал закон и почему –
законы создаются политиками. Политики хотят переизбраться. Законы о недвижимости разрабатываются не бизнесменами, профессионалами или экспертами-экономистами. Законы принимаются с учетом политических взглядов.
В Берлине почти 90% резиденций сдают дома. В это удивительное число входит и Восточный Берлин. В отличие от таких рынков, как Румыния, где в Бухаресте 95% людей живут в собственных квартирах, а население предпочитает быть домовладельцами, в Берлине место жительства не является.
законы принимаются для этого населения.
2. Зачем нужен контроль арендной платы? –
Контроль за арендной платой воспринимается как гарантия от роста стоимости жизни, в которой жилье занимает большую часть. Это также один из лучших способов завоевать популярность и легкую поддержку. Естественно, тех, у кого «нет», больше, чем тех, у кого «есть».
Контроль за арендной платой также направлен на охлаждение рынка. Популярность Берлина среди европейской молодежи и работающих иммигрантов привела к тому, что стоимость аренды росла с каждым годом.
Недавнее исследование, проведенное консалтинговой компанией Knight Fox, пришло к выводу, что цены на недвижимость в Берлине растут быстрее, чем где-либо еще в мире; в период с 20.5 по 2016 год они подскочили на 2017%. В Кройцберге за тот же период рост составил 71%.
Иностранные компании открыли бизнес в городе, привлекая более богатое население, которое могло позволить себе рост стоимости аренды, оставляя после себя огромное количество «традиционных» арендаторов, которые не могли справиться с растущей стоимостью аренды. Это заставило резиденцию возражать против появления в городе новых крупных корпораций. Не так давно Google покинула Кройцберг после двух лет ожесточенных демонстраций.
3.1 почему контроль арендной платы приводит к увеличению арендной платы и стоимости активов? – учитывая новый закон Берлина, который гласит, что арендная плата не будет повышаться в течение пяти лет, мы можем ожидать возникновения двух ситуаций:
A. ЕСЛИ закон относится ТОЛЬКО к новым контрактам, в то время как текущий контракт будет подчиняться закону после его расторжения или в течение определенного периода времени - ВСЕ доступные для сдачи в аренду активы повысят арендную плату, чтобы гарантировать отсутствие повышения в течение следующих пяти лет. . Со временем на рынок будет выставлено лишь несколько квартир (контракт предусмотрен в 2018 г. → сдача в 2023 г., договор предусмотрен в 2016 г. → сдача в 2021 г., договор предусмотрен в 2015 г. → сдача в 2020 г. и т. д.) и, как таковые, будет БОЛЬШЕ людей, нуждающихся в аренде, в то время как количество доступных квартир значительно сократится.
Б. ЕСЛИ закон «сбрасывает» все контракты и все активы будут иметь одинаковый «срок годности», арендаторы предложат более высокую цену / домовладельцы будут просить более высокую цену, зная, что существует короткий период времени, в течение которого активы имеются, но спрос вырос.
3.2 Стоимость активов. Инвесторы и компании не любят регулирования, и не все из них способны заглянуть далеко. Компании не могут принять кредо «недвижимость — это марафонский бег», потому что им необходимо показывать прибыль, выплачивать зарплаты, выплачивать дивиденды и отчитываться перед акционерами. Индивидуальные инвесторы часто сталкиваются с одной и той же проблемой, и они не делают пауз, чтобы проанализировать, насколько, казалось бы, «плохая» ситуация на самом деле хороша для них. Многие продадут свои активы, а компании не будут строить новые активы. Это означает, что ВАШ актив имеет гораздо меньшую конкуренцию и, следовательно, имеет больший спрос и, как следствие, его стоимость неуклонно растет.
4. Контроль за арендной платой – это простая заплатка, которую политики применяют поверх предыдущей, которая, в свою очередь, применялась поверх еще одной. Это не правильное долгосрочное решение. Каждая попытка «спроектировать» рынок вызывает еще больший хаос, на исправление которого уходит все больше и больше времени.
Мировые примеры ясно показали, что контроль за арендной платой убивает рынки, вредит тем, кто нуждается в ренте, способствует развитию черного рынка и коррупции. Вызывает нарушение закона об активах, снижает их доступность, увеличивает стоимость покупки и аренды, создает очень длинный список ожидания и многое другое. Карл Ассар Линдбек написал после исследования контроля за арендной платой: «После бомбардировок контроль за арендной платой во многих случаях кажется наиболее эффективным из известных на сегодняшний день методов разрушения городов». В Израиле проекты долгосрочной аренды – это чистая шутка. Вот почему немногие разработчики идут на это, а те, кто идут… ну, смотрите сами:
это за июль 2018:
По фиксированной цене на 20 лет: обзор проекта аренды в Раанане
Долгосрочная аренда считается важным дополнительным решением жилищного кризиса, но в Израиле сегодня есть только 5 таких проектов на продвинутой стадии • Мы посмотрели, кто выбирает там жить и сколько за это платят
и это в феврале 2019 года, всего семь месяцев спустя (тот же проект) –
Арендаторы были поражены: арендная плата в долгосрочном проекте внезапно взлетела до небес
Арендаторы проекта справедливой аренды в Раанане получили от Министерства строительства и жилищного строительства обязательство обеспечивать стабильность цен в течение 10 лет. Несмотря на это, в прошлом месяце - примерно через два с половиной года с момента оккупации - предприниматель "Компания Рубинштейн" заявил, что сумма вырастет на 7.3%.
заключить:
Контроль за арендной платой не должен вас пугать. У вас есть продукт, который нужен государству, но не может удовлетворить спрос. Я настоятельно рекомендую думать о долгосрочной перспективе, а не только о ближайшей перспективе.
источники:
https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001247625
https://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-5457729,00.html
https://www.theguardian.com/…/google-abandons-berlin-base-a…
http://www.businessfondue.com/…/why-romania-is-a-nation-of…/
https://qz.com/…/germany-has-one-of-the-worlds-lowest-home…/
Ответы