Предприниматель недели Сообщение 2

Я знаю, что будет довольно много людей, которые разозлятся на меня, и это нормально, цель этого поста не в том, чтобы заставить кого-то чувствовать себя комфортно, они говорят об одном из самых болезненных моментов в инвестировании в недвижимость. США, конечно, когда мы делаем это из Израиля.
Пришло время поговорить о структурном сбое, который существует между нами, инвесторами и управляющими компаниями, о конфликте интересов и о том, почему это самая распространенная причина сбоя инвестиций в США.
Не проходит и недели, чтобы ко мне не обращались люди, чтобы проконсультироваться по поводу инвестиций в США, по конкретной сделке или в той или иной сфере. Я даю всем один и тот же ответ, хорошие предложения есть везде, Огайо / Флорида / Техас שוק Анализ рынка… Иммиграционные данные…. Данные о занятости… Муниципальные планы… Все хорошо, но в основном фоновый шум.
Единственное, что может превратить хорошую сделку в хорошую инвестицию, это то, кто управляет инвестициями!
Да это так просто…
Цель хорошей управляющей компании одна — заставить недвижимость работать и приносить нам, инвесторам, прибыль!
Она должна выбрать лучших арендаторов с наибольшими шансами вовремя заплатить нам арендную плату, и все это без разрушения имущества (намного сложнее, чем кажется). Он должен заботиться о звонках арендаторов на техническое обслуживание наилучшим и быстрым способом, чтобы наши арендаторы были довольны и платили, вел бухгалтерский учет в упорядоченном и надлежащем порядке, собирал средства, оплачивал налоги, счета и т. д.
За услугу мы обычно платим сумму в размере от 8% до 10% от брутто-зарплаты. При замене арендатора обычно оплачивается месяц аренды, а для обслуживания и подготовки требуется оплата имущества после замены арендатора по мере необходимости.
Пока Пьер не звучит? Иногда мы немного забываем, но в целом мы получили сервис, а также управляющая компания, которая так усердно работала для нас, заслуживает того, чтобы получать прибыль. Так почему же во многих случаях это просто не работает? Почему у меня есть клиенты, сменившие за год не менее четырех управляющих компаний? Почему так много людей, которые так сильно обожглись, что поклялись мне, что никогда больше не вернутся к инвестированию в США или вообще в место, где они не живут?
Вот несколько основных причин, по которым управляющие компании могут не работать хорошо:

1. Компания, которая слишком велика — независимо от того, сколько у них доброй воли, компании с большим количеством активов просто не в состоянии обеспечить личное и конкретное решение проблем. Например, если арендатор не платит, в лучшем случае компьютер сообщит дружелюбному служащему, чтобы он связался с арендаторами и попросил их заплатить, или, в худшем случае, просто автоматически отправит управляющего недвижимостью в поле, чтобы дать уведомление перед выселением.
   Как вы думаете, какова степень мотивации клерка попытаться понять и решить проблему до ожидаемого похищения, которое обойдется нам в лучшем случае в сотни и тысячи долларов? Насколько ей больно, когда она записывает чек с вашего счета за подготовку недвижимости для нового арендатора стоимостью в тысячи долларов? Или за ежемесячную плату за управление, даже если в собственности вообще нет арендатора? (Да, он существует во многих компаниях).
   2 ОТСУТСТВИЕ ИДЕНТИЧНОСТИ ИНТЕРЕСОВ И ПРИЯТИЙ - "ЖАДНОСТЬ - ЭТО ХОРОШО" Одно из предложений, которое каждый, кто меня знает, знает, что я люблю больше всего, и нет ситуации, в которой вы пройдете день и не услышите, как я повторяю его в минимум в два раза. С жадностью как таковой проблем нет, наоборот… Проблема с жадностью начинается, когда нет совпадения интересов, нет прозрачности и контроля. Управляющей компании необходимо противостоять искушениям и вести ежедневную внутреннюю войну между желанием хорошо обслужить инвестора и желанием заработать здесь и сейчас. Он должен противостоять бесконечным искушениям, чтобы воспользоваться непониманием / контролем / дистанцией наших инвесторов.
   Как вы думаете, какой интерес со временем победит?
   Наша или наша управляющая компания?
   Пример конфликта интересов: Вы как инвестор хотите, чтобы арендатор как можно дольше оставался в собственности, чтобы недвижимость не стояла пустой, не нужно было тратить деньги на покраску и ремонт, не нужно было платить за смену арендатора и т. д. .
   Управляющая же компания упускает тысячи долларов, которые ей придется заплатить в случае смены жильцов и повторной подготовки дома к аренде (краска/ковры/полы и т.д.).
   В случае, что случилось со мной лично с недвижимостью, принадлежащей моей маме, новостройку мы купили ей на пенсию в отличном районе с качественным населением. После халатного поведения управляющей компании (невнимательность, время, забота и сбор ошибок) мы оказались у своенравного арендатора, который не платил почти восемь месяцев. За аукцион мы заплатили 1000 долларов, дороговато, но деньги небольшие, по крайней мере даму в итоге удалось вытащить.
   Счастливые и довольные, прося фотографии недвижимости у управляющей компании, получая фотографии, недвижимость в гораздо менее плохом состоянии, чем мы ожидали. Нужна светлая краска в некоторых комнатах, один ковер почистить и все.לע Однако счет, который моя мама получила от управляющей компании, составляет около 3500 долларов. Я сказал им спасибо, но нет, я связался с Хенди от местного, для которого я получил рекомендацию, и он предложил выполнить работу за 1200 долларов, включая материалы. Справедливая цена для всех сторон.
   Угадай, что? Управляющая компания не согласилась выдать ему ключи для выполнения работ, заявив, что ее страховка не распространяется на сторонних специалистов. Я не говорю, что управляющая компания не заслуживает прибыли, но в очередной раз гордианцы выиграли войну, и я уверен, что большинство ее инвесторов даже не проверяют и не спорят. Как вы понимаете, управляющая компания больше не управляет недвижимостью.
   У меня есть бесчисленное множество других подобных историй и примеров, но мне кажется, что вы поняли идею.
   Когда работают управляющие компании?
   Готовы проверить внутри? ????
   это просто…
   Когда они получают прибыль откуда-то еще!
   Управляющая компания — не такой прибыльный бизнес, как все думают, тем более, если речь идет о компании с менее чем 200-250 активами в управлении. Я знаю много компаний со всех концов США, и их объединяет то, что управляющая компания для них всего лишь услуга, а не основной бизнес.
   Они предоставляют услуги инвесторам, приобретающим у них недвижимость, и позволяют им получать при покупке неплохие комиссионные (равные прибыли за годы работы клиента в управляющей компании). Они получают выгоду от ремонта, который вам придется сделать после покупки дома, и вы захотите улучшить его, чтобы сдавать в аренду (еще одна прибыль за несколько хороших лет). Они будут очень рады, если вы купите больше домов или порекомендуете и приведете с собой больше инвесторов (еще одна прибыль за несколько хороших лет).
   Я уверен, что есть инвесторы, которые работают с «обычной» управляющей компанией и очень довольны сервисом. Я уверен, что есть исключения, но конфликт интересов просто кричит до небес и не может быть проигнорирован. Еще раз говорю, есть праведники!
   Но по крайней мере я в своем характере инвестора, мне очень тяжело доверить человеку на другом конце света победить свою природу и подумать обо мне раньше, чем он подумает о себе, и все это каждое утро заново.
   Чтобы вы меня не поняли, я никому не рекомендую управлять собственными активами.
   Управление активами — это профессия для всего, и некоторые сказали бы, что это искусство. Особенно, если мы работаем на рынках аренды, которые характеризуются высокой доходностью, но также и в немного более сложных условиях управления (Кливленд).
   Не сомневаюсь, что у подавляющего большинства инвесторов нет инструментов/умений/желания/времени самостоятельно управлять недвижимостью на пульте. Кроме того, я думаю, что было бы довольно глупо делать это, если вы не очень опытны в этом.
   Ну так что ты делаешь? Следующий пост о том, как нейтрализовать зависимость от управляющей компании и улучшить свои показатели на 30%-50%.