Как решить, с кем инвестировать в недвижимость - Часть I
# Предприниматель недели Алон Гилмор # Пост 4
Сегодня Часть I: Для инвесторов - как выбрать инвестиционного менеджера/предпринимателя, чтобы работать с + уверенностью в инвестициях.
Завтра, часть XNUMX: Для предпринимателей - как выбрать инвестора, с которым можно работать + как вести рекрутинг и маркетинг.
Наступает момент, когда мы понимаем.
На самом деле мы не занимаемся недвижимостью. Это просто устройство.
Наше настоящее дело - Отношения
С местным персоналом, с инвесторами с нами, с управляющей компанией, с нашими арендаторами, с кредитором, со всеми.
Я сижу с инвестором, который заинтересован в том, чтобы начать инвестировать в США.
Несмотря на то, что я слышал одно и то же беспокойство десятки раз, я до сих пор не только слышу его, но и прислушиваюсь.
Она приходит с сыном и рассказывает мне, хоть и хочет инвестировать, обо всех возражениях и предостережениях, которые ее семья «советует» ей по поводу вложения инвестиций, и о том, как опасно инвестировать, и что лучше вкладывать план сбережений, и что США очень далеко, и какие все шарлатаны, и что только что показывали по телевизору, кому она изменила, а они исчезли и т.д...
Я не уверен, что понял, почему она вообще пришла ко мне на встречу, возможно, ей нужно было подкрепление, это было давно.
Семья заботится. ясно. Никто вроде меня этого не понимает.
Однако никто вроде меня не понимает, насколько опасен «совет», который она получила от своей семьи.
(Я не счел нужным убедить ее, потому что я ежедневно работаю застройщиком, а не финансовым педагогом, за исключением этой недели...).
В дополнение к 12 годам работы в одном из крупнейших инвестиционных домов Израиля на рынке капитала, а также в сфере недвижимости - в последние годы я сопровождал многие сотни инвесторов в недвижимость в США, я видел и испытал эти эмоциональные американские горки.
Более того — я тоже инвестирую, еще до того, как стал предпринимателем.
Инвестор, который испытывает как убытки, так и прибыль. Я точно знаю, как это чувствуется.
Интенсивность боли от потери 30 60 долларов больше, чем интенсивность радости от прибыли в XNUMX XNUMX долларов, и не говорите мне, что это неправда.
С другой стороны, мы хотим построить нашу частную пенсию с максимально возможной безопасностью.
так что мы делаем???
Первое — вспомните, какая у вас инвестиционная стратегия, из поста 1.
Второй - вы встречаетесь с человеком, который будет управлять вашими инвестициями.
А рабочие - входят в инвестиции с открытыми глазами:
Глубоко понять, каковы шансы, а также каковы риски, и выяснить на встречах, «что самое худшее, что может случиться»?
Понять реальность такой, какая она есть: не красивее, чем она есть, но и не хуже.
И если ты знаешь, что делать -
Я здесь, чтобы сказать вам, что можно увеличивать пассивный доход до тех пор, пока вы не достигнете финансовой свободы, не принимая ненужных рисков.
Не пытаясь «угадать время» рынка, мы не ставим на кон свои деньги.
не заботясь о жильцах
Не ища золотых вложений, от которых разбогатеешь без рисков в течение года - потому что нет такого зверя.
Разумеется, у этого израильского изобретения тоже была "гарантированная отдача"...? (Надеюсь, явление исчезло из мира).
Я хочу выйти за рамки момента и отдать свои 2 цента за безопасность, но с места немного выше, чем технический анализ, какое вам дело.
Хотим обязательно. Кто-то гарантирует нам прибыль, доходность, график, что хирург будет успешен в любой операции, что адвокат выиграет мое дело и максимум, и что финансовый консультант удвоит нам доход, что кто-то возьмет ответственность от нас полностью.
Безопасность – это базовая потребность.
Но правда в том, что жизнь небезопасна, ты это знаешь.
Никто не может сделать их безопасными, их невозможно гарантировать, и правда в том, что это хорошо.
Абсолютная безопасность — это фикция, какую бы безопасность вы ни приобретали, она никогда не будет удовлетворять. Почему?
Потому что в этом нашем опыте, называемом «жизнью», это просто неестественно.
Сейчас мы здесь, а завтра или через час? кто знает?
Сейчас я целый год копил на Милки и Коттедж и через мгновение поломка машины будет стоить мне тысячи шекелей.
Мы ищем безопасности в банках, в контрактах, в страховых компаниях и в судах, и мы думаем, что теперь мы готовы к тому, чтобы все было «безопасно», но правда в том, что мы никогда не достигнем абсолютной безопасности.
Оставьте таких предпринимателей, как мы. Инвестиционный банк, один из крупнейших в мире, действовавший 158 лет, с 1850 года - символ стабильности, да еще какой безопасности! А 15 сентября 2008 года этот инвестиционный банк Lehman Brothers подал заявление о банкротстве.
А с нами? 10 лет назад сколько стоила подпись Ночи Данкнера? Все !
Чего это стоит сегодня?
Вы услышите нелепость, которая заставит некоторых из вас почесать в затылке:
Некоторые люди боятся инвестировать в недвижимость в США. Просто отлично, очень законно.
Но они имеют сотни тысяч шекелей в сберегательных фондах и фондах, не зная о взимаемой с них комиссии за управление, иногда 30% сбережений за весь период (да-да!).
А если вы считали это абсурдом - что вы скажете на это, что для того, чтобы эти инвестиционные дома могли обеспечить доходность тем, кто боится инвестировать в недвижимость в США, они вкладывают свои деньги, в том числе , в США
Я не говорю, что не стоит инвестировать с уверенностью, ведь я уже целую неделю пишу обратное. Я говорю, что наступает момент, когда ответственность за действие лежит на вас.
делать, и верить, что полная безопасность никогда не наступит.
Уровни финансового риска по-прежнему можно контролировать, и единственная опасность состоит в том, чтобы позволить банку использовать ваши деньги в своих интересах, потому что банк десятилетиями твердил вам, что это «безопасное» место для вас.
"Так ладно, Алон, я тебя понял, я там:
Вы продолжаете говорить, что пришло время доверять.
Но я действительно устал от маркетинга и проверки сделок, все такие милые и убедительные, но в конце дня я снова не предпринял никаких действий, потому что:
Откуда мне знать, с кем идти? Как определить инвестиционную стратегию, на какую прибыль рассчитывать, а также — давайте поговорим о слоне, который перед нами во весь рост: как остерегаться шарлатанов?»
Так вот, не отсылая вас по ссылкам и не скачивая гайд, здесь я упаковал его для вас.
Первый - подгонка характеристик вложений под мою стратегию:
Итак, как я уже сказал, в инвестициях есть 3 основных элемента: безопасность, доходность и ликвидность.
Мы должны отказаться от одного из них.
Вы уже знаете, что я верю в пожизненный денежный поток от инвестиций в жилую недвижимость:
и в операциях с денежными потоками по активам, которые приобретаются значительно ниже рыночной стоимости и имеют элемент здорового улучшения.
Помимо дополнительной безопасности, которую недвижимость имеет на рынке капитала, на мой взгляд, существует еще и низкая корреляция с рисковым рынком капитала, и в этом году мы видим это еще сильнее.
дисперсия:
Рассеяние, рассеяние и еще раз рассеяние. Не покупайте дома с одним пультом дистанционного управления. Разброс помогает не потерять деньги.
Одиночный дом с неожиданным ремонтом или отсутствием арендатора в течение 6 месяцев может в итоге дать вам возврат в течение XNUMX лет.
Если такая ситуация случается в квартире многоквартирного дома на 50 квартир, то в шестидесяти ущерб равен нулю, к тому же он должен быть заранее правильно рассчитан в бизнес-плане. (Я надеюсь..)
Распределение доходов:
Правило большого пальца: прибыль от инвестиций в недвижимость должна быть разделена между доходом от аренды и приростом капитала. Оба должны «сидеть» на отличной сделке уже при покупке.
У первого есть контроль - второе более спекулятивно.
Убедитесь, что арендная часть приносит стабильный и регулярный доход, и что вы понимаете, какова запланированная добавленная стоимость для проекта. Вот почему вы инвестируете в США. Именно это способствует лучшему сну. Убедитесь, что вы находитесь в районе с очень хорошими данными о занятости и доходах. Это ваши арендаторы, которые работают в этих местах.
По части выхода: ни у кого нет хрустального шара - поэтому убедитесь, что вы входите в сделку ниже ее рыночной стоимости и в зонах спроса.
Выход на самом деле делается при входе в инвестиции, помните?
Дело не только в том, что мы занимаемся инвестициями в денежные потоки.
Даже когда стоимость земли поля может измениться - дерево продолжит плодоносить (рента).
И вот самое главное. Если есть что-то, что вы возьмете из этого поста, это то, что написано здесь:
И самое главное: выбор инвестиционного управляющего или предпринимательской компании:
Первое, чего следует избегать:
Будут люди, которые могут разозлиться на меня, для следующего правила это нормально:
Для работы напрямую с маркетинговыми компаниями, не являющимися местными предпринимателями:
Я буду краток и скажу просто: не вкладывайте средства в маркетинговые компании, которые сами не являются местными предпринимателями.
Не из соображений честности, не дай Бог, и не потому, что инвестор не важен.
Но из-за самой модели это просто не работает.
Контроль: количество звеньев в цепочке (количество потенциальных точек отказа) между вами, инвестором и объектом, требующим абсолютного контроля, будет слишком большим. Маркетинговые компании на самом деле не имеют контроля над управлением инвестициями.
В маркетинговых компаниях, которые являются «посредниками», люди, которые проверяют и принимают решение об инвестициях, — это не те люди, которые будут управлять ими за вас. И тех, кто общается с вами, большую часть времени тоже не будет, вы даже не будете знать, кто они.
Аналитики и маркетологи в рубашках на пуговицах из маркетинговых компаний, которые продают инвестиции, никогда не посещали недвижимость, некоторые из них даже не были в США!
И добавьте к этому текучесть кадров (служащих) в этих компаниях, которые сегодня здесь, а завтра в другой компании, без каких-либо личных обязательств перед вами.
Где я этому научился? Просто я тоже там был. И, как вы помните, это побудило меня пойти и основать нашу компанию.
Местный застройщик знает каждую особенность каждой собственности в проекте.
Когда компания выступает посредником, у нее нет ваших общих интересов — по определению. Его структура прибыли отличается и по большей части не зависит от результата проекта.
Хуже того, существует опасность того, что его брокерские расходы могут отражать ваше заключение сделки на сумму, превышающую стоимость имущества, не дай Бог, а не наоборот, и вы не должны допускать этого.
*** Важное замечание: Работать с маркетологом вполне нормально, если он направляет вас в предпринимательскую компанию и не берет с вас за это никакой платы.
Вход ниже рыночной стоимости:
Не! Вы будете инвестировать в недвижимость в соответствии с рыночной стоимостью или выше. Даже на 10% ниже стоимости, это все равно, что ввести стоимость, если учесть комиссионные брокера при покупке и продаже.
Вы должны убедиться, что общая сумма инвестиций значительно ниже, чем стоимость недвижимости ALL-IN.
Инвестиции в проспект-
Вы говорите, что проспект является ценной бумагой?
Так что проспект ничего не гарантирует. Вам нечего впечатлять, инвестируя в проспект. Это стоит сотни тысяч шекелей, и вы, инвесторы, будете его финансировать, а взамен - ничего вам не сулит.
Это лучше, чем презентация, потому что вы можете рассказать меньше историй, но ничего вам не обещает.
Инвестиционная недвижимость в США не так интересна в проспекте, написанном юридической фирмой в Израиле, равно как и Управление по ценным бумагам Израиля.
Поэтому самый важный элемент из всех:
Кто управляет вашими инвестициями? люди.
Инвестируйте в подбор менеджеров, прежде чем инвестировать. В конце концов, это всегда люди.
Нет ничего важнее этого. Просто нет.
Познакомьтесь с человеком, который будет управлять вашими инвестициями и финансами.
Проверьте, какой у них уровень контроля в управляющих компаниях.
Почувствуй их. Вы убедитесь, что их набор значений и их частота заставляют вас чувствовать себя хорошо и хорошо в вашем животе. Интуиция — это удивительный вспомогательный инструмент для принятия решений, который может помочь в серьезных дилеммах.
Выбор направления инвестирования:
Люди думают, что строительная недвижимость всегда сопряжена с риском и что нельзя терять деньги на многоквартирных домах.
Это неправда! Все зависит почти от управления.
Верно. В недвижимости тоже есть вещи, которые нельзя контролировать, совершенно верно. И есть еще высшая сила. Никто не говорил, что недвижимость — это банковский кредит, см. раздел безопасности выше.
И все же что касается того, что контролируется - все управляется. с умением и опытом.
Плохой менеджмент, даже посредственный, иногда может слить все вложенные деньги.
Что касается комиссий управляющей компании: каждый предприниматель и каждая компания имеют право на комиссионные и прибыль в рамках синдикации, это совершенно нормально и справедливо. Вы же не хотите, чтобы ваш предприниматель не получал прибыль.
Но, и есть большое но:
Чем меньше процент комиссий, которые взимает компания, зависит от успешности проекта, и взимается в любом случае — это создает больший конфликт интересов с вами, инвестором. Кроме того, всегда хорошо, что предприниматель в сделке с вами еще и в шляпе инвестора.
Запомнить:
Лучше инвестировать с хорошим менеджером в плохой сектор, чем с плохим менеджером в хороший сектор.
Инвестиционные менеджеры, которые также являются предпринимателями в этой области, намного лучше институциональных инвестиционных менеджеров, какими бы талантливыми они ни были, не только по причинам, которые я описал, но и потому, что сегодня они работают здесь, а завтра где-то еще.
В книге Дэвида Суонсона «Управление портфелем» он показал 17-процентную (!!!) разницу в годовом доходе хороших и плохих управляющих на одних и тех же инвестиционных инструментах.
Рынок всегда больше, чем активы, все знают, что нужно покупать дешево, а продавать дорого.
В конце концов, все предприниматели находятся на одном рынке и в одной игре.
В конце концов, все сводится к управлению.
И закончить:
Вы всегда будете встречаться с самими предпринимателями, которые работают в этой сфере и управляют вашими инвестициями. Убедитесь, что они контролируют активы и управляющую компанию (критично).
После всех сухих данных и цифр сделать так, чтобы они, руководство, люди, "проходили вместе с вами" также на уровне нутра и интуиции, вне зависимости от того, милы они или нет, а если что-то получается или нет хорошо сидеть - слушать его.
Помните, что даже как инвесторы вы несете ответственность: изучить и понять, какая сделка вам предлагается, и до конца понять уровень риска.
И, наконец, вспомните, что сказал Уоррен Баффет о качествах инвестиционных менеджеров:
«Ищите целостность, интеллект и энергию. Если вы не подтвердите первое, два других уничтожат вас».
Это все.
Ответы